Centro de Estudios TRIOTECA – Mayo 2023

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Claves del mercado hipotecario

La subrogaci贸n: una buena soluci贸n
Por Gonzalo Bernardos

En la actualidad, muchas familias est谩n descontentas con su hipoteca, pues pagan mucho m谩s por ella cada mes que un a帽o atr谩s. Tienen dos caracter铆sticas comunes: un pr茅stamo a tipo de inter茅s variable y una gran sorpresa por la reciente evoluci贸n del Euribor a un a帽o.

La mayor铆a de ellas est谩 resignada a ajustarse el cintur贸n, gastar menos y dedicar una mayor parte de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria. Desde mi perspectiva, su actitud conformista constituye una equivocaci贸n, pues pueden encontrar un pr茅stamo que les permita abonar un importe inferior al que ahora sufragan cada mes. No obstante, constituir谩 una misi贸n imposible que vuelven a pagar lo mismo que hace un a帽o.

En primer lugar, la mayor铆a de los hogares no es consciente que en el 煤ltimo ejercicio el aumento del tipo de inter茅s de los pr茅stamos ha sido inferior al del Euribor a un a帽o. En segundo, desconoce que mediante una subrogaci贸n puede sustituir f谩cilmente una hipoteca cara por otra m谩s barata.

Entre junio de 2022 y mayo de 2023, seg煤n datos de Trioteca, el inter茅s de los pr茅stamos a tipo fijo aument贸 desde un 1,37% a un 2,84%. En cambio, el Euribor a un a帽o pas贸 de un 0,85% a un 3,84%. No obstante, el menor incremento correspondi贸 a la parte fija de las hipotecas mixtas, pues en la primera fecha se situ贸 en un 1,93% y en la segunda en un 2,33%.

En mayo de 2023, los nuevos hipotecados han seguido en mayor medida su instinto que la tendencia sugerida por los indicados datos. Por eso, han escogido de forma masiva una hipoteca a tipo fijo (un 66,7%). De dicha clase de pr茅stamos, han valorado esencialmente la tranquilidad proporcionada y la previsibilidad de los pagos futuros. Al contratarla, sus principales objetivos han sido despreocuparse de la evoluci贸n del Euribor a 1 a帽o y pagar un importe id茅ntico cada mes.

Si hubieran comparado adecuadamente las anteriores cifras, su elecci贸n habr铆a sido una hipoteca mixta, pues en la actualidad el tipo de inter茅s de su parte invariable es 0,51 puntos m谩s reducido que el de un pr茅stamo fijo. A pesar del gran atractivo de la primera opci贸n, los que han optado en mayo por dicho tipo de hipoteca (28,3%) constituyen un porcentaje bastante inferior al de febrero (43%), aunque muy superior al observado en junio del pasado a帽o (inferior al 1%).

Para mejorar las condiciones de una hipoteca, y pagar cada mes menos por ella, existen dos principales alternativas: la novaci贸n y la subrogaci贸n. La primera supone una negociaci贸n con el banco del que es deudor. Las posibilidades de 茅xito son reducidas, si

el hipotecado no tiene una oferta en firme de la competencia. Su coste, siempre que la operaci贸n no suponga una ampliaci贸n de capital, es la comisi贸n establecida por la entidad financiera.

La segunda supone trasladar la hipoteca a otro banco y pagar cada mes un menor tipo de inter茅s por ella. En numerosas ocasiones, el coste es 煤nicamente la tasaci贸n de la vivienda, siendo este casi siempre inferior a 450 鈧 No obstante, tal y como demuestran las cifras del INE, la mayor铆a de los hipotecados descartan utilizar este m茅todo para disminuir la cuota mensual.

En el primer trimestre del a帽o, solo lo han existido 5.972 subrogaciones, siendo dicha cifra inferior a las 6.468 observadas durante el mismo per铆odo del pasado ejercicio. Indudablemente, un volumen insignificante respecto a las 3.313.506 hipotecas a tipo variable y mixto que estaban vivas en septiembre de 2022, seg煤n la Asociaci贸n Hipotecaria Espa帽ola.

Los principales motivos por los que las familias no utilizan la subrogaci贸n para disminuir su cuota hipotecaria son tres: la falsa creencia de que no encontrar谩n una hipoteca mejor a la que actualmente poseen, su falta de destreza para negociar con el banco o el elevado tiempo empleado en visitar las oficinas de las distintas entidades financieras.

