Claves del mercado hipotecario
Escasez de crédito y acceso a la vivienda
Por Gonzalo Bernardos
En el segundo trimestre de 2023, los créditos hipotecarios serán más caros y escasos. En el primer caso, debido a un elevado aumento del tipo de interés principal del BCE. En diciembre de 2022, dicho tipo se situó en un 2% y probablemente en junio llegue al 4%, excepto si la tasa de inflación disminuye sustancialmente en la zona euro o alguna entidad financiera de la anterior área posee una escasa liquidez o una dudosa solvencia.
La mayor escasez del crédito estará basada en tres factores: unos criterios de concesión de préstamos más estrictos, el incumplimiento de los anteriores por parte de un mayor número de familias y la necesidad de las entidades financieras de incrementar su liquidez.
El elevado aumento del Euribor a un año, al pasar el anterior índice desde un 3,02% en diciembre a un 3,757% en abril, impedirá acceder a una vivienda a un mayor número de personas. No obstante, tal y como demuestran los datos de Trioteca, los actuales tipos de interés no son una restricción importante para la adquisición de una vivienda.
En el cuarto mes del año, el tipo fijo medio de las hipotecas ha ascendido a un 2,61%. Por tanto, una familia cuyos dos miembros adultos perciben el salario neto más frecuente (1.385 € cada uno – 12 pagas -), ha podido fácilmente endeudarse por un importe de 242.000 €, si el préstamo tiene una vigencia inicial de 30 años.
Esta cuantía le permitiría acceder a la mayor parte de las viviendas usadas del país. Así, según Fotocasa, en 2022 el precio medio de un inmueble de segunda mano de 80 m² ascendió a 164.080 €. Un endeudamiento que, combinado con un ahorro del 30% del coste del piso, le daría la posibilidad de elegir entre el 47% de los inmuebles publicitados en el anterior portal en las ciudades de Barcelona y Madrid.
Este porcentaje ascendería al 85% de los pisos usados en venta en Córdoba, Lleida, Huesca, León y Ciudad Real. Unos datos que demuestran que el principal problema para la adquisición de una vivienda no es el tipo de interés sufragado, sino la necesidad de disponer del aproximadamente 30% del coste de la vivienda que no es financiado por el banco.
En el último mes, el tipo de interés fijo siguió siendo una gran oportunidad. Así lo demuestran los datos históricos del Euribor a un año. Si solo tomamos los que hacen referencia a un período de política monetaria normal (1999 – 2007), la media del anterior índice se situó en un 3,38%. Si le añadimos el importe promedio del plus sufragado en abril (0,97%), el tipo fijo (2,68%) se sitúa sustancialmente por debajo del variable (4,35%).
En abril, los datos de TRIOTECA demuestran claramente que los clientes “desconfiaban, en una elevada medida, de la evolución futura de los tipos de interés del BCE”. La opción más escogida fue la hipoteca fija (76,10%), siendo muy pocos los que tuvieron preferencia por una variable (2,52%). En el próximo futuro, si los bancos encarecen el primer tipo de préstamos, tal y como está previsto, es bastante probable que la mixta gane cuota de mercado y supere claramente el 21,38% actual.
Finalmente, queremos comunicaros que nos sentimos muy felices de haber mejorado la vida de muchas familias hipotecadas. A través del cambio de entidad financiera (subrogación del préstamo), ha sido habitual conseguir una disminución del tipo de interés igual o superior a 1 punto.
Para un préstamo de 150.000 euros, con 15 anualidades pendientes de amortizar, una disminución del tipo de interés desde un 3,7% a un 2,7% supone un ahorro mensual, anual y total de 72,75, 873 y 13.095 €. Unos importes de los que se podrían beneficiar muchas más familias, si pierden el miedo a cambiarse de banco. En la mayoría de los casos, el coste de la subrogación no llega a los 450 €, siendo este el importe de la tasación de la vivienda.
Resumen
- En abril, el 76,10% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 21,38% a tipo mixto y el 2,52% a variable.
- El Euríbor sigue creciendo y cierra en un 3,757% en abril.
- Las hipotecas formalizadas a tipo variable en TRIOTECA continúan su descenso de los últimos 6 meses, terminando abril en un 0,71% de media.
- El interés a tipo fijo de las hipotecas firmadas en TRIOTECA ha bajado respecto al mes de marzo, fluctuando del 2,81% al 2,61% en abril.
- Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA supone un ahorro medio mensual de 208€ a tipo fijo y 266€ a tipo mixto.
- El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en abril es de 170.578€.
Datos sobre la vivienda
En abril de 2023, el valor medio de la vivienda para la que se solicita una hipoteca es de 230.571€, en línea con los meses anteriores.
Datos sobre la vivienda
En abril de 2023, el 87,55% de las solicitudes de hipoteca son para una vivienda de segunda mano, frente al 12,45% que son para una vivienda nueva.
