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Centro de Estudios TRIOTECA – Septiembre 2023

Resumen

En septiembre, el 45,2% de las hipotecas firmadas en TRIOTECA son a tipo fijo, el 54,66% a tipo mixto y el 1,24% a tipo variable.

El Euríbor se ha mantenido todo el mes por encima del 4%. Cierra el mes de septiembre en una media del 4,149%.
El interés a tipo fijo en TRIOTECA se sitúa en septiembre en el 3,01% este mes. Las hipotecas mixtas se alejan cada vez más de las fijas, convirtiéndose en la mejor alternativa. Cierran el mes de con una media del 2,50% en el periodo fijo, y del Eur + 0,72% en el periodo variable.
Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en septiembre supone un ahorro medio mensual de 228€ para quienes han optado por el tipo fijo y 320€ a tipo mixto.
El valor nominal medio de las hipotecas solicitadas en septiembre es de 148.422€.
El valor medio de la vivienda asciende hasta los 204.352€.

Claves del mercado hipotecario

¿ESTÁN CARAS LAS HIPOTECAS?

Por Gonzalo Bernardos

Para los nuevos hipotecados, los préstamos destinados a la compra de una vivienda están baratos, excepto si el adquirente ha elegido uno a tipo de interés variable. Una opción que ya no escoge casi nadie, pues en Trioteca en el mes de septiembre solo optaron por dicha alternativa un 0,9% de los que contrataron una hipoteca. Los que así lo hicieron pensaban que el BCE bajará pronto y mucho sus tasas de interés.

Lamento decirles que se han equivocado. Si no hay una gran sorpresa, ni lo hará rápidamente ni la cuantía de la disminución será elevada. El motivo será un lento descenso de la inflación de la zona euro. Por ello, a finales del próximo año, su IPC muy probablemente continuará estando holgadamente por encima del 2%, siendo dicha cifra un incremento de precios óptimo para el BCE. Para observar el primer descenso de tipos de interés, no me extrañaría nada que hubiera que esperar hasta la primavera de 2024.

Si su elección ha sido una hipoteca fija o mixta, usted no debería quejarse del tipo que le toca pagar. En primer lugar, porque las entidades financieras españolas lo han subido bastante menos de lo que lo ha hecho el BCE. En segundo, debido a que en septiembre el tipo de interés real (la diferencia entre el tipo nominal y la tasa de inflación) ha sido negativo. Dicho signo hace que el préstamo no suponga ningún coste para usted, aunque así lo crea y a simple vista lo parezca. Al contrario, con él gana dinero.

En junio de 2022, el tipo de interés principal del BCE estaba en un 0%; en cambio, en septiembre de 2023 ha llegado a un 4,5%. Por tanto, en quince meses ha subido 4,5 puntos. En Trioteca, en el mismo período, los tipos de las hipotecas fijas y la parte estable de las mixtas han incrementado en 1,59 y 0,57 puntos, respectivamente. La tasa de la primera modalidad de préstamo ha pasado desde un 1,37% a un 2,96% y la de la segunda de un 1,93% a un 2,5%.

En el pasado mes, los que han contratado una hipoteca fija o mixta han disfrutado de un tipo de interés real del – 0,54% y -1%, respectivamente. Un verdadero privilegio, pues lo más habitual es que los deudores paguen una penalización por utilizar el dinero de otros. En un contexto normal, el coste estaría entre 1 y 2 puntos.

Si así sucediera y el Banco de España pudiera determinar la política monetaria del país, los que han optado por una hipoteca fija deberían sufragar un tipo de interés mínimo del 4,5%, pues la tasa de inflación de septiembre se ha situado en un 3,5%. No obstante, desde hace tiempo, las decisiones del BCE no siguen los patrones históricos. En la década pasada, por el escaso crecimiento y la baja inflación del área común. En los últimos años, por la pandemia por COVID-19 y el elevado incremento posterior de los precios.