Si dejan la subrogaci贸n en manos de Trioteca, los anteriores hogares comprobar谩n r谩pidamente que pueden lograr un menor tipo de inter茅s, no est谩n obligados a entrar en un regateo con ning煤n banco y pueden realizar todas las gestiones necesarias para el traslado de la hipoteca desde su casa con un m贸vil o un ordenador.

Finalmente, es imprescindible indicar una sorpresa: la disminuci贸n de la edad media de los nuevos hipotecados. En mayo se situ贸 en 35 a帽os, supuso el promedio m谩s bajo de la serie hist贸rica y fue claramente inferior a la de abril de 2023 (40 anualidades) y al de quinto mes de 2022 (37). Un dato que por s铆 solo no es relevante, pero que lo ser铆a mucho si tuviera continuidad en los pr贸ximos per铆odos.

Si dicha continuidad existe, habr谩 tres posibles explicaciones: las caracter铆sticas de Trioteca, la demora en la decisi贸n de compra de un piso por parte de la demanda de mejora y la promesa de concesi贸n de hipotecas por un importe equivalente al precio de la vivienda recientemente efectuada por el presidente S谩nchez.

La penetraci贸n de la empresa es mayor entre los hogares compuestos por j贸venes que entre las familias cuyos miembros adultos sobrepasan los 45 a帽os. Una situaci贸n explicable por la reciente creaci贸n de la compa帽铆a, su car谩cter digital y su mayor exposici贸n en Internet que en los medios de comunicaci贸n convencionales.

Los hogares que pretenden mejorar la calidad de su vivienda, ya sea en ubicaci贸n, altura o superficie, pueden estar retrasando la compra de un piso debido al elevado aumento del Euribor a 1 a帽o en los 煤ltimos meses. No est谩n informados de las hipotecas competitivas que siguen existiendo y poseen la esperanza de que el pr贸ximo a帽o su tipo de inter茅s tenga un nivel m谩s reducido que el actual. Si as铆 sucede, reactivar谩n su decisi贸n de compra.

En definitiva, las hipotecas son m谩s caras de lo que eran y, si el BCE aumenta su tipo principal al 4%, continuar谩n encareci茅ndose. No obstante, es posible pagar menos por ellas de lo que ahora muchos sufragan y desembolsar谩n en el futuro. Para conseguir dicha finalidad, la subrogaci贸n constituye una opci贸n barata e interesante.

Resumen

  • En mayo, el 62,63% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 32,32% a tipo mixto y el 5,05% a tipo variable. Las hipotecas mixtas, que hace un a帽o eran un producto poco habitual, siguen ganando protagonismo, convirti茅ndose en una buena alternativa para muchos perfiles.

  • El Eur铆bor parece haber frenado su aumento y cierra en una media provisional del 3,862%, a 1 de junio.

  • Las hipotecas formalizadas a tipo variable en TRIOTECA tienen un tipo medio del 0,71%, el mismo que registramos en abril. El inter茅s a tipo fijo de las hipotecas firmadas en TRIOTECA se sit煤a en el 2,83%, por debajo de la media nacional (seg煤n los datos del INE). Este dato confirma que, a trav茅s de un gestor hipotecario, es posible conseguir mejores condiciones.聽

  • Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en mayo supuso un ahorro medio mensual de 237鈧 a tipo fijo y 216鈧 a tipo mixto.

  • El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en mayo es de 166.086鈧.

Datos sobre la vivienda

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca

En el 煤ltimo mes, el precio medio de las viviendas para cuya compra se ha solicitado financiaci贸n se mantiene estable con respecto al mes pasado. Sin embargo, s铆 que ha habido una subida significativa (13,32%) con respecto a la media de mayo de 2022. Esto se debe probablemente a la disminuci贸n de la oferta de viviendas en venta.

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Tipo de vivienda

La vivienda de segunda mano sigue siendo la m谩s demandada por los contratantes de hipotecas. Este mes de mayo este tipo de viviendas han representado el 88,27% del total.

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Perfil del solicitante de hipotecas

El perfil medio de los solicitantes de hipotecas en mayo sigue siendo mayoritariamente asalariado y se mantiene la edad media, que este mes de mayo se sit煤a en los 37,53.

