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Todo lo que necesitas saber sobre el alquiler de una vivienda con opción a compra

Todo lo que necesitas saber sore el alquiler de una vivienda con opción a compra

Si te asalta la duda en el momento que quieres mudarte, de si es mejor alquilar o comprar, no te angusties… ¡Esta publicación es justo para ti!

Existe la posibilidad de ser propietario aun cuando consideras que económicamente no sea tu mejor momento.

El alquiler con opción a compra no es nada complicado, solo debes buscar una vivienda en arrendamiento y pactar con el casero esa opción, es decir, que el arrendatario se comprometa a venderte la propiedad que le has rentado.

La renta de un piso con opción a compra es una alternativa a considerar y acá te mostraremos lo In y lo Out de dicha opción, además te contaremos cómo funciona.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Muy fácil… vives en la vivienda alquilada, pagas mensualmente las cuotas estipuladas para el alquiler y ya una vez finalizado el tiempo acordado, previamente en el contrato de arrendamiento, decides si compras la propiedad o no.

Es la alternativa más viable si sueñas con tener casa propia, pero tus posibilidades económicas aún no son las óptimas para dar ese paso. Pagarías alquiler, pero tu dinero no desaparece porque lo estás abonando a la compraventa de un inmueble.

También es recomendable en el caso de que estés interesado en la vivienda que estás rentando, pero tu futuro laboral sea incierto, el tiempo preestablecido te irá permitiendo ver si la casa se ajusta a tus necesidades y si puedes pagar los costes por su mantenimiento.

La ventaja de alquilar pensando en comprar

  • Si tus ahorros aún no son los suficientes para el enganche del 30% del precio de la casa (requisito fundamental para financiar la compra con una hipoteca), entonces un contrato de alquiler con opción a compra te permitirá ir pagando una parte de la casa con las rentas e ir ganando tiempo mientras ahorras.
  • El contrato de alquiler con opción a compra tiene un tiempo estipulado, lo cual te permitirá vivir en la casa e ir conociéndola y saber si se adapta o no a tus necesidades. En caso de que no te guste, puedes renunciar a la opción de adquirirla.
  • Si los precios del mercado de viviendas varían, tu casero no puede aumentar los costes ya pactados, puesto que el precio del contrato se establece con los actualizados en el momento de la firma de dicho contrato. 

La desventaja de alquilar pensando en comprar

  • En el momento de firmar la opción a compra pagarías una prima por reservar, la cual por lo general se acerca al 10% del precio de la vivienda y en caso de que luego de que se venza el contrato de alquiler, decidas no adquirir la vivienda, ese importe no te será reintegrado.
  • El precio por las cuotas del alquiler suele ser más alto que en un contrato de arrendamiento normal.
  • En caso de que la variación de los precios del mercado de viviendas tenga tendencia a la baja, terminarías pagando más dinero del que valga la casa o el piso en el  momento de la compra.

¿Cuáles son los pasos debes seguir para alquilar una vivienda con opción a compra?

Si te resulta atractiva la alternativa de comprar una casa por la cual ya estás pagando alquiler, debes tomar en cuenta los siguientes pasos:

1. Lo primordial es… 

Revisar todos los portales inmobiliarios posibles que encuentres en la web, para conocer las ofertas del mercado referentes a las casas y pisos en alquiler que tengan la opción de compra.

En caso de que en los sitios online visitados no presenten esa opción, te recomendamos que visites directamente los lugares que se encuentren en alquiler y trates de llegar a un acuerdo con el casero.

2. Si has encontrado la vivienda que cubre tus expectativas

Tienes que negociar las condiciones de arrendamiento con el propietario, y deben reflejarse en dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa, o un modelo mixto.

Tiene que quedar muy bien especificado en el contrato de alquiler el plazo durante el cual alquilarías la vivienda, el tiempo máximo legal es de cinco años, prorrogable hasta cinco años más, en caso de que llegues a un acuerdo con el casero.

También debe especificarse en el contrato de alquiler la cuota a pagar por el arriendo de la casa o el piso, además de los gastos que incluyen los honorarios de la inmobiliaria.

En el contrato de compraventa, se debe establecer la disposición del propietario a venderte el inmueble; el precio establecido para la vivienda; cuánto se te descontará del precio acordado y el coste de la prima para la reserva.

3. Vive del alquiler una vez firmado el contrato 

Durante el plazo acordado, el casero no podrá vender ni alquilar el inmueble hasta que el contrato no haya terminado.

4. Llegado el momento ejerce tu opción de compra

Bien sea con tu dinero o con una hipoteca previamente buscada, para respetar los tiempos establecidos. Si decides no ejercer tu opción a comprar debes recordar que perderás la prima de reserva.

Por último, formaliza la adquisición de tu vivienda ante una notaría e inscríbete como nuevo propietario de la casa o el piso en el Registro de la Propiedad.

Los pasos debes seguir para alquilar una vivienda con opción a compra
Los pasos debes seguir para alquilar una vivienda con opción a compra

El alquiler de una vivienda con opción a compra… ¿Implica gastos? 