Perfil del solicitante de hipotecas
El solicitante de hipoteca en abril de 2023 tiene una edad media de 40,05 años. En cuanto a la situación laboral: 74,28% son asalariados; 6,72% son autónomos; 14,10% son funcionarios; 1,27% son pensionistas; 0,42% son empresarios; 0,61% están en paro y el 2,59% tiene otras ocupaciones.
Datos sobre hipotecas solicitadas
En abril de 2023, el valor nominal medio de la hipoteca solicitada es de 170.578€, y mantiene una tendencia estable en los últimos 5 meses.
Datos sobre hipotecas solicitadas
En abril de 2023, el 64,24% de los usuarios que solicitan una hipoteca lo hace a tipo fijo, el 29,48% solicita un tipo mixto y un 6,28% lo hace a tipo variable.
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Tipo de interés formalizado
En abril de 2023, las hipotecas de tipo fijo formalizadas en TRIOTECA tienen un interés medio del 2,61% en 27,45 años y 2,45 bonificaciones de media.
En el caso de las hipotecas variables formalizadas en TRIOTECA, el interés medio es de Euribor + 0,71% en 22,75 años, con 3 bonificaciones de media.
Para las hipotecas de tipo mixto formalizadas en TRIOTECA, encontramos una parte fija de 2,38% y la parte variable de Euribor + 0,93%, en 22,70 años y con 2,71 bonificaciones de media.
Entre las bonificaciones más comunes, se encuentran la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de hogar y del seguro de vida.
Evolución del tipo de interés
En las siguientes gráficas se puede visualizar la evolución anual de los tipos de interés fijo y variable, diferenciando las hipotecas firmadas por usuarios con TRIOTECA (en amarillo) y la media de hipotecas firmadas sin TRIOTECA según el INE (en gris).
Continuamos obteniendo precios de hipotecas para nuestros usuarios, por debajo de la media española.
Evolución del Euríbor
En el siguiente gráfico se observa la evolución del Euríbor en los últimos 12 meses.
En abril de 2023, el Euríbor se sitúa en 3,757%, manteniendo el crecimiento acelerado de los últimos 14 meses.
Porcentajes según tipos de interés
En abril de 2023, el 76,10% de las hipotecas formalizadas en TRIOTECA son de tipo fijo, el 21,38% son de tipo mixto y tan solo el 2,52% son de tipo variable.
Si bien las hipotecas mixtas comenzaron el 2023 siendo una gran novedad y llegaron al 43,06% en volumen de operaciones en el mes de febrero, las firmas a tipo fijo en abril vuelven a tomar el protagonismo, alcanzando un nivel similar a finales de 2022.
Mejora de condiciones
En abril de 2023, los usuarios que mejoran las condiciones de hipoteca con TRIOTECA a un tipo fijo, con un nominal de 162.934€, obtienen de media un TIN del 2,59%, con una cuota mensual de 784€ y ahorran 208€ al mes de media. En cambio, a un tipo mixto, obtiene de media un TIN del 2,18%, con una cuota mensual de 912€ y ahorran una media de 266€ al mes.
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Nuestros expertos opinan
“Si bien hemos escuchado mucho sobre la subida de tipos de interés en los últimos meses, el impacto real en las hipotecas solo se siente cuando se produce una actualización.
En el último año hemos experimentado una subida brusca de los tipos de interés, con el euríbor, que ha pasado de 0,013 en abril de 2022 a +3,757 en abril de este año. Este cambio interanual en la tasa de interés ha sido el más fuerte de los últimos 25 años, lo que ha tenido un impacto significativo en las hipotecas variables.
En las últimas semanas, hemos visto casos dramáticos de familias que han tenido dificultades para pagar su hipoteca, vendiendo sus coches o sus pertenencias más valiosas para hacer frente a los pagos. La casa es un derecho básico al que no se puede renunciar y, por lo tanto, el cambio a mejores condiciones es vital.
En el primer trimestre de 2022, solo el 27% de las operaciones hipotecarias en TRIOTECA fueron cambios de banco. Sin embargo, en los primeros tres meses de este año, este porcentaje ha aumentado hasta el 47,5%, casi el doble.”
Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA
“A la hora de elegir una hipoteca, es importante tener en cuenta las características de cada usuario. Si los ingresos y gastos son fijos, una hipoteca con una cuota fija puede ser una buena opción. Sin embargo, si los ingresos son variables, una hipoteca con una cuota variable puede ser más adecuada para ti. Es importante que los ingresos y los gastos sean acordes para evitar problemas de impago.
En TRIOTECA, ofrecemos una amplia variedad de opciones hipotecarias para satisfacer las necesidades específicas de cada cliente. Nuestros expertos pueden ayudar a elegir la mejor opción en cada caso, ofreciendo consejos y soluciones personalizadas para hacer frente a cualquier situación.”
Laura Martínez | Directora de Banca en TRIOTECA
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