Centro de Estudios TRIOTECA – Abril 2023

Claves del mercado hipotecario

Escasez de cr茅dito y acceso a la vivienda
Por Gonzalo Bernardos

En el segundo trimestre de 2023, los cr茅ditos hipotecarios ser谩n m谩s caros y escasos. En el primer caso, debido a un elevado aumento del tipo de inter茅s principal del BCE. En diciembre de 2022, dicho tipo se situ贸 en un 2% y probablemente en junio llegue al 4%, excepto si la tasa de inflaci贸n disminuye sustancialmente en la zona euro o alguna entidad financiera de la anterior 谩rea posee una escasa liquidez o una dudosa solvencia.

La mayor escasez del cr茅dito estar谩 basada en tres factores: unos criterios de concesi贸n de pr茅stamos m谩s estrictos, el incumplimiento de los anteriores por parte de un mayor n煤mero de familias y la necesidad de las entidades financieras de incrementar su liquidez. 

El elevado aumento del Euribor a un a帽o, al pasar el anterior 铆ndice desde un 3,02% en diciembre a un 3,757% en abril, impedir谩 acceder a una vivienda a un mayor n煤mero de personas. No obstante, tal y como demuestran los datos de Trioteca, los actuales tipos de inter茅s no son una restricci贸n importante para la adquisici贸n de una vivienda.

En el cuarto mes del a帽o, el tipo fijo medio de las hipotecas ha ascendido a un 2,61%. Por tanto, una familia cuyos dos miembros adultos perciben el salario neto m谩s frecuente (1.385 鈧 cada uno 鈥 12 pagas -), ha podido f谩cilmente endeudarse por un importe de 242.000 鈧, si el pr茅stamo tiene una vigencia inicial de 30 a帽os.

Esta cuant铆a le permitir铆a acceder a la mayor parte de las viviendas usadas del pa铆s. As铆, seg煤n Fotocasa, en 2022 el precio medio de un inmueble de segunda mano de 80 m虏 ascendi贸 a 164.080 鈧. Un endeudamiento que, combinado con un ahorro del 30% del coste del piso, le dar铆a la posibilidad de elegir entre el 47% de los inmuebles publicitados en el anterior portal en las ciudades de Barcelona y Madrid.

Este porcentaje ascender铆a al 85% de los pisos usados en venta en C贸rdoba, Lleida, Huesca, Le贸n y Ciudad Real. Unos datos que demuestran que el principal problema para la adquisici贸n de una vivienda no es el tipo de inter茅s sufragado, sino la necesidad de disponer del aproximadamente 30% del coste de la vivienda que no es financiado por el banco. 

En el 煤ltimo mes, el tipo de inter茅s fijo sigui贸 siendo una gran oportunidad. As铆 lo demuestran los datos hist贸ricos del Euribor a un a帽o. Si solo tomamos los que hacen referencia a un per铆odo de pol铆tica monetaria normal (1999 鈥 2007), la media del anterior 铆ndice se situ贸 en un 3,38%. Si le a帽adimos el importe promedio del plus sufragado en abril (0,97%), el tipo fijo (2,68%) se sit煤a sustancialmente por debajo del variable (4,35%).

En abril, los datos de TRIOTECA demuestran claramente que los clientes 鈥渄esconfiaban, en una elevada medida, de la evoluci贸n futura de los tipos de inter茅s del BCE鈥. La opci贸n m谩s escogida fue la hipoteca fija (76,10%), siendo muy pocos los que tuvieron preferencia por una variable (2,52%). En el pr贸ximo futuro, si los bancos encarecen el primer tipo de pr茅stamos, tal y como est谩 previsto, es bastante probable que la mixta gane cuota de mercado y supere claramente el 21,38% actual.

Finalmente, queremos comunicaros que nos sentimos muy felices de haber mejorado la vida de muchas familias hipotecadas. A trav茅s del cambio de entidad financiera (subrogaci贸n del pr茅stamo), ha sido habitual conseguir una disminuci贸n del tipo de inter茅s igual o superior a 1 punto. 

Para un pr茅stamo de 150.000 euros, con 15 anualidades pendientes de amortizar, una disminuci贸n del tipo de inter茅s desde un 3,7% a un 2,7% supone un ahorro mensual, anual y total de 72,75, 873 y 13.095 鈧. Unos importes de los que se podr铆an beneficiar muchas m谩s familias, si pierden el miedo a cambiarse de banco. En la mayor铆a de los casos, el coste de la subrogaci贸n no llega a los 450 鈧, siendo este el importe de la tasaci贸n de la vivienda.

Resumen

  • En abril, el 76,10% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 21,38% a tipo mixto y el 2,52% a variable.
  • El Eur铆bor sigue creciendo y cierra en un 3,757% en abril. 
  • Las hipotecas formalizadas a tipo variable en TRIOTECA contin煤an su descenso de los 煤ltimos 6 meses, terminando abril en un 0,71% de media. 
  • El inter茅s a tipo fijo de las hipotecas firmadas en TRIOTECA ha bajado respecto al mes de marzo, fluctuando del 2,81% al 2,61% en abril. 
  • Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA supone un ahorro medio mensual de 208鈧 a tipo fijo y 266鈧 a tipo mixto.
  • El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en abril es de 170.578鈧.

Datos sobre la vivienda

En abril de 2023, el valor medio de la vivienda para la que se solicita una hipoteca es de 230.571鈧, en l铆nea con los meses anteriores.

Datos sobre la vivienda

En abril de 2023, el 87,55% de las solicitudes de hipoteca son para una vivienda de segunda mano, frente al 12,45% que son para una vivienda nueva.

