Todo apunta a que la formalización de hipotecas en 2024 aumentará. Después de un 2023 marcado por el cambio de hipotecas variables, este año las entidades empiezan de nuevo a mejorar sus ofertas para incentivar la compraventa.
¿Bajarán los tipos en 2024?¿Y el Euríbor? Hablemos de todo ello.
¿Cuáles son los factores que influirán el mercado de hipotecas en 2024?
El mercado hipotecario, igual que el inmobiliario, es un fiel reflejo del entorno socioeconómico. Por eso hay varios indicadores en los que debemos fijarnos para hacer predicciones sobre lo que va a ocurrir en los próximos meses.
La inflación
La inflación es el crecimiento general de los precios de una economía. Esto significa que, si la inflación sube, el dinero pierde valor, porque podremos comprar menos cosas con el mismo dinero. Por lo tanto, controlar la inflación es esencial y es una de las grandes responsabilidades del Banco Central Europeo (BCE).
El punto de equilibrio ideal es una inflación del 2%. Cuando la inflación aumenta, como ocurrió en 2022 cuando la Unión Europea alcanzó el 11,5% en octubre, es necesario bajar los precios. La estrategia que aplica el BCE para ello es la subida de sus tipos de interés oficiales, haciendo así que disminuya la demanda, y por tanto los precios, a la vez que incentiva el ahorro.
En octubre de 2023 la inflación de la Unión Europea ya estaba en el 3,6%. Aunque aún alejada del punto de equilibrio, su evolución invita a la positividad.
La tasa de desempleo
Para acceder a una hipoteca es necesario tener una estabilidad laboral. Para los trabajadores por cuenta ajena, el requisito mínimo es tener un contrato indefinido y haber superado el periodo de prueba. A más años de antigüedad, mejor percibido será el perfil. En cuanto a los autónomos, deben llevar al menos 3 años en activo.
Como podrás imaginar entonces, cuanto más baja sea la tasa de desempleo, más hipotecas se contratarán. Y, una vez más, la evolución nos pone un entorno favorable.
Mientras el último trimestre de 2022 la tasa de desempleo en España era del 12,87%, en el cuarto trimestre de 2023 estaba en el 11,76%.
El precio de la vivienda
Cuando vas a comprar una vivienda, el precio de la misma es muy determinante para calcular si podrás o no acceder a ella. Y es que, el perfil ideal debería aportar un ahorro del 30% del precio de compraventa. Un 20% va destinado a la entrada, y el 10% restante a los gastos, que son la tasación, los impuestos y los gastos de gestión, registro y notaría de la escritura de compraventa. Además, tu cuota de hipoteca no debería superar el 35% de tus ingresos.
Puede que en un momento en el que los precios sean bajos, puedas acceder a una vivienda y, meses después, si suben los precios, aún siendo la misma vivienda, ya no podrías permitírtela. Por eso nuestro consejo siempre es que no aplaces la decisión de comprar, especialmente si ya has encontrado ese hogar con el que soñabas.
En este caso, el panorama actual en España no es tan positivo. Y es que, como puedes ver en nuestro Centro de Estudios, en diciembre y enero los precios han mantenido una tendencia alcista.
Pero, que puedas acceder o no a una financiación no sólo lo determina el precio de la vivienda, sino también los tipos de interés. Y ahí nuevamente tenemos buenas noticias.
Los tipos de interés
Antes hemos hablado de los tipos de interés oficiales del BCE. Estos son:
- Tipo Principal de Refinanciación: Es el tipo medio a una semana al que el BCE presta el dinero a las entidades. Actualmente está en el 4,05%
- Tipo de Interés de la Facilidad Marginal de Crédito: El tipo al que los bancos obtienen financiación a un día del BCE. Actualmente está en un 4,75%
- Tasa de Depósito: Interés diario que reciben las entidades por sus depósitos en el BCE. Actualmente está en un 4%.
El año 2022 estuvo marcado por las subidas de estos tipos como política para controlar la inflación. El aumento del Tipo de Refinanciación provoca que las entidades bancarias también suban sus tipos de interés, desincentivando la compra y haciendo bajar, en consecuencia, los precios. El aumento de la Tasa de Depósito hace que los bancos mejoren el rendimiento que sus clientes pueden obtener de sus cuentas de ahorro. De esta forma, el dinero “se mueve” menos y nuevamente, como consecuencia, los precios bajan.
Aunque Christine Lagarde, presidenta del BCE, aún no ha puesto fecha a una bajada de tipos, la mayoría de expertos apuntan a junio como el mes en el que esta se materializará.
Las entidades se han adelantado a esta bajada y ya están mejorando sus condiciones. En Trioteca tenemos, a febrero de 2024, ofertas que parten con un TIN del 1,87%.
La evolución del Euríbor
El Euríbor es el tipo medio al que las entidades europeas se prestan el dinero entre sí. También es el índice de referencia de las hipotecas variables, que se componen de una parte fija (el diferencial) y una variable (el Euríbor).
Si el Euríbor está bajo, aumenta la contratación de hipotecas variables. Si está alto, desciende y quienes tienen una hipoteca variable experimentan un aumento de su cuota cuando su entidad hace la revisión, que suele ser anual.
En 2023, este índice superó la barrera del 4% por primera vez desde noviembre de 2008. Esto generó que miles de familias viesen como su cuota aumentaba al punto de poner en riesgo su economía. Por eso 2023 se convirtió en el año del cambio de hipoteca.
Pero en diciembre volvió a situarse por debajo del 4% y se espera que mantenga esa tendencia a la baja, dando un respiro a los hipotecados.
¿Qué tipo de hipoteca será mejor contratar en 2024?
Sin duda, en Trioteca apuntamos a la contratación de nuevas hipotecas.
Aunque aún sigue siendo una buena opción para muchas familias cambiar su hipoteca variable a fija, otras dejarán de experimentar unas subidas tan fuertes como las vividas en 2023 y, por lo tanto, este tipo de operaciones perderá peso.
A su vez, como ya hemos explicado, las entidades están mejorando sus ofertas, lo que, unido al aumento de los precios del alquiler, incentivará la compra de viviendas.
¿Tipo fijo, mixto o variable?
Aunque el Euríbor mantenga una tendencia descendente, no esperamos que los hipotecados opten por el tipo variable. Lo que sí estamos viendo es que las entidades se están dividiendo en dos grandes grupos; las que apuestan por el tipo fijo y las que apuestan por el tipo mixto.
¿En qué se traduce esto? En que tendrás varias ofertas atractivas sobre la mesa, tanto fijas como mixtas, y podrás evaluar los pros y contras de cada una. Esto no pasaba en 2023, año en el que, sin duda, el tipo mixto era la estrella del mercado hipotecario.
Con Trioteca, puedes conseguir esas ofertas en una llamada de 9 minutos gracias a nuestra tecnología. Vete hoy a dormir sabiendo qué hipoteca puedes conseguir.
