Los precios de la vivienda en venta han aumentado un 14,2% entre septiembre de 2023 y el mismo mes de 2024 según los datos del Centro de Estudios Trioteca. Esta escalada ha llevado a muchos personas a plantearse si nos dirigimos hacia la misma situación que en 2008; una nueva burbuja inmobiliaria. Sin embargo, el Banco de España ha aportado algunos datos que descartan esta hipótesis.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria es consecuencia de un aumento excesivo de los precios de los bienes inmuebles provocado por agentes especuladores. Es la pescadilla que se muerde la cola; al aumentar el precio, se convierten en un activo atractivo y su demanda aumenta, lo que hace aumentar más aún los precios. Esta situación, como puedes imaginar, es insostenible y acaba por explotar, haciendo que los precios se desplomen de golpe.
En España la burbuja inmobiliaria se empezó a gestar con la Ley del Suelo, que aumentó el terreno urbanizable y provocó que se disparase la construcción de vivienda.
En 2005 construíamos más vivienda que Italia, Francia y Alemania juntas y los precios habían pasado de una media de 915€/m2 en 1990, a 2.516€/m2 en ese año 2005.
Además, las entidades financieras rebajaron sus requisitos para conceder hipotecas y nacieron productos como las “hipotecas subprime”.
Cuando en 2009 estalló la crisis mundial y la burbuja inmobiliaria en España, muchas personas se quedaron sin trabajo y ya no podían pagar sus hipotecas, pero tampoco podían vender la vivienda para pagar la deuda, por lo que se produjo una avalancha de impagos.
¿Habrá una nueva burbuja inmobiliaria?
Los datos no apuntan en esa dirección. Para ponernos en contexto, utilizaremos el último informe del Banco de España.
El precio de la vivienda parece alarmante
El aumento del precio de la vivienda es lo que ha provocado que muchas personas se echen las manos a la cabeza. Y es que, la vivienda ha experimentado una revalorización acumulada del 66% desde 2007.
Pero, que los precios de la vivienda aumenten, no siempre provocan que aumenten las compraventas o la construcción, porque todo ello depende de más factores además de la demanda.
Pero la inversión en vivienda no es la misma
Mientras en 2006, la inversión en vivienda representaba el 11,7% del PIB en España, actualmente está por debajo del 6%. Además, desde 2014, el 90% de compraventas provienen de vivienda usada, mientras en los años de la burbuja inmobiliaria la obra nueva abarcaba el 60% del total de compraventas.
Tampoco nos encontramos en una economía que depende de la construcción, algo que sí ocurría en aquellos años y que provocó el aumento de paro exponencial tras la explosión de la burbuja inmobiliaria. Y es que, mientras en 2007, el 14% de los trabajadores en España formaban parte del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria, actualmente se encuentran alrededor del 8%.
Ni tampoco lo es la financiación
Tras la aprobación de la coloquialmente llamada “Ley Hipotecaria” el sector financiero ha experimentado un cambio estructural importante y han desaparecido los productos de alto riesgo, como lo eran las hipotecas subprime. Actualmente, no encontramos hipotecas al 120% de financiación y los bancos son muy estrictos con los ratios de endeudamiento, cosa que no ocurría en los años de la burbuja inmobiliaria. Eso ha hecho que el volumen de crédito descienda y se mantenga en unos niveles más saludables.
Mientras el 2006, el volumen de nuevo crédito se situó cercano al 18% del PIB, en 2023 fue del 3,8%. Y es que, mientras en los años de la burbuja alrededor del 60% de compras de vivienda se financiaron, actualmente representan el 48% y el porcentaje de financiación es mucho más bajo. La prueba la encontramos al comparar los precios nominales de la vivienda, que están por encima de los registrados en la burbuja, con los precios reales, que se encuentran un 25% por debajo de los niveles de 2007.
Ni se firman tantas compraventas de vivienda
Y es que, si entre 2004 y 2007 se firmaron, de media, 885.000 compraventas de vivienda al año, entre 2021 y 2023 la media se sitúa en 675.000. Todo ello, por lo que ya hemos mencionado antes; no se construye tanto como en los años de la burbuja inmobiliaria, ni es tan sencillo conseguir financiación.
Y, si no hay una burbuja inmobiliaria ¿por qué están subiendo tanto los precios?
El calentamiento del mercado inmobiliario no viene provocado tanto por una flexibilización de los requisitos de los bancos, ni por una sobreproducción de vivienda, sino todo lo contrario. Mientras la población española crece en casi 500.000 personas al año, en 2023 se concedieron 107.934 visados de obra según los datos del Ministerio de Vivienda. Por lo que, lo que está produciendo el aumento de los precios es el desequilibrio entre la oferta y la demanda, que además se ve potenciado este 2024 por la disminución de los tipos de interés.