En cambio, la edad media de las personas que han tramitado una subrogaci贸n de hipoteca se mantiene en los 42,06 a帽os.

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Datos sobre hipotecas solicitadas

Valor nominal medio de la hipoteca solicitada

El valor nominal de las hipotecas ha descendido un 2,63%, mientras que el de las viviendas adquiridas s贸lo ha descendido un 0,63%. Esto indica que las personas que firman una hipoteca est谩n aportando m谩s ahorros. Al fin y al cabo, cuantos m谩s ahorros tengamos, mejores condiciones conseguiremos.

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El inter茅s que m谩s se ha solicitado vs. el inter茅s que m谩s se ha formalizado

El valor nominal de las hipotecas ha descendido un 2,63%, mientras que el de las viviendas adquiridas s贸lo ha descendido un 0,63% lo que indica que las personas que firman una hipoteca est谩n aportando m谩s ahorros. Al fin y al cabo, cuantos m谩s ahorros tengamos, mejores condiciones conseguiremos.

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Ratio de endeudamiento de hipotecas mixtas

En este punto, y teniendo en cuenta que las hipotecas mixtas cada vez cobran m谩s protagonismo, queremos explicarte c贸mo se calcula en este caso el ratio de endeudamiento. Tienes que conocer c贸mo van a estudiar tu perfil para no encontrarte con un 鈥渘o鈥 como respuesta.

Pongamos un ejemplo pr谩ctico:

Marta est谩 interesada en contratar una hipoteca fija y en el simulador de hipotecas de un banco ha visto que puede conseguir un tipo de inter茅s del 3%. Env铆a la documentaci贸n al banco, este estudia su perfil y finalmente, tras pasar el estudio de riesgo, le aprueban la hipoteca al 3%.

En cambio, Marta presenta la misma solicitud en el mismo banco pero para una hipoteca mixta, porque ha visto en su simulador que, con este tipo de hipoteca, podr铆a conseguir un tipo fijo del 2% durante los 10 primeros a帽os y despu茅s pasar铆a a un tipo de inter茅s variable al EUR + 0,85%. Env铆a la documentaci贸n al banco y le llaman para comunicarle que no ha superado el estudio de riesgo.聽

驴C贸mo puede ser que con un tipo de inter茅s del 2% no se la aprueben, pero s铆 lo hagan con un tipo de inter茅s del 3%? La respuesta es sencilla. Para calcular el ratio de endeudamiento de la primera hipoteca, el banco calcular谩 la cuota con un tipo de inter茅s del 3%. Pero, para calcular la de la hipoteca a tipo mixto, lo har谩 calculando si Marta podr铆a permitirse una cuota con el tipo de inter茅s del periodo variable, tomando como referencia el Euribor del mes anterior. Eso significa que, si Marta solicita una hipoteca este mes de junio, su tipo de inter茅s ser铆a del 3,75% (el Euribor registrado en mayo) m谩s el 0,85% del diferencial. Es decir, un 4,6%, por lo que su cuota ser铆a m谩s alta y no entrar铆a dentro de su capacidad de endeudamiento.

Si Marta hubiese recurrido a un gestor de TRIOTECA聽este le hubiese informado en la primera llamada del tipo de hipoteca que m谩s se ajustaba a su perfil. Marta hubiese ahorrado tiempo y hubiese firmado su hipoteca antes de que el Banco Central Europeo subiese de nuevo los tipos de inter茅s.

Tipo de inter茅s formalizado

Las hipotecas mixtas se han convertido en el producto estrella y las entidades financieras est谩n mejorando sus condiciones para incentivar la contrataci贸n.

Mientras los tipos fijos y variables medios han aumentado en el 煤ltimo mes, el tipo mixto ha descendido, tanto en su tramo fijo, como en su tramo variable.

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Evoluci贸n anual del tipo de inter茅s

En las siguientes gr谩ficas se puede visualizar el tipo de inter茅s medio en Espa帽a, tanto a tipo fijo como variable, seg煤n los datos del Instituto Nacional de Estad铆stica (INE) y el de los clientes que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de inter茅s competitivo.聽

Hay muchas entidades que ofrecen buenas condiciones pero si 煤nicamente escuchamos la oferta de nuestro banco, no podremos comparar. Adem谩s, en TRIOTECA聽podemos ofrecerte mejores condiciones de las que t煤 como particular podr铆as conseguir gracias a nuestros acuerdos.

