Claves del mercado hipotecario
La subrogación: una buena solución
Por Gonzalo Bernardos
En la actualidad, muchas familias están descontentas con su hipoteca, pues pagan mucho más por ella cada mes que un año atrás. Tienen dos características comunes: un préstamo a tipo de interés variable y una gran sorpresa por la reciente evolución del Euribor a un año.
La mayoría de ellas está resignada a ajustarse el cinturón, gastar menos y dedicar una mayor parte de sus ingresos al pago de la cuota hipotecaria. Desde mi perspectiva, su actitud conformista constituye una equivocación, pues pueden encontrar un préstamo que les permita abonar un importe inferior al que ahora sufragan cada mes. No obstante, constituirá una misión imposible que vuelven a pagar lo mismo que hace un año.
En primer lugar, la mayoría de los hogares no es consciente que en el último ejercicio el aumento del tipo de interés de los préstamos ha sido inferior al del Euribor a un año. En segundo, desconoce que mediante una subrogación puede sustituir fácilmente una hipoteca cara por otra más barata.
Entre junio de 2022 y mayo de 2023, según datos de Trioteca, el interés de los préstamos a tipo fijo aumentó desde un 1,37% a un 2,84%. En cambio, el Euribor a un año pasó de un 0,85% a un 3,84%. No obstante, el menor incremento correspondió a la parte fija de las hipotecas mixtas, pues en la primera fecha se situó en un 1,93% y en la segunda en un 2,33%.
En mayo de 2023, los nuevos hipotecados han seguido en mayor medida su instinto que la tendencia sugerida por los indicados datos. Por eso, han escogido de forma masiva una hipoteca a tipo fijo (un 66,7%). De dicha clase de préstamos, han valorado esencialmente la tranquilidad proporcionada y la previsibilidad de los pagos futuros. Al contratarla, sus principales objetivos han sido despreocuparse de la evolución del Euribor a 1 año y pagar un importe idéntico cada mes.
Si hubieran comparado adecuadamente las anteriores cifras, su elección habría sido una hipoteca mixta, pues en la actualidad el tipo de interés de su parte invariable es 0,51 puntos más reducido que el de un préstamo fijo. A pesar del gran atractivo de la primera opción, los que han optado en mayo por dicho tipo de hipoteca (28,3%) constituyen un porcentaje bastante inferior al de febrero (43%), aunque muy superior al observado en junio del pasado año (inferior al 1%).
Para mejorar las condiciones de una hipoteca, y pagar cada mes menos por ella, existen dos principales alternativas: la novación y la subrogación. La primera supone una negociación con el banco del que es deudor. Las posibilidades de éxito son reducidas, si
el hipotecado no tiene una oferta en firme de la competencia. Su coste, siempre que la operación no suponga una ampliación de capital, es la comisión establecida por la entidad financiera.
La segunda supone trasladar la hipoteca a otro banco y pagar cada mes un menor tipo de interés por ella. En numerosas ocasiones, el coste es únicamente la tasación de la vivienda, siendo este casi siempre inferior a 450 € No obstante, tal y como demuestran las cifras del INE, la mayoría de los hipotecados descartan utilizar este método para disminuir la cuota mensual.
En el primer trimestre del año, solo lo han existido 5.972 subrogaciones, siendo dicha cifra inferior a las 6.468 observadas durante el mismo período del pasado ejercicio. Indudablemente, un volumen insignificante respecto a las 3.313.506 hipotecas a tipo variable y mixto que estaban vivas en septiembre de 2022, según la Asociación Hipotecaria Española.
Los principales motivos por los que las familias no utilizan la subrogación para disminuir su cuota hipotecaria son tres: la falsa creencia de que no encontrarán una hipoteca mejor a la que actualmente poseen, su falta de destreza para negociar con el banco o el elevado tiempo empleado en visitar las oficinas de las distintas entidades financieras.
Si dejan la subrogación en manos de Trioteca, los anteriores hogares comprobarán rápidamente que pueden lograr un menor tipo de interés, no están obligados a entrar en un regateo con ningún banco y pueden realizar todas las gestiones necesarias para el traslado de la hipoteca desde su casa con un móvil o un ordenador.
Finalmente, es imprescindible indicar una sorpresa: la disminución de la edad media de los nuevos hipotecados. En mayo se situó en 35 años, supuso el promedio más bajo de la serie histórica y fue claramente inferior a la de abril de 2023 (40 anualidades) y al de quinto mes de 2022 (37). Un dato que por sí solo no es relevante, pero que lo sería mucho si tuviera continuidad en los próximos períodos.
Si dicha continuidad existe, habrá tres posibles explicaciones: las características de Trioteca, la demora en la decisión de compra de un piso por parte de la demanda de mejora y la promesa de concesión de hipotecas por un importe equivalente al precio de la vivienda recientemente efectuada por el presidente Sánchez.
