Centro de Estudios TRIOTECA – Enero 2024

Claves del mercado hipotecario

¿ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Por Gonzalo Bernardos

En 2023, el mercado residencial entró en recesión. En noviembre, las transacciones disminuyeron un 15,1%, las hipotecas un 19,1% y el precio por m2 un 2%. 

Una coyuntura derivada de la disminución de la demanda de viviendas provocada por el aumento de los tipos de interés del BCE y un criterio más restrictivo de concesión de créditos por parte de los bancos.

Una recesión que tendrá una corta duración, pues finalizará en el segundo semestre del actual año. No obstante, durante el presente ejercicio, el mercado residencial ofrecerá muchas oportunidades, especialmente en el primer período. En 2024, los principales motivos para comprar un piso serán los siguientes:

1) Numerosas viviendas usadas llevarán más de seis meses en el mercado.  Cuando así sucede, la mayoría de los propietarios reducen sus pretensiones. Algunos disminuyen el precio solicitado y otros son más receptivos a aceptar un mayor descuento en la típica negociación entre comprador y vendedor. En dichas viviendas, si el interesado es un hábil negociador, puede conseguir una reducción de su precio de al menos un 10%.

2) Disminuirán los tipos de interés de las hipotecas. La reducción de la tasa de inflación de la zona euro generada por un menor crecimiento económico y la caída del precio de las materias primas provocará una disminución de los tipos de interés del BCE. 

Una coyuntura que probablemente lleve en diciembre al Euribor a un año a un nivel de alrededor del 3% y permita obtener a una gran parte de los compradores de vivienda una hipoteca fija a un tipo de interés del 2,5%. No obstante, dicho tipo será mucho más fácil de lograr en un bróker digital como Trioteca (canal mayorista disponible para minoristas) que en una oficina de cualquier entidad financiera.

3) Una mayor disponibilidad de los bancos a conceder préstamos. En 2023, una gran parte de las entidades financieras españolas han logrado el mayor beneficio de su historia. La principal clave ha sido el aumento del margen de intermediación, siendo este la diferencia entre los ingresos obtenidos por los préstamos concedidos y el coste incurrido en la captación de dinero (depósitos y otros pasivos). 

El margen de intermediación depende del volumen del crédito otorgado y de la diferencia del tipo de interés medio del capital prestado y captado. En el pasado año, la primera variable disminuyó y la segunda aumentó. No obstante, la repercusión de la última sobre los beneficios fue muy superior a la de la inicial. Por tanto, los bancos ganaron mucho más dinero, siendo más prudentes. Un logro facilitado por una coyuntura financiera muy favorable para su negocio. 

En 2024, la reducción de los tipos de interés del BCE provocará una disminución de los tipos de los préstamos superior a la de los depósitos. Por tanto, para volver a obtener beneficios récord, los bancos deberán conceder mucho más volumen de crédito a familias y empresas y, especialmente, hipotecas.

La necesidad de otorgar un mayor número de préstamos desencadenará una guerra bancaria y facilitará la obtención de una hipoteca a los hogares que deseen adquirir una vivienda. La banca aceptará percibir un tipo de interés inferior al del último año, conceder un préstamo a algunas parejas que destinen al pago de la cuota hipotecaria más del 35% de sus ingresos y en determinadas ocasiones ofrecer una cuantía superior al 80% del precio de venta. 

4) Un robusto mercado laboral. En 2023, el mercado laboral alcanzó el récord de ocupación y creó 783.000 empleos. La última es la tercera mayor cifra obtenida durante la actual centuria. En el ejercicio actual, debido a un aumento del PIB inferior al del año pasado, la generación de nuevos puestos de trabajo se situará por debajo de los 300.000.

No obstante, las familias ganarán poder adquisitivo, pues el incremento de los salarios excederá a la inflación. Además, numerosos jóvenes (menores de 40 años) tendrán la posibilidad de aumentar sustancialmente sus ingresos mediante su traslado a otra empresa, si son activos en la búsqueda de un nuevo empleo. Por tanto, el mercado laboral estimulará a muchas parejas a comprar un inmueble.

5) El precio de la vivienda de alquiler seguirá aumentando. Una demanda superior a la oferta generará nuevos aumentos del importe del arrendamiento. La excepción serán los municipios donde exista un control de precios. No obstante,  a los interesados les será muy difícil encontrar una vivienda disponible en ellos, pues los propietarios trasladarán una sustancial parte de sus inmuebles desde el arrendamiento convencional al de temporada.

Dada una vivienda similar, el importe de la cuota hipotecara será significativamente inferior al del alquiler, pues el primero disminuirá y el segundo aumentará. El aumento de la diferencia entre ambas variables, unido a las mayores facilidades otorgadas por los bancos a los potenciales prestatarios, incentivarán la adquisición de propiedades.

En definitiva, en 2024 habrá un aumento de la demanda de vivienda por distintos motivos financieros, inmobiliarios y laborales. Dicho incremento hará que el mercado residencial salga de la recesión en el segundo semestre, disminuyan las oportunidades y la capacidad de negociación de los compradores. 

Por tanto, si tienen previsto comprar una vivienda usada en el futuro, empiecen una búsqueda activa durante el primer trimestre y adquiéranla en el segundo. Si se trata de su primer piso, le recomiendo que sea flexible en la ubicación, pues le facilitará considerablemente obtener un buen precio.

Haga ofertas a la vez a varios propietarios y negocié con ellos una rebaja del precio Finalmente, quédese con el que tenga mayores posibilidades de revalorización, aunque no sea el más bonito. Dentro de unos años, su venta le facilitará notablemente la consecución de la vivienda de sus sueños.