¡Todo alquiler o compraventa lleva consigo una serie de gastos por tramitaciones diversas!

En el caso de un inmueble alquilado con la opción de compraventa implica pagar por dos tipos de gastos: los gastos asociados al alquiler y los gastos asociados a la opción de compra.

Los gastos asociados al alquiler

  • Reserva, si es una vivienda con mucha demanda tendrás que negociar con el propietario para que no se la alquile a nadie más mientras concretan la compra y eso implica que debes pagar unos pocos cientos de euros.
  • La fianza es un precio que los caseros solicitan, se les pague por adelantado, por lo general son dos meses de arriendo. En caso de que no continúes con el alquiler, ese monto se utiliza para la reparación de algún desperfecto del piso o casa.
  • Los gastos para formalizar el alquiler representan los honorarios de la inmobiliaria, en caso de que el propietario sea una persona no jurídica y haya contratado una. Si es una persona jurídica, está obligada por la ley a pagar dichos gastos.
  • Las cuotas por el alquiler no son más que la mensualidad acordada con el propietario y que debes pagar una vez firmado el contrato.

Los gatos asociados al alquiler
Los gatos asociados al alquiler

Los gastos asociados a la opción de compra

  • Prima de reserva es la suma acordada con el casero como adelanto de la compra, mayormente representa el 10% del precio total de la vivienda. Si decides no comprar esa prima no te la regresarán.
  • El precio del inmueble es lo que debes pagar al casero según lo que hayan pactado, si decides comprar. A ese precio se le descuenta el monto de la prima y las cuotas que hayas pactado.
  • Los gastos de formalización de la compraventa incluyen los honorarios del notario, del gestor y del registrador. Está incluido también el impuesto asociado a la compra y el Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales (ITP). El monto corresponde a un 10% o 12% del precio de la vivienda.
Los gastos asociados a la opción de compra
Los gastos asociados a la opción de compra

¿Y es posible pedir una hipoteca para comprar la vivienda rentada?

Por supuesto, igual que si compraras una vivienda normal. Aunque debes recordar que los trámites de la hipoteca tardan de dos a tres meses, entonces no es recomendable esperar el vencimiento del contrato para iniciarlos porque perderías la opción a comprar.

El crédito hipotecario por lo general cubre el 80% del precio de la vivienda, es decir que el porcentaje restante lo debes cubrir tú, de todas formas recuerda que se descontará lo que hayas pagado de alquiler y de prima para el momento de comprar la casa.

Es recomendable que cuando solicites la hipoteca, lo hagas como mínimo a tres entidades bancarias, ya que tendrás más oportunidades de conseguirla y al mismo tiempo hacer las comparaciones de las ofertas.

En caso de que la vivienda que te gusta esté hipotecada… 

Es posible que la casa que quieras rentar con opción a compra esté hipotecada, pero eso no es limitante para que realices la compra. Si ese es el caso, el propietario debe liquidar la hipoteca con el dinero de la compraventa.

Además, el propietario debe cancelar registralmente el préstamo, de lo contrario seguirá apareciendo como carga de la vivienda, en el Registro de la Propiedad. 

Debes asegurarte de que así sea, ya que si el casero no paga la hipoteca, el banco ejercerá su derecho a embargar la vivienda y tú perderías el derecho a comprarla.

Para no correr ese riesgo puedes acudir al Registro de Propiedad y solicitar una nota simple de la vivienda, allí sabrás si la casa que te interesa tiene o no una hipoteca pendiente, es un trámite muy sencillo.

Alquilar una vivienda con opción a compra…

Es la alternativa que te recomendamos si quieres ser propietario y aún no cuentas con el ahorro del 20% de importe necesario para comprar un inmueble. 

Además, mientras tengas la vivienda rentada, el propietario no puede venderla a otras personas, hasta que no haya finalizado el plazo del arrendamiento, lo que te convierte en la primera opción para la compraventa.

Tú tendrás preferencia para comprar el inmueble rentado como firmante de un contrato de alquiler con opción a compra, siempre que tengas el dinero para pagar el precio acordado previamente con el casero.

Recuerda también que del precio de la vivienda se descontará total o parcialmente de lo que hayas pagado por el alquiler de la misma hasta entonces.

Las cuotas del alquiler con opción a compra, ¿qué pasa con ellas?

Se deben negociar con mucha claridad al realizar la firma del contrato, puesto que en el caso de que tu opción sea comprar el inmueble se descontarán del precio establecido y en el caso de que decidas no ejercer tu opción a compra, esas cuotas se perderán.

El alquiler o la compraventa de inmuebles siempre tiene ventajas y desventajas tanto para el propietario o casero, como para el inquilino, por lo que te invitamos a informarte bien antes de elegir cualquier opción, bien sea alquiler o sea compraventa.

En TRIOTECA nos complace estar a tu lado acompañándote en tus momentos de evolución y crecimiento, es por ello que te invitamos a revisar nuestra web para aclarar las dudas que puedan aparecer al tomar una decisión tan importante, como la adquisición de un inmueble.

¡Recuerda que también contamos con chat en vivo, en caso de que necesites un acompañamiento más cercano!

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