Centro de Estudios TRIOTECA – Agosto 2023

Claves del mercado hipotecario

Vuelve la esperanza para los hipotecados

Por Gonzalo Bernardos

El mes de agosto ha traído tres buenas noticias para los hipotecados: una gran desaceleración económica en China, la primera bajada del Euribor a un año en 20 meses y la disminución de los tipos de interés de los préstamos fijos. Unos datos que presagian un giro del mercado hipotecario, a pesar de que el próximo 14 de septiembre el BCE aumentará en 0,25 puntos su tipo principal y lo situará en un 4,5%. Una decisión diferente a la anterior constituiría una gran sorpresa.
Desde 2008, el principal impulsor del PIB de China ha sido la edificación de viviendas. Para transformar la anterior actividad en un gran motor económico, los bancos aumentaron en una elevada medida el crédito suministrado a promotores y familias. A los primeros para construir inmuebles y a las segundas para adquirirlos.
El resultado ha consistido en la creación de una colosal burbuja inmobiliaria y financiera, potencialmente más dañina que la observada en España en la primera década del actual siglo. Dichas burbujas generan una gran felicidad económica durante su período de formación y grandes problemas una vez ha empezado su explosión. En la actualidad, la nación asiática está inmersa en la segunda fase.
Tal y como sucedió en nuestro país, el estallido de la burbuja inmobiliaria en China provocará una elevada caída del precio de las viviendas, la quiebra de numerosas empresas promotoras, la destrucción de muchos empleos, la disminución de la riqueza de los hogares y un sustancial pérdida de dinamismo económico.
En lo que resta del año y el próximo, la indicada explosión provocará dos fenómenos contrapuestos en el resto del mundo. Uno tendrá un carácter negativo y el otro positivo. El primero será un menor crecimiento económico debido principalmente a la reducción de las exportaciones de bienes al país asiático. El segundo consistirá en una bajada de la tasa de inflación.
En la zona euro, el IPC disminuirá por tres motivos. En primer lugar, porque se reducirá el precio de los productos fabricados en China. Una disminución basada esencialmente en la depreciación del yuan y en menor medida en la reducción de los costes de sus empresas para adaptarse mejor al nuevo contexto económico.
En segundo, debido a la caída del precio de numerosas materias primas. El país asiático es su mayor consumidor, a gran distancia de EE.UU. Por tanto, una ralentización de su ritmo de crecimiento económico disminuirá la demanda mundial de productos básicos, generará un exceso de oferta y una reducción de su valor de mercado.
En tercer lugar, provocará un menor aumento del precio de las mercancías fabricadas en la eurozona. Si la Comisión Europea no establece nuevos aranceles u otras barreras comerciales a las importaciones de China, la disminución de su importe en euros llevará a muchas empresas europeas a contener sus subidas de precios. El objetivo será evitar una elevada pérdida de su cuota de mercado en numerosas manufacturas
La disminución de la inflación no será un fenómeno rápido, sino gradual. A pesar de ello, permitirá al BCE realizar bajadas de sus tipos de interés antes de lo previsto. Por tanto, la oferta hipotecaria será más competitiva, tanto de los préstamos a tipo variable, mixto (la parte estable) y fijo. Los primeros debido a la disminución del Euribor a 1 año, los segundos y terceros por la disponibilidad de crédito distinto del bancario cuyo coste será significativamente inferior al actual.
La última disminución del Euribor a 1 año tuvo lugar en diciembre de 2021. El tipo de interés pasó de un – 0,487% a un – 0,502%. En agosto de 2023, después de más de un año y medio de constantes subidas, el anterior indicador ha vuelto a bajar y lo ha hecho desde un 4,149% a un 4,07%. Una disminución más valorada por el cambio de tendencia que por su cuantía.
El Euribor a 1 año es el tipo de interés al que los principales bancos de la zona euro prestan y reciben dinero en las operaciones realizadas entre ellos. En numerosas ocasiones, su importe asciende si sus directivos estiman que en una próxima reunión el BCE subirá sus tipos y desciende si creen que los reducirá. En esta ocasión, el movimiento a la baja esperado será después del 14 de septiembre.
En el mes de agosto, Trioteca ha dado una gran alegría a sus clientes, pues el tipo fijo de los préstamos ha bajado desde un 2,97% a un 2,81%. A priori, una disminución sorprendente, pues en julio el tipo de interés de referencia del BCE aumentó desde un 4% a un 4,25% y en septiembre está previsto que lo lleve al 4,5%.
La principal explicación de la anterior reducción está en la necesidad de algunas entidades financieras de hacer más atractivas sus hipotecas para colocar un mayor número en el mercado. En el mes de agosto, la mayoría de los bancos estaba lejos de cumplir los objetivos de concesión de crédito establecidos a principios de año para los ocho primeros meses del ejercicio.
Por tanto, si en lo que resta de año sus números quieren acercarse a los presupuestados, es probable que en el último cuatrimestre de 2023 haya muy buenas ofertas de tipos de interés. No solo de hipotecas fijas, sino también mixtas. En el pasado mes, el tipo de la parte estable de las últimas subió ligeramente, pues pasó de un 2,37% a un 2,49%. Un coste de ambas modalidades de préstamo que difícilmente usted encontrará en una oficina de una entidad financiera, pero si fácilmente en Trioteca.
En definitiva, la historia nos ha enseñado que el Consejo de Gobierno del BCE ha cometido numerosas equivocaciones. Por tanto, no es descartable que vuelva a errar. No obstante, si aplica medidas sensatas en los próximos meses, la última subida de sus tipos de interés será la del 14 de septiembre. En el primer trimestre de 2024, deberían llegar las primeras bajadas.
Su demora en el tiempo no significa que usted deba esperar seis meses para conseguir una hipoteca competitiva, pues lo es cualquiera que ofrezca en su tramo fijo de 5 o más años un tipo de interés inferior al 3%. En el mes de agosto, la mayoría de las mixtas y las estables han cumplido con el anterior requisito. En septiembre, también lo harán.