Centro de Estudios TRIOTECA – Noviembre 2023

Claves del mercado hipotecario

¿DE QUÉ DEPENDE EL TIPO DE INTERÉS DE LAS HIPOTECAS?

Por Gonzalo Bernardos

En España, existen tres principales modalidades de hipotecas: variables, fijas y mixtas. En la primera, el tipo de interés aplicado varía cada seis o doce meses y depende del nivel alcanzado por el índice financiero Euribor a un año. En la segunda, dicho tipo permanece constante durante toda la vida del préstamo. En la tercera, es invariable durante cinco o diez períodos y, posteriormente, cambia cada semestre o año.

En las hipotecas variables, el tipo de interés aplicado generalmente supera el nivel alcanzado por el Euribor a un año. No obstante, si el prestatario es un empleado de banca y su entidad le concede un préstamo para adquirir una vivienda, el primer tipo suele ser inferior al segundo. Cuando así sucede, Hacienda considera una retribución en especie una parte o la totalidad del importe ahorrado en el pago de las correspondientes cuotas.

El Euribor a un año es el tipo de interés al que se prestan dinero los principales bancos de la zona euro a un plazo de 12 meses. Dado que el riesgo incurrido al facilitar capital a una entidad financiera suele ser inferior al hacerlo a una persona o empresa, el interés sufragado por la primera es menor al abonado por las segundas. Por eso, las últimas pagan un plus. 

No obstante, la prima sufragada no siempre es la misma, sino que varía. En algunas ocasiones, solo un poco, en otras, bastante. Su importe depende esencialmente de tres factores: el nivel del Euribor a un año, los objetivos de concesión de préstamos por parte de los bancos y el riesgo incurrido al otorgarle un crédito al prestatario. 

Si el Euribor a un año alcanza un nivel elevado y llega o supera el 4%, el plus establecido suele ser de 0,5 puntos. En cambio, si se sitúa en un 1%, o por debajo de dicha cifra, el suplemento fijado asciende en numerosas ocasiones a un punto. En el primer semestre de 2022, la última cifra era la más frecuente, en cambio, en el último trimestre de 2023 la inicial cada vez es más habitual.

Si un banco quiere otorgar muchas más hipotecas que el año anterior o atraer buenos clientes, debe sacrificar una parte del margen de beneficio obtenido por euro prestado. En otras palabras, convertir sus créditos en muy competitivos, hacerlos más baratos que los de la competencia, reducir la prima exigida y acercarla a cero. 

En abril de 2007, la anterior actuación la efectuó Bankinter, pues comercializó hipotecas cuyo plus era únicamente de 0,18 puntos. En su momento, la oferta más atractiva realizada por cualquier banco europeo. No obstante, no lo hizo de manera indiscriminada, sino que solo otorgó dicho tipo de préstamos a familias con ingresos elevados. Por tanto, con capacidad para contratar diversos productos de la entidad. 

El riesgo incurrido por una entidad financiera depende del grado de solvencia del prestatario y del importe otorgado en relación con el precio pagado por la vivienda. Cuanto mayor es la fiabilidad de pago del deudor, menor es el suplemento aplicado sobre el Euribor a un año, y viceversa. 

Para el banco, un préstamo cuya cuantía iguale o se acerque al precio de la vivienda lleva incorporada una garantía inferior al de otro que solo llegue al 80% del importe de venta. En otras palabras, la entidad incurre en un mayor riesgo al conceder el primero que el segundo. Para compensarlo, busca obtener una mayor rentabilidad y establecer un superior plus. 

El nivel del tipo de interés fijo ofrecido por los bancos generalmente está relacionado con el alcanzado por la deuda del Estado de idéntico plazo. Así, por ejemplo, si el bono español a 30 años se sitúa en un 4%, el tipo de las hipotecas de igual duración alcanzará como mínimo un 4,5%.

En 2007, el tipo de interés medio de las hipotecas invariables se situó en un 5,45%, una cuantía algo más medio punto superior al de las obligaciones del Estado entre 30 y 50 años (4,77%). No obstante, dicha regla se ha incumplido en 2023. En septiembre, el tipo de los préstamos hipotecarios concedidos por Trioteca se situó en un 3,01%, mientras que el de la deuda a largo plazo emitida en dicho mes por el Tesoro ascendió a un 4,19%.

La anterior excepción viene explicada por la política comercial adoptada por los bancos ante el elevado aumento de los tipos de interés del BCE. En concreto, por su pretensión de evitar un desplome de la contratación de hipotecas. Dada la elevada carestía de las flexibles, ofrecen unos tipos muy competitivos para los préstamos fijos y la parte constante de los mixtos. A pesar de ello, en septiembre el número de créditos concedidos disminuyó un 29,6% interanual.

Dichas hipotecas no son financiadas con dinero procedente de otros bancos o del BCE, pues generarían pérdidas a las entidades. El capital proviene del ahorro a la vista o a plazo depositado en ellas, pues en septiembre la retribución media ofrecida a los hogares ascendió a un 0,13% y 1,5%, respectivamente.

En definitiva, el tipo de interés en España de las hipotecas depende de manera directa del nivel del Euribor a un año y del de la deuda del Estado a largo plazo. No obstante, de forma indirecta, de la tasa de inflación de la zona euro y de las decisiones adoptadas por el BCE, ya sea para reducir el incremento de los precios de los bienes o estimular el crecimiento económico.