Centro de Estudios TRIOTECA – Julio 2023

hipotecas-julio-2023-espa帽a-trioteca

Resumen

  • En julio, el 56,6% de las hipotecas que se firmaron en TRIOTECA fueron a tipo fijo, el 40,7% a tipo mixto y el 2,7% a tipo variable.

  • El Eur铆bor se ha mantenido todo el mes por encima del 4%. Cierra el mes de julio en una media provisional del 4,153%.
  • El inter茅s a tipo fijo de los clientes de TRIOTECA se situ贸 en el 2,97% este mes. En cambio, las hipotecas mixtas se alejan cada vez m谩s de las fijas, convirti茅ndose en la mejor alternativa. Cierran el mes de julio con una media del 2,37% en el periodo fijo , y del 0,67% en el periodo variable.聽
  • Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en julio supuso un ahorro medio mensual de 185鈧 para quienes optaron por el tipo fijo y 346鈧 a tipo mixto.
  • El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en julio es de 139.843鈧.
  • El valor medio de la vivienda ha descendido hasta los 197.965鈧. Ya es el segundo mes de descensos.

Claves del mercado hipotecario

Las hipotecas del verano
Por Gonzalo Bernardos

En la mayor铆a de los a帽os, si la coyuntura econ贸mica y financiera es similar en los cuatro trimestres, el verano es la estaci贸n donde se venden menos inmuebles. No obstante, en muchos ejercicios, a escasa distancia del invierno, pues los per铆odos de mayor actividad inmobiliaria suelen ser la primavera y el oto帽o.聽

As铆, por ejemplo, entre enero y septiembre de 2022, las ventas de viviendas ascendieron a 168.793 unidades. Un importe un 3,8%, 15,4% y 3% inferior al primer, segundo y cuarto trimestre del ejercicio, respectivamente. A diferencia de los otros tres, en el 煤ltimo, el aumento del tipo de inter茅s del BCE influy贸 negativamente sobre las transacciones.聽

Las vacaciones explican en una elevada medida la actuaci贸n de la demanda, pues durante ellas numerosas familias abandonan temporalmente la localidad donde residen y se trasladan a otra. Por tanto, el asueto posterga la compra de las viviendas habituales y estimula la adquisici贸n de segundas residencias.

No obstante, en las localidades de playa, las mayor铆a de las ventas no son por impulso, sino derivadas del recuerdo. Por eso, en algunos a帽os hay m谩s en el cuarto trimestre que en el tercero. La primera tipolog铆a de transacciones solo supone un porcentaje significativo si hay una burbuja inmobiliaria.

El principal perfil del adquirente es un familia que recientemente ha gozado en el municipio de una magn铆fica experiencia y pretende disfrutar de ella m谩s asiduamente en el futuro. Entre los compradores, aunque de forma minoritaria, tambi茅n est谩n los que pasaron uno o m谩s veranos en la localidad cuando eran ni帽os o adolescentes. Ellos tienen un gran recuerdo de dicha etapa de su vida, pues se divirtieron mucho.聽

En el momento de la adquisici贸n, la familia normalmente est谩 integrada por dos miembros adultos que superan los 40 a帽os y uno o m谩s hijos menores de edad. No tienen hipoteca con ning煤n banco, o les queda un escaso importe pendiente de amortizar, y poseen un significativo nivel de ahorro acumulado. A unos, dicho nivel les permite comprar la segunda residencia sin recurrir al endeudamiento. A los otros, cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera para otorgarle un pr茅stamo.聽

A la banca le resulta menos interesante financiar un apartamento en la playa que una vivienda habitual, pues generalmente el primero comporta un mayor riesgo y ofrece una menor rentabilidad. La excepci贸n es un cliente que no posee ninguna hipoteca viva y acepta vincularse en una elevada medida con la entidad financiera. En concreto, domiciliar la n贸mina, contratar un seguro de vida y hogar, utilizar mucho sus tarjetas, etc.

En algunas ocasiones, una familia que ya tiene una hipoteca, su banco le concede otra porque su gran vinculaci贸n con ella le genera una elevada rentabilidad. En este caso, el principal objetivo no es conseguir un aumento de los ingresos, sino evitar su disminuci贸n. El nuevo pr茅stamo impide que el cliente traslade una parte de sus operaciones a otra entidad.聽

La financiaci贸n de una vivienda ocasional tiene m谩s riesgo que la de una permanente por dos principales motivos: una m谩s elevada morosidad y una mayor dificultad para la venta en coyunturas adversas. Por regla general, una familia dejar谩 de pagar antes la primera que la segunda, pues esta es una necesidad y aquella un complemento.聽

En una recesi贸n inmobiliaria, si el banco se adjudica un apartamento en la playa debido a la falta de pago del prestatario, la reducci贸n de la demanda es mayor en ella que en una vivienda situada en una mediana o gran ciudad. Por tanto, la primera ser谩 m谩s dif铆cil de enajenar y necesitar谩 de un descuento superior al de la segunda.