No obstante, si usted posee una hipoteca a tipo de interés variable desde hace años, debería saber que está despilfarrando su dinero, aunque el diferencial del Euribor a 1 año sea inferior a 0,5 puntos. El motivo está en que paga bastante más que la media histórica y conseguiría un gran ahorro sustituyendo el actual préstamo por otro y escogiendo uno fijo o mixto.

Desde el nacimiento del euro, el anterior índice solo ha superado el nivel alcanzado en septiembre de 2023 (4,14%) en 37 de 297 meses. Si el plus sobre el Euribor a un año es de un 0,5% y le toca en noviembre la revisión del tipo de interés, la tasa que le aplicarán será del 4,64%.

Un importe muy superior al 2,29% que usted pagaría si dicho indicador se hubiera situado exactamente en el promedio histórico (1,79%). También al 3,88% que abonaría si, en lugar de todos los años, la comparación se efectuara solo con los ejercicios en los que el BCE realizó una política monetaria normal, tal y como sucedió durante la etapa comprendida entre 1999 y 2007.

En definitiva, los tipos de interés de las hipotecas fijas y mixtas no son caros. No obstante, es posible que en el último trimestre del año estén incluso más baratos. El motivo es un volumen de crédito hipotecario otorgado por la mayoría de los bancos sustancialmente por debajo del presupuestado, pues en julio el concedido por todas las entidades financieras había disminuido un 22,4% interanual.

Si así sucede y quiere comprarse una vivienda, no desaproveche la oportunidad. También si posee una hipoteca a tipo de interés variable, recientemente ha visto la luz y está dispuesto a trasladarla a otro banco. Las entidades financieras también hacen rebajas y la mayoría de veces las efectúan a finales del año.

Datos sobre la vivienda

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca

El precio de la vivienda aumenta en comparación con el mes anterior. El valor medio de las viviendas compradas en septiembre es de 204.352€.

Tipo de vivienda

Las viviendas de segunda mano representan el 96,89% del total de viviendas compradas en septiembre.

Datos sobre hipotecas solicitadas

Valor nominal medio de la hipoteca solicitada

El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas aumenta respecto al registrado en agosto.

Tipo de interés formalizado

El tipo medio de las hipotecas mixtas se mantiene en el 2,5%. El fijo asciende superando el 3,01%.

El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado

La escalada del Euríbor mantiene el interés por el tipo fijo. Sin embargo, son muchas las personas que acaban decantándose por un tipo mixto. Las hipotecas mixtas ya son el producto más contratado.

Evolución anual del tipo de interés

En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el de las hipotecas formalizadas con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.

Evolución del Euríbor

El valor de referencia de las hipotecas a tipo variable sigue su escalada por encima del 4% y no se espera que esto cambie próximamente.

Mejora de condiciones

Las hipotecas mixtas se están convirtiendo en la alternativa protagonista en la mejora de condiciones gracias al margen de ahorro que ofrecen. Las personas que han cambiado su hipoteca variable a fija en septiembre ahorrarán al mes 228€. Quienes han elegido el tipo mixto, 320€.

Perfil del solicitante de hipotecas

Aumentan los asalariados, autónomos y pensionistas solicitantes de hipotecas, mientras descienden los empleados públicos.

Nuestros expertos opinan

“La franja de edad de los contratantes de hipotecas se sitúa todos los meses alrededor de los 40 años de media. Los más jóvenes viven un entorno económico que no les permite tener capacidad de ahorro. Esto aumentará aún más teniendo e cuenta que el precio del alquiler ya ha alcanzado máximos en todas las comunidades autónomas.

Pero varias comunidades tienen planes enfocados a facilitar el acceso a la vivienda de los menores de 35, como es el caso de Mi Primera Vivienda en la Comunidad de Madrid. Al no conocer estas medidas, muchos descartan la posibilidad de acceder a la compra. Pero, de la mano de un experto hipotecario que conoce el mercado podemