Centro de Estudios TRIOTECA – Junio 2024

  • En junio, el 69,62% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 29,11% a tipo mixto y el 1,27% a tipo variable.

  • El Eur铆bor cierra el mes de junio en un 3,65%.
  • El inter茅s a tipo fijo medio firmado de TRIOTECA se sit煤a en mayo en el 2,76%. Las hipotecas mixtas cierran el mes de mayo con una media del 2,36% en el periodo fijo, y del Eur + 0,58% en el periodo variable.
  • Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en junio se traduce en un ahorro medio mensual de 132鈧 para quienes han optado por el tipo fijo y 337鈧 a tipo mixto.

  • El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en junio es de 149.000鈧.
  • El valor medio de la vivienda disminuye hasta los聽 227.000鈧.

Claves del mercado hipotecario

Las hipotecas con cuotas crecientes.

Por Gonzalo Bernardos

En las hipotecas, existen tres principales conceptos: los intereses sufragados, la devolucio虂n del capital y la cuota mensual. La u虂ltima es la cuanti虂a a sufragar por parte del prestatario y es igual a la suma de las otras dos. No obstante, el importe de estas dependera虂 del sistema de amortizacio虂n utilizado.

En Espan虄a, el ma虂s usado es el france虂s. Tiene como principal caracteri虂stica una cuota mensual fija, si el tipo de intere虂s del pre虂stamo no vari虂a. Sin embargo, si lo hacen los intereses sufragados y la devolucio虂n del capital. Con el transcurso del tiempo, el importe de la primera partida disminuye y aumenta el de la segunda. Una evolucio虂n derivada de la progresiva reduccio虂n de la deuda del prestatario con el banco.

No obstante, existen mu虂ltiples maneras de amortizar una hipoteca. Asi虂, por ejemplo, en lugar de ser constante la cuota, puede ser decreciente (sistema alema虂n) o creciente. En el primer caso, el prestatario paga un mayor importe durante los primeros an虄os que en los u虂ltimos; en el segundo, hace exactamente lo contrario.

Ambos tipos de amortizacio虂n presentan ventajas e inconvenientes. Las principales esta虂n relacionadas con el coste total del cre虂dito y el importe sufragado al banco en los distintos an虄os de vida de la hipoteca. Para un ide虂ntico tipo de intere虂s y una equivalente duracio虂n, el pre虂stamo con cuotas decrecientes permite al prestatario abonar menos intereses (es ma虂s barato), pero le obliga a pagar ma虂s durante los primeros peri虂odos.

En la hipoteca con cuotas crecientes sucede lo contrario. Es un pre虂stamo ma虂s caro, pues los intereses abonados son superiores. No obstante, durante los primeros an虄os las cuotas hipotecarias son inferiores a las sufragadas en la otra opcio虂n. Debido a sus distintas caracteri虂sticas, ambos van dirigidos a diferentes tipos de clientes.

El pre虂stamo con cuotas decrecientes va destinado a una pareja con elevados ingresos, cuya prioridad es el coste del cre虂dito. En nuestro pai虂s, constituye una tipologi虂a de hipoteca escasamente utilizada. En primer lugar, debido a que, de las tres

modalidades descritas, es la menos rentable para las entidades financieras. En segundo, porque la mayori虂a de los compradores de vivienda que contratan un pre虂stamo no quieren abonar ningu虂n plus a los bancos durante los primeros an虄os de vida del cre虂dito.

Por dicho motivo, el principal atractivo de los pre虂stamos con cuotas crecientes es la disminucio虂n de lo pagado durante dicho peri虂odo de tiempo. Debido a ello, constituyen una interesante alternativa para numerosas parejas jo虂venes de ingresos medios, pero con expectativas de lograr un sustancial aumento de sus retribuciones en los pro虂ximos an虄os.

En cambio, la anterior constituye una opcio虂n desaconsejable para personas con bajos salarios, si se dan dos requisitos: poseen escasas expectativas de aumentar sus remuneraciones en los pro虂ximos an虄os y el pre虂stamo contratado es a intere虂s variable. Si el Euribor a un an虄o sube mucho, es probable que la cuota que hoy pueden pagar no la puedan hacer frente dos ejercicios despue虂s.

El riesgo extra de las hipotecas con cuotas crecientes depende de dos factores: la modalidad de tipo de intere虂s y el aumento porcentual anual de la cuota. Dicho riesgo es escaso, si la tasa es fija y el incremento del importe abonado es menor o igual al 2%. En este caso, el tipo invariable es el medio, pues aumenta el de cada an虄o.

En las hipotecas con cuotas crecientes y tipo de intere虂s variable, la cuota mensual puede aumentar por dos motivos: el previsto y el oculto. El primero es el pactado con el banco, el segundo el derivado del alza del Euribor a un an虄o. En el u虂ltimo semestre de 2023, ambos dieron un gran disgusto a algunas familias, ya que en concepto de cuota hipotecaria pagaron ma虂s de un 25% que en el mismo peri虂odo del an虄o anterior. Por tanto, dicha opcio虂n solo es aconsejable para los prestatarios propensos al riesgo.

Por el contrario, una hipoteca con una duracio虂n prevista equivalente a la real (30 an虄os), un tipo de intere虂s medio fijo (2,5%) y un aumento anual de la cuota del 1%, puede ser una buena alternativa para numerosas parejas jo虂venes a las que no les salen las cuentas con un pre虂stamo convencional.

En dicho pre虂stamo, el tipo de intere虂s promedio es fijo, pero no el anual. Por eso, en el primer an虄o, el tipo sufragado asciende a un 1,55% y en el u虂ltimo al 3,76%. Si el postrero le parece a usted excesivo, puede amortizar anticipadamente una parte del capital. En Espan虄a, la duracio虂n media de las hipotecas se situ虂a en 14 an虄os.

Aunque el tipo de intere虂s del u虂ltimo an虄o sera虂 ma虂s del doble que el del primero, le resultara虂 menos gravoso pagar el que a priori le parece ma虂s oneroso. Una conclusio虂n extrai虂da de la comparacio虂n de dos pluses: el abonado al banco por su hipoteca (33,4%) y el logrado en sus ingresos (81,4%). La cuanti虂a del u虂ltimo es el resultado de un aumento de su salario anual del 2% durante las tres pro虂ximas de虂cadas (un importe equivalente a la tasa de inflacio虂n o虂ptima del BCE).

En definitiva, las hipotecas con cuotas crecientes no son la panacea, pero pueden ser una buena alternativa para parejas con ingresos medios. No obstante, solo lo sera虂n si su tipo de intere虂s medio es fijo, no excede del 3%, el aumento anual de la cuota no supera el 2% y una parte de su importe puede amortizarla cada an虄o sin pagar penalizacio虂n alguna. Todas las anteriores condiciones las cumple la disen虄ada recientemente por Trioteca.

Para evitar cualquier malentendido, le recomiendo que solicite el cuadro de amortizacio虂n del pre虂stamo, pues en e虂l aparecera虂 lo que usted pagara虂 en cada uno de los meses, si no devuelve nada por anticipado. Un importe que muy probablemente sera虂 ma虂s gravoso para su bolsillo en los primeros meses de vida de la hipoteca que en los u虂ltimos.

Datos sobre la vivienda

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca

El precio de la vivienda disminuye en junio y se situ虂a en los 227.000鈧.

precio-de-la-vivienda-junio
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Tipo de vivienda

El 94,76% de las viviendas adquiridas en junio son de segunda mano, mientras que el 4,92% han sido viviendas de obra nueva.

tipo-de-vivienda-junio
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Datos sobre hipotecas solicitadas

Valor nominal medio de la hipoteca solicitada

El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas disminuye respecto al registrado en mayo, como tambie虂n lo hizo en mayo.

hipoteca-media-espa帽a-junio
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Tipo de inter茅s formalizado

El tipo medio de las hipotecas tanto fijas, como mixtas, ha experimentado un aumento en junio, pero en el 煤ltimo trimestre ambos se han reducido su tipo medio.