A pesar de lo anterior, en la mayor铆a de los bancos, el tipo de inter茅s de las hipotecas de segundas residencias no suele ser significativamente superior del de los pr茅stamos que financian la compra de una vivienda habitual. No obstante, seg煤n mi parecer, ser铆a l贸gico que as铆 fuera. El mayor riesgo de las primeras lo disminuyen ofreciendo un cr茅dito que cubre un porcentaje inferior del precio de la vivienda y un menor n煤mero de a帽os para la devoluci贸n del capital prestado.

En las viviendas habituales, la proporci贸n est谩ndar financiada asciende al 80%; en cambio, en las segundas residencias se suele situar entre un 60% y 75%. El porcentaje es m谩s elevado cuanto mayores son los ingresos de la familia, pudiendo llegar e incluso sobrepasar el 80%, si aquella proporciona una gran rentabilidad a la entidad. En los apartamentos de playa, el n煤mero de a帽os inicial de vida de la hipoteca dif铆cilmente sobrepasa las 25 anualidades, mientras que en las primeras residencias no es extra帽o que llegue hasta los 40.

En el mes de julio, hasta el d铆a 21, el tipo de inter茅s medio ofrecido por Trioteca para las hipotecas fijas y mixtas fue inferior al del BCE (4%). Por tanto, para los nuevos clientes, los bancos espa帽oles contin煤an repercutiendo solo parcialmente las subidas de tipos efectuadas por el banco central.聽

En los pr茅stamos fijos, el tipo de inter茅s medio lleg贸 al 2,98% y super贸 por poco el advertido en el mes anterior (2,89%). En cambio, en los mixtos, el tramo invariable聽 descendi贸 11 cent茅simas y se qued贸 en un 2,33%. La explicaci贸n del segundo caso la proporcionan las ofertas realizadas por algunos bancos durante el 煤ltimo mes. Su objetivo es desviar los clientes desde la modalidad fija a la mixta, haciendo bastante m谩s atractiva la 煤ltima.

En definitiva, a diferencia de lo que opina una sustancial parte de la poblaci贸n, las hipotecas sobre segundas viviendas no suelen ser m谩s caras que las que gravan las primeras. No obstante, es inferior el porcentaje del precio financiado por el banco y el n煤mero de a帽os de vida inicial del pr茅stamo. Por tanto, es bastante m谩s dif铆cil cumplir los requisitos para conseguir una.

Datos sobre la vivienda

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca

Como ya muchos expertos apuntan, el precio de la vivienda est谩 descendiendo. El valor medio de las viviendas compradas en julio ha sido de 197.965鈧, el dato m谩s bajo desde septiembre de 2021.

precio-de-la-vivienda-julio-trioteca

Tipo de vivienda

Sigue descendiendo la demanda de vivienda nueva. El impacto de la guerra de Ucrania ha aumentado los costes de construcci贸n. Ello, unido a que hay mucha demanda y poca oferta, ha hecho aumentar tambi茅n el precio de las viviendas de obra nueva. Por eso, muchas familias que buscan una vivienda de obra nueva, acaban optando por una vivienda de segunda mano.

tipo-de-vivienda-hipotecas-trioteca

Datos sobre hipotecas solicitadas

Valor nominal medio de la hipoteca solicitada

El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas pero no al mismo ritmo que el precio medio de la vivienda.

valor-nominal-hipotecas-julio-2023

Los tipos de inter茅s en julio de 2023

El inter茅s que m谩s se ha solicitado vs. el inter茅s que m谩s se ha formalizado

La escalada del Eur铆bor, que ya se encamina hacia el 4,5%, ha reforzado el inter茅s por el tipo fijo. Sin embargo, el encarecimiento del mismo est谩 llevando a muchos contratantes de hipotecas a finalmente decantarse por un tipo mixto.

tipo-de-interes-hipotecas-julio-2023

Tipo de inter茅s medio formalizado

Incluso a pesar de las subidas de los tipos de inter茅s, el tipo mixto medio sigue descendiendo. Los tipos fijos han aumentado, pero siguen existiendo ofertas por debajo del 3%. Sorprende el encarecimiento de las hipotecas variables, un tipo de inter茅s que, por otro lado, est谩 desapareciendo casi por completo.

tipo-de-interes-hipotecas-julio-2023

Evoluci贸n anual del tipo de inter茅s

En las siguientes gr谩ficas se puede visualizar el tipo de inter茅s medio en Espa帽a, tanto a tipo fijo como variable, seg煤n los datos del Instituto Nacional de Estad铆stica (INE), y el de los clientes que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de inter茅s competitivo.