La penetración de la empresa es mayor entre los hogares compuestos por jóvenes que entre las familias cuyos miembros adultos sobrepasan los 45 años. Una situación explicable por la reciente creación de la compañía, su carácter digital y su mayor exposición en Internet que en los medios de comunicación convencionales.
Los hogares que pretenden mejorar la calidad de su vivienda, ya sea en ubicación, altura o superficie, pueden estar retrasando la compra de un piso debido al elevado aumento del Euribor a 1 año en los últimos meses. No están informados de las hipotecas competitivas que siguen existiendo y poseen la esperanza de que el próximo año su tipo de interés tenga un nivel más reducido que el actual. Si así sucede, reactivarán su decisión de compra.
En definitiva, las hipotecas son más caras de lo que eran y, si el BCE aumenta su tipo principal al 4%, continuarán encareciéndose. No obstante, es posible pagar menos por ellas de lo que ahora muchos sufragan y desembolsarán en el futuro. Para conseguir dicha finalidad, la subrogación constituye una opción barata e interesante.
Resumen
- En mayo, el 62,63% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 32,32% a tipo mixto y el 5,05% a tipo variable. Las hipotecas mixtas, que hace un año eran un producto poco habitual, siguen ganando protagonismo, convirtiéndose en una buena alternativa para muchos perfiles.
- El Euríbor parece haber frenado su aumento y cierra en una media provisional del 3,862%, a 1 de junio.
- Las hipotecas formalizadas a tipo variable en TRIOTECA tienen un tipo medio del 0,71%, el mismo que registramos en abril. El interés a tipo fijo de las hipotecas firmadas en TRIOTECA se sitúa en el 2,83%, por debajo de la media nacional (según los datos del INE). Este dato confirma que, a través de un gestor hipotecario, es posible conseguir mejores condiciones.
- Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en mayo supuso un ahorro medio mensual de 237€ a tipo fijo y 216€ a tipo mixto.
- El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en mayo es de 166.086€.
Datos sobre la vivienda
Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca
En el último mes, el precio medio de las viviendas para cuya compra se ha solicitado financiación se mantiene estable con respecto al mes pasado. Sin embargo, sí que ha habido una subida significativa (13,32%) con respecto a la media de mayo de 2022. Esto se debe probablemente a la disminución de la oferta de viviendas en venta.
Tipo de vivienda
La vivienda de segunda mano sigue siendo la más demandada por los contratantes de hipotecas. Este mes de mayo este tipo de viviendas han representado el 88,27% del total.
Perfil del solicitante de hipotecas
El perfil medio de los solicitantes de hipotecas en mayo sigue siendo mayoritariamente asalariado y se mantiene la edad media, que este mes de mayo se sitúa en los 37,53.
En cambio, la edad media de las personas que han tramitado una subrogación de hipoteca se mantiene en los 42,06 años.
Datos sobre hipotecas solicitadas
Valor nominal medio de la hipoteca solicitada
El valor nominal de las hipotecas ha descendido un 2,63%, mientras que el de las viviendas adquiridas sólo ha descendido un 0,63%. Esto indica que las personas que firman una hipoteca están aportando más ahorros. Al fin y al cabo, cuantos más ahorros tengamos, mejores condiciones conseguiremos.
El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado
El valor nominal de las hipotecas ha descendido un 2,63%, mientras que el de las viviendas adquiridas sólo ha descendido un 0,63% lo que indica que las personas que firman una hipoteca están aportando más ahorros. Al fin y al cabo, cuantos más ahorros tengamos, mejores condiciones conseguiremos.
Ratio de endeudamiento de hipotecas mixtas
En este punto, y teniendo en cuenta que las hipotecas mixtas cada vez cobran más protagonismo, queremos explicarte cómo se calcula en este caso el ratio de endeudamiento. Tienes que conocer cómo van a estudiar tu perfil para no encontrarte con un “no” como respuesta.
Pongamos un ejemplo práctico:
Marta está interesada en contratar una hipoteca fija y en el simulador de hipotecas de un banco ha visto que puede conseguir un tipo de interés del 3%. Envía la documentación al banco, este estudia su perfil y finalmente, tras pasar el estudio de riesgo, le aprueban la hipoteca al 3%.
En cambio, Marta presenta la misma solicitud en el mismo banco pero para una hipoteca mixta, porque ha visto en su simulador que, con este tipo de hipoteca, podría conseguir un tipo fijo del 2% durante los 10 primeros años y después pasaría a un tipo de interés variable al EUR + 0,85%. Envía la documentación al banco y le llaman para comunicarle que no ha superado el estudio de riesgo.