Perfil del solicitante de hipotecas

El solicitante de hipoteca en abril de 2023 tiene una edad media de 40,05 a帽os. En cuanto a la situaci贸n laboral: 74,28% son asalariados; 6,72% son aut贸nomos; 14,10% son funcionarios; 1,27% son pensionistas; 0,42% son empresarios; 0,61% est谩n en paro y el 2,59% tiene otras ocupaciones.

Datos sobre hipotecas solicitadas

En abril de 2023, el valor nominal medio de la hipoteca solicitada es de 170.578鈧, y mantiene una tendencia estable en los 煤ltimos 5 meses.

Datos sobre hipotecas solicitadas

En abril de 2023, el 64,24% de los usuarios que solicitan una hipoteca lo hace a tipo fijo, el 29,48% solicita un tipo mixto y un 6,28% lo hace a tipo variable.

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Tipo de inter茅s formalizado

En abril de 2023, las hipotecas de tipo fijo formalizadas en TRIOTECA tienen un inter茅s medio del 2,61% en 27,45 a帽os y 2,45 bonificaciones de media. 

En el caso de las hipotecas variables formalizadas en TRIOTECA, el inter茅s medio es de Euribor + 0,71% en 22,75 a帽os, con 3 bonificaciones de media.

Para las hipotecas de tipo mixto formalizadas en TRIOTECA, encontramos una parte fija de 2,38% y la parte variable de Euribor + 0,93%, en 22,70 a帽os y con 2,71 bonificaciones de media.

Entre las bonificaciones m谩s comunes, se encuentran la domiciliaci贸n de la n贸mina, la contrataci贸n del seguro de hogar y del seguro de vida.

Evoluci贸n del tipo de inter茅s

En las siguientes gr谩ficas se puede visualizar la evoluci贸n anual de los tipos de inter茅s fijo y variable, diferenciando las hipotecas firmadas por usuarios con TRIOTECA (en amarillo) y la media de hipotecas firmadas sin TRIOTECA seg煤n el INE (en gris).

Continuamos obteniendo precios de hipotecas para nuestros usuarios, por debajo de la media espa帽ola.

Evoluci贸n del Eur铆bor

En el siguiente gr谩fico se observa la evoluci贸n del Eur铆bor en los 煤ltimos 12 meses.

En abril de 2023, el Eur铆bor se sit煤a en 3,757%, manteniendo el crecimiento acelerado de los 煤ltimos 14 meses.

Porcentajes seg煤n tipos de inter茅s

En abril de 2023, el 76,10% de las hipotecas formalizadas en TRIOTECA son de tipo fijo, el 21,38% son de tipo mixto y tan solo el 2,52% son de tipo variable. 

Si bien las hipotecas mixtas comenzaron el 2023 siendo una gran novedad y llegaron al 43,06% en volumen de operaciones en el mes de febrero, las firmas a tipo fijo en abril vuelven a tomar el protagonismo, alcanzando un nivel similar a finales de 2022.

Mejora de condiciones

En abril de 2023, los usuarios que mejoran las condiciones de hipoteca con TRIOTECA a un tipo fijo, con un nominal de 162.934鈧, obtienen de media un TIN del 2,59%, con una cuota mensual de 784鈧 y ahorran 208鈧 al mes de media. En cambio, a un tipo mixto, obtiene de media un TIN del 2,18%, con una cuota mensual de 912鈧 y ahorran una media de 266鈧 al mes.

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Nuestros expertos opinan

鈥淪i bien hemos escuchado mucho sobre la subida de tipos de inter茅s en los 煤ltimos meses, el impacto real en las hipotecas solo se siente cuando se produce una actualizaci贸n.

En el 煤ltimo a帽o hemos experimentado una subida brusca de los tipos de inter茅s, con el eur铆bor, que ha pasado de 0,013 en abril de 2022 a +3,757 en abril de este a帽o. Este cambio interanual en la tasa de inter茅s ha sido el m谩s fuerte de los 煤ltimos 25 a帽os, lo que ha tenido un impacto significativo en las hipotecas variables.

En las 煤ltimas semanas, hemos visto casos dram谩ticos de familias que han tenido dificultades para pagar su hipoteca, vendiendo sus coches o sus pertenencias m谩s valiosas para hacer frente a los pagos. La casa es un derecho b谩sico al que no se puede renunciar y, por lo tanto, el cambio a mejores condiciones es vital. 

En el primer trimestre de 2022, solo el 27% de las operaciones hipotecarias en TRIOTECA fueron cambios de banco. Sin embargo, en los primeros tres meses de este a帽o, este porcentaje ha aumentado hasta el 47,5%, casi el doble.鈥

Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA

鈥淎 la hora de elegir una hipoteca, es importante tener en cuenta las caracter铆sticas de cada usuario. Si los ingresos y gastos son fijos, una hipoteca con una cuota fija puede ser una buena opci贸n. Sin embargo, si los ingresos son variables, una hipoteca con una cuota variable puede ser m谩s adecuada para ti. Es importante que los ingresos y los gastos sean acordes para evitar problemas de impago.

En TRIOTECA, ofrecemos una amplia variedad de opciones hipotecarias para satisfacer las necesidades espec铆ficas de cada cliente. Nuestros expertos pueden ayudar a elegir la mejor opci贸n en cada caso, ofreciendo consejos y soluciones personalizadas para hacer frente a cualquier situaci贸n.鈥

Laura Mart铆nez | Directora de Banca en TRIOTECA

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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigaci贸n de la compa帽铆a que analiza el sector hipotecario en Espa帽a. Este centro elabora de forma peri贸dica informes de sector a partir de los datos extra铆dos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en Espa帽a que acompa帽a al usuario en todo el proceso hipotecario.

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