a-cuanto-estan-las-hipotecas-fijas
a-cuanto-estan-las-hipotecas-fijas

El inter茅s que m谩s se ha solicitado vs. el inter茅s que m谩s se ha formalizado

La mayori虂a de las hipotecas solicitadas en junio son a tipo fijo, aunque ha disminuido su protagonismo respecto al registrado en mayo, cuando representaron el 72,46% del total.

tipo-de-interes-solicitado
tipo-de-interes-solicitado

Evoluci贸n anual del tipo de inter茅s

En las siguientes gr谩ficas se puede visualizar el tipo de inter茅s medio en Espa帽a, tanto a tipo fijo como variable, seg煤n los datos del Instituto Nacional de Estad铆stica (INE), y el de los usuarios que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de inter茅s competitivo.

tipo de interes fijo

Evoluci贸n del Eur铆bor

El Euri虂bor cierra en el mes de junio en un 3,65%.

euribor-junio-2024

Mejora de condiciones

Aquellas personas que han cambiado su hipoteca variable a fija en junio ahorran 132鈧 al mes, mientras que quienes han optado por el tipo mixto ahorran 337鈧 al mes.

cambiar-hipoteca-variable-a-fija
cambiar-hipoteca-variable-a-mixta
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Perfil del solicitante de hipotecas

Este es el perfil de los contratantes de hipoteca en junio de 2024.

perfil-contratante-hipoteca-junio-2024
perfil-contratante-hipoteca-mayo-2024

Nuestros expertos opinan

鈥淎 pesar de la bajada de los tipos de intere虂s esperada y anunciada por el Banco Central Europeo, el tipo medio formalizado ha aumentado. Esto es fruto de un feno虂meno que ya habi虂amos predicho; tras dos an虄os en los que el mercado estuvo concentrado en la clase media – alta, ahora ma虂s personas consiguen financiacio虂n. Eso se traduce en que, al ser perfiles menos atractivos para las entidades, aunque estas hayan mejorado sus ofertas para los perfiles ideales, tambie虂n han concedido financiacio虂n a personas con menor poder adquisitivo, a un tipo menos competitivo鈥.

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

鈥淟a bajada del precio medio de las viviendas que vemos de mayo a junio no hace sino confirmar que ahora hay ma虂s perfiles que tienen acceso a una compra de vivienda, pero compran viviendas ma虂s econo虂micas. No se debe a que el precio de la vivienda realmente haya disminuido sino que el mercado de compraventa ya no se concentra so虂lo en perfiles de alto poder adquisitivo鈥.

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

芦Estamos presenciando el inicio de una revolucio虂n en el mercado hipotecario, y podri虂amos estar asistiendo a la extincio虂n definitiva de las hipotecas mixtas. Las hipotecas fijas se esta虂n consolidando como la opcio虂n ma虂s atractiva y seguira虂n ganando terreno en el futuro inmediato. En el primer trimestre del an虄o, las hipotecas mixtas formalizadas representaron el 50,51%. En este segundo trimestre, esa cifra ha cai虂do dra虂sticamente al 27,49%, lo que ha llevado a que el 71,3% de las hipotecas sean a tipo fijo. Este es solo el comienzo de una tendencia imparable.

En TRIOTECA, nos complace anunciar el lanzamiento de la hipoteca fija ma虂s econo虂mica del mercado para el gran pu虂blico, con un tipo de intere虂s nominal del 2,45% TIN a 30 an虄os, disponible u虂nicamente con la domiciliacio虂n de la no虂mina. Esta oferta es imbatible y, adema虂s, ofrecemos facilidades de pago con una super bonificacio虂n. Asi虂 que, con esta tendencia y nuestra oferta, auguramos la extincio虂n de la hipoteca mixta禄

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigaci贸n de la compa帽铆a que analiza el sector hipotecario en Espa帽a. Este centro elabora de forma peri贸dica informes de sector a partir de los datos extra铆dos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en Espa帽a que acompa帽a al usuario en todo el proceso hipotecario.

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