Centro de Estudios TRIOTECA – Julio 2023

Claves del mercado hipotecario

Las hipotecas del verano
Por Gonzalo Bernardos

En la mayoría de los años, si la coyuntura económica y financiera es similar en los cuatro trimestres, el verano es la estación donde se venden menos inmuebles. No obstante, en muchos ejercicios, a escasa distancia del invierno, pues los períodos de mayor actividad inmobiliaria suelen ser la primavera y el otoño. 

Así, por ejemplo, entre enero y septiembre de 2022, las ventas de viviendas ascendieron a 168.793 unidades. Un importe un 3,8%, 15,4% y 3% inferior al primer, segundo y cuarto trimestre del ejercicio, respectivamente. A diferencia de los otros tres, en el último, el aumento del tipo de interés del BCE influyó negativamente sobre las transacciones. 

Las vacaciones explican en una elevada medida la actuación de la demanda, pues durante ellas numerosas familias abandonan temporalmente la localidad donde residen y se trasladan a otra. Por tanto, el asueto posterga la compra de las viviendas habituales y estimula la adquisición de segundas residencias.

No obstante, en las localidades de playa, las mayoría de las ventas no son por impulso, sino derivadas del recuerdo. Por eso, en algunos años hay más en el cuarto trimestre que en el tercero. La primera tipología de transacciones solo supone un porcentaje significativo si hay una burbuja inmobiliaria.

El principal perfil del adquirente es un familia que recientemente ha gozado en el municipio de una magnífica experiencia y pretende disfrutar de ella más asiduamente en el futuro. Entre los compradores, aunque de forma minoritaria, también están los que pasaron uno o más veranos en la localidad cuando eran niños o adolescentes. Ellos tienen un gran recuerdo de dicha etapa de su vida, pues se divirtieron mucho. 

En el momento de la adquisición, la familia normalmente está integrada por dos miembros adultos que superan los 40 años y uno o más hijos menores de edad. No tienen hipoteca con ningún banco, o les queda un escaso importe pendiente de amortizar, y poseen un significativo nivel de ahorro acumulado. A unos, dicho nivel les permite comprar la segunda residencia sin recurrir al endeudamiento. A los otros, cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera para otorgarle un préstamo. 

A la banca le resulta menos interesante financiar un apartamento en la playa que una vivienda habitual, pues generalmente el primero comporta un mayor riesgo y ofrece una menor rentabilidad. La excepción es un cliente que no posee ninguna hipoteca viva y acepta vincularse en una elevada medida con la entidad financiera. En concreto, domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida y hogar, utilizar mucho sus tarjetas, etc.

En algunas ocasiones, una familia que ya tiene una hipoteca, su banco le concede otra porque su gran vinculación con ella le genera una elevada rentabilidad. En este caso, el principal objetivo no es conseguir un aumento de los ingresos, sino evitar su disminución. El nuevo préstamo impide que el cliente traslade una parte de sus operaciones a otra entidad. 

La financiación de una vivienda ocasional tiene más riesgo que la de una permanente por dos principales motivos: una más elevada morosidad y una mayor dificultad para la venta en coyunturas adversas. Por regla general, una familia dejará de pagar antes la primera que la segunda, pues esta es una necesidad y aquella un complemento. 

En una recesión inmobiliaria, si el banco se adjudica un apartamento en la playa debido a la falta de pago del prestatario, la reducción de la demanda es mayor en ella que en una vivienda situada en una mediana o gran ciudad. Por tanto, la primera será más difícil de enajenar y necesitará de un descuento superior al de la segunda.

A pesar de lo anterior, en la mayoría de los bancos, el tipo de interés de las hipotecas de segundas residencias no suele ser significativamente superior del de los préstamos que financian la compra de una vivienda habitual. No obstante, según mi parecer, sería lógico que así fuera. El mayor riesgo de las primeras lo disminuyen ofreciendo un crédito que cubre un porcentaje inferior del precio de la vivienda y un menor número de años para la devolución del capital prestado.

En las viviendas habituales, la proporción estándar financiada asciende al 80%; en cambio, en las segundas residencias se suele situar entre un 60% y 75%. El porcentaje es más elevado cuanto mayores son los ingresos de la familia, pudiendo llegar e incluso sobrepasar el 80%, si aquella proporciona una gran rentabilidad a la entidad. En los apartamentos de playa, el número de años inicial de vida de la hipoteca difícilmente sobrepasa las 25 anualidades, mientras que en las primeras residencias no es extraño que llegue hasta los 40.

En el mes de julio, hasta el día 21, el tipo de interés medio ofrecido por Trioteca para las hipotecas fijas y mixtas fue inferior al del BCE (4%). Por tanto, para los nuevos clientes, los bancos españoles continúan repercutiendo solo parcialmente las subidas de tipos efectuadas por el banco central. 

En los préstamos fijos, el tipo de interés medio llegó al 2,98% y superó por poco el advertido en el mes anterior (2,89%). En cambio, en los mixtos, el tramo invariable  descendió 11 centésimas y se quedó en un 2,33%. La explicación del segundo caso la proporcionan las ofertas realizadas por algunos bancos durante el último mes. Su objetivo es desviar los clientes desde la modalidad fija a la mixta, haciendo bastante más atractiva la última.

En definitiva, a diferencia de lo que opina una sustancial parte de la población, las hipotecas sobre segundas viviendas no suelen ser más caras que las que gravan las primeras. No obstante, es inferior el porcentaje del precio financiado por el banco y el número de años de vida inicial del préstamo. Por tanto, es bastante más difícil cumplir los requisitos para conseguir una.