¿Cómo puede ser que con un tipo de interés del 2% no se la aprueben, pero sí lo hagan con un tipo de interés del 3%? La respuesta es sencilla. Para calcular el ratio de endeudamiento de la primera hipoteca, el banco calculará la cuota con un tipo de interés del 3%. Pero, para calcular la de la hipoteca a tipo mixto, lo hará calculando si Marta podría permitirse una cuota con el tipo de interés del periodo variable, tomando como referencia el Euribor del mes anterior. Eso significa que, si Marta solicita una hipoteca este mes de junio, su tipo de interés sería del 3,75% (el Euribor registrado en mayo) más el 0,85% del diferencial. Es decir, un 4,6%, por lo que su cuota sería más alta y no entraría dentro de su capacidad de endeudamiento.
Si Marta hubiese recurrido a un gestor de TRIOTECA este le hubiese informado en la primera llamada del tipo de hipoteca que más se ajustaba a su perfil. Marta hubiese ahorrado tiempo y hubiese firmado su hipoteca antes de que el Banco Central Europeo subiese de nuevo los tipos de interés.
Tipo de interés formalizado
Las hipotecas mixtas se han convertido en el producto estrella y las entidades financieras están mejorando sus condiciones para incentivar la contratación.
Mientras los tipos fijos y variables medios han aumentado en el último mes, el tipo mixto ha descendido, tanto en su tramo fijo, como en su tramo variable.
Evolución anual del tipo de interés
En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y el de los clientes que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.
Hay muchas entidades que ofrecen buenas condiciones pero si únicamente escuchamos la oferta de nuestro banco, no podremos comparar. Además, en TRIOTECA podemos ofrecerte mejores condiciones de las que tú como particular podrías conseguir gracias a nuestros acuerdos.
Evolución anual del Euríbor
Por primera vez en un año, el aumento del Euríbor parece que se está estabilizando. Sin embargo, es probable que se trate de algo puntual y necesitamos ver la evolución de los próximos meses para valorar si realmente el índice de referencia de las hipotecas variables ha tocado techo o si seguirá aumentando.
Mejora de condiciones
Si tienes una hipoteca variable y te preocupa no poder asumir la subida en tu cuota con la revisión anual o semestral, no te preocupes. Puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca siempre que quieras. Para hacer una mejora de hipoteca sólo tendrás que pagar una nueva tasación de entre 250 y 500€.
En TRIOTECA negociamos tu mejora de condiciones. Este mes, las personas que han confiado en nosotros para renegociar su hipoteca y han pasado de un tipo variable a uno fijo han visto reducida su cuota en 237€ al mes de media. En el caso de las personas que han pasado de un tipo variable a uno mixto, ahorrarán, de media, 216€.
Recibir el asesoramiento de un profesional te permitirá valorar si en tu mejora de hipoteca la mejor opción para ti será optar por un tipo fijo o un tipo mixto para elegir la opción que se traduzca en un mayor ahorro para ti. Cada perfil es diferente y es importante estudiar tus condiciones individuales.
Nuestros expertos opinan
“En TRIOTECA podemos ofrecer precios de mayorista. Cada mes gestionamos cientos de hipotecas, lo que permite al cliente conseguir las mejores condiciones gracias a nuestros gestores y a nuestra tecnología.
Cuando compras unas deportivas de marca, comparas los diferentes colores, te las pruebas y lo piensas antes de tomar una decisión Y así con cualquier inversión de más de 100€. Incluso cuando alquilamos un piso, miramos varias opciones de diferentes inmobiliarias y valoramos pros y contras, como características de la vivienda o lejanía respecto al lugar de
trabajo.
¿Por qué entonces para comprar una vivienda que es, en la mayoría de casos, la mayor inversión de nuestra vida, nos quedamos sólo con lo que nos ofrecen en nuestro banco? No tiene sentido y más cuando hablamos de un tipo de gestión en el que la mayoría además desconoce cosas tan importantes como sus derechos como consumidor. Por eso es importante
asesorarse. En TRIOTECA además no te cobraremos nada por ello y te pondremos sobre la mesa varias opciones. De esta forma tendrás la seguridad en el momento que tomaste una decisión de que lo has hecho con toda la información en mano”.
Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA
“Hace un año, una familia con una hipoteca de 200.000€ a 30 años pagaba unos 640€ de cuota. Este mes de abril, se han encontrado con que su cuota ha pasado a ser de 1.040€. Esta es la situación de más de 4 millones de familias en España.
Lo que muchas de estas familias desconocen es que pueden cambiar su hipoteca en cualquier momento. Todo el mundo puede cambiar de hipoteca y sólo tiene que pagar una tasación de entre 250 y 500€.
Lo más complicado es el papeleo y la negociación, pero con Trioteca, tienen esa gestión solucionada gratis, porque es el banco y no el cliente quien pagará la comisión. Y además les acompañamos con nuestra experiencia».
Laura Martínez | Directora de Banca en TRIOTECA
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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigación de la compañía que analiza el sector hipotecario en España. Este centro elabora de forma periódica informes de sector a partir de los datos extraídos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en España que acompaña al usuario en todo el proceso hipotecario.
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