Centro de Estudios TRIOTECA – Enero 2026

En 2025, el plazo medio inicial de las nuevas hipotecas destinadas a la adquisición de vivienda fue de 25,4 años. Una duración mucho más elevada que la observada hace tres décadas (16 años), aunque significativamente inferior a la máxima histórica registrada en 2008 (28,1 años). No obstante, en promedio, su vida efectiva será sustancialmente más corta de la prevista.

Una medida acertada, pero insuficiente, debido al escaso importe presupuestado. Desde mi perspectiva, el número mínimo de los potenciales beneficiados ascendía a 2 millones de hogares, pues podrían optar a dichos préstamos los jóvenes hasta 35 años y las familias con hijos menores de 18 años, sea cual fuera la edad de los progenitores. Por tanto, la probabilidad de que alguno de ellos accediera a una hipoteca de tales características sería tan solo de alrededor de un 2,5%. Había nacido la lotería inmobiliaria.

No obstante, la medida ha logrado mucho menos éxito del esperado, pues en septiembre de 2025 el ICO solo había otorgado dicho aval a 7.188 adquirentes de vivienda. El problema no es el escaso interés de los potenciales beneficiados (la inexistencia de demanda), sino el de los bancos que conceden las hipotecas. 

En el actual ejercicio, las entidades financieras han tenido un alud de interesados en la concesión de préstamos. Una coyuntura que las ha llevado a seleccionarlos en base a tres criterios: nivel de solvencia, rentabilidad proporcionada en el próximo futuro y facilidad de tramitación del crédito.

En los tres criterios, los interesados en obtener una hipoteca con aval del ICO no salen bien en la foto. En primer lugar, porque sus solicitantes suelen ser jóvenes, sus salarios son reducidos y su antigüedad en la actual empresa es escasa. En segundo, debido a que no poseen ahorros. No obstante, cuando los tengan en el futuro, la banca cree que una sustancial parte de ellos priorizará la reducción del importe de su hipoteca a la contratación de fondos de inversión o planes de pensiones.

En tercero, porque la concesión del anterior préstamo presenta una mayor complejidad que la de una hipoteca convencional, pues el ICO exige una serie de trámites burocráticos adicionales. Por dicho motivo, su tramitación es más lenta y costosa. Con la finalidad de que las oficinas prioricen la atención a sus mejores clientes y aumenten en mayor medida sus beneficios, algunos bancos impiden a sus tiendas el otorgamiento de dichas hipotecas y dirigen a los interesados a un departamento especial con escasa dotación de personal.

En resumen, para las entidades financieras, las hipotecas por el 100% del precio de la vivienda con aval del ICO tienen una gran ventaja y diversos inconvenientes. Por un lado, no generan la realización de ninguna provisión de importe superior al habitual, al formar parte el avalista del sector público.

Por el otro, la operación presenta un riesgo superior al estándar, ofrece a medio plazo una rentabilidad inferior que la mayor parte de las hipotecas otorgadas y supone un coste adicional para la entidad. Por eso, una sustancial parte de las peticiones son denegadas y, en las aprobadas, el tipo de interés es significativamente superior al promedio del mercado. Un factor que desincentiva su contratación, al que hay añadir la tardía respuesta del banco a los solicitantes del préstamo.

Una coyuntura que probablemente desconozca por completo la Ministra de Vivienda y el Presidente del Gobierno. En primer lugar, porque nadie les habrá informado del número de hipotecas concedidas. En segundo, debido a que ellos no se han interesado por el grado de éxito o fracaso de la medida. 

Para dichos políticos, como para casi todos los demás, lo verdaderamente importante no es el número de préstamos concedidos por el 100% del precio de la vivienda, sino el impacto sobre los votantes del anuncio y la posterior publicidad de la medida. Tal y como decía, una y otra vez, un presidente catalán a sus consejeros, “los ciudadanos debe creer que hacemos muchas cosas”. Por si no han captado la profundidad de la frase, les recordaré que creer y saber no son sinónimos.