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Evoluci贸n anual del Eur铆bor

Por primera vez en un a帽o, el aumento del Eur铆bor parece que se est谩 estabilizando. Sin embargo, es probable que se trate de algo puntual y necesitamos ver la evoluci贸n de los pr贸ximos meses para valorar si realmente el 铆ndice de referencia de las hipotecas variables ha tocado techo o si seguir谩 aumentando.

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Mejora de condiciones

Si tienes una hipoteca variable y te preocupa no poder asumir la subida en tu cuota con la revisi贸n anual o semestral, no te preocupes. Puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca siempre que quieras. Para hacer una mejora de hipoteca s贸lo tendr谩s que pagar una nueva tasaci贸n de entre 250 y 500鈧.

En TRIOTECA negociamos tu mejora de condiciones. Este mes, las personas que han confiado en nosotros para renegociar su hipoteca y han pasado de un tipo variable a uno fijo han visto reducida su cuota en 237鈧 al mes de media. En el caso de las personas que han pasado de un tipo variable a uno mixto, ahorrar谩n, de media, 216鈧.

Recibir el asesoramiento de un profesional te permitir谩 valorar si en tu mejora de hipoteca la mejor opci贸n para ti ser谩 optar por un tipo fijo o un tipo mixto para elegir la opci贸n que se traduzca en un mayor ahorro para ti. Cada perfil es diferente y es importante estudiar tus condiciones individuales.

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Nuestros expertos opinan

鈥淓n TRIOTECA podemos ofrecer precios de mayorista. Cada mes gestionamos cientos de hipotecas, lo que permite al cliente conseguir las mejores condiciones gracias a nuestros gestores y a nuestra tecnolog铆a.
Cuando compras unas deportivas de marca, comparas los diferentes colores, te las pruebas y lo piensas antes de tomar una decisi贸n Y as铆 con cualquier inversi贸n de m谩s de 100鈧. Incluso cuando alquilamos un piso, miramos varias opciones de diferentes inmobiliarias y valoramos pros y contras, como caracter铆sticas de la vivienda o lejan铆a respecto al lugar de
trabajo.
驴Por qu茅 entonces para comprar una vivienda que es, en la mayor铆a de casos, la mayor inversi贸n de nuestra vida, nos quedamos s贸lo con lo que nos ofrecen en nuestro banco? No tiene sentido y m谩s cuando hablamos de un tipo de gesti贸n en el que la mayor铆a adem谩s desconoce cosas tan importantes como sus derechos como consumidor. Por eso es importante
asesorarse. En TRIOTECA adem谩s no te cobraremos nada por ello y te pondremos sobre la mesa varias opciones. De esta forma tendr谩s la seguridad en el momento que tomaste una decisi贸n de que lo has hecho con toda la informaci贸n en mano鈥.

Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA

鈥淗ace un a帽o, una familia con una hipoteca de 200.000鈧 a 30 a帽os pagaba unos 640鈧 de cuota. Este mes de abril, se han encontrado con que su cuota ha pasado a ser de 1.040鈧. Esta es la situaci贸n de m谩s de 4 millones de familias en Espa帽a.
Lo que muchas de estas familias desconocen es que pueden cambiar su hipoteca en cualquier momento. Todo el mundo puede cambiar de hipoteca y s贸lo tiene que pagar una tasaci贸n de entre 250 y 500鈧.
Lo m谩s complicado es el papeleo y la negociaci贸n, pero con Trioteca, tienen esa gesti贸n solucionada gratis, porque es el banco y no el cliente quien pagar谩 la comisi贸n. Y adem谩s les acompa帽amos con nuestra experiencia禄.

Laura Mart铆nez | Directora de Banca en TRIOTECA

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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigaci贸n de la compa帽铆a que analiza el sector hipotecario en Espa帽a. Este centro elabora de forma peri贸dica informes de sector a partir de los datos extra铆dos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en Espa帽a que acompa帽a al usuario en todo el proceso hipotecario.

Para ampliar la informaci贸n ponte en contacto con nuestro equipo de expertos.

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