Evoluci贸n anual del tipo de inter茅s

En las siguientes gr谩ficas se puede visualizar el tipo de inter茅s medio en Espa帽a, tanto a tipo fijo como variable, seg煤n los datos del Instituto Nacional de Estad铆stica (INE) y el de los clientes que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de inter茅s competitivo.聽

tipo-de-interes-euribor-hipotecas-junio-2023-3
tipo-de-interes-hipotecas-julio-2023

Evoluci贸n anual del Eur铆bor

El valor de referencia de las hipotecas a tipo variable se asienta por encima del 4% y no se espera que esto cambie pr贸ximamente.

evolucion-de-euribor-junio-2023
historico-del-euribor-junio-2023

Mejora de condiciones

Las hipotecas mixtas se est谩n convirtiendo en la alternativa protagonista en la mejora de condiciones.Las personas que cambiaron su hipoteca variable a mixta en julio ahorrar谩n al mes 346鈧, 161鈧 m谩s que quienes cambiaron de tipo variable a fijo.

cambio-hipoteca-2023-trioteca

Perfil del solicitante de hipotecas

Siguen descendiendo los asalariados, mientras aumentan los aut贸nomos, funcionarios y pensionistas.

Nuestros expertos opinan

鈥淒espu茅s de la 煤ltima subida de tipos por parte del Banco Central Europeo, la gran pregunta que invade al sector es si esta ser谩 la 煤ltima. Junio cerr贸 con el IPC al 5,5% en la eurozona, muy alejado del 2% objetivo del Banco Central Europeo. Por lo tanto, es arriesgado esperar que no se puedan producir m谩s subidas.

El Eur铆bor por su lado sigue su escalada y es muy probable que alcance el 4,5% antes de final de a帽o. En este escenario, apostar por un cambio de hipoteca a tipo fijo es sin duda la opci贸n m谩s segura para las familias que no pueden permitirse que su cuota de hipoteca aumente m谩s de 400鈧 al mes.

No olvidemos adem谩s que el 22 de noviembre de 2022 se aprob贸 un decreto ley, que seguir谩 vigente hasta el 31 de diciembre de 2023, que cancela todas las comisiones asociadas a un cambio de tipo variable a fijo. As铆 que este cambio apenas conlleva gastos y puede marcar una diferencia muy importante en la econom铆a familiar鈥.

Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA

鈥淒espu茅s de un 2022 con un aumento constante en los precios de la vivienda, los datos indican que la tendencia ha cambiado. Hemos encadenado dos meses de bajadas de los precios. Y es que, el sector inmobiliario, como el financiero, est谩 en constante cambio y evoluci贸n. La vivienda resulta una buena inversi贸n si tomamos buenas decisiones. Pero, para ello, necesitamos el apoyo de los expertos ya que desde el desconocimiento es dif铆cil poder distinguir las oportunidades que mejor se ajustan a nuestras necesidades.

En Australia, el 70% de las hipotecas se contratan a trav茅s de un intermediario financiero. En Europa no es diferente, ya que en Alemania son el 60% de las hipotecas, y el 40% en Italia. Tener una visi贸n de alguien que conoce el sector y puede darnos una visi贸n objetiva es esencial en un paso tan importante como la compra de una vivienda. 鈥

Laura Mart铆nez | Directora de Banca en TRIOTECA

驴Necesitas m谩s informaci贸n?

El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigaci贸n de la compa帽铆a que analiza el sector hipotecario en Espa帽a. Este centro elabora de forma peri贸dica informes de sector a partir de los datos extra铆dos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en Espa帽a que acompa帽a al usuario en todo el proceso hipotecario.

Para ampliar la informaci贸n ponte en contacto con nuestro equipo de expertos.

Telf. 931 727 832

Telf. 910 054 391

email: hola@trioteca.com

Prensa y Medios :

  • Marina Vicens marina@artv.es
  • Tatiana Viladomat tatiana@artv.es

5/5 - (2 votos)

驴Te ha parecido 煤til la informaci贸n?

Compartelo con tus redes

驴Necesitas ayuda?

Dinos tu n煤mero y te llamamos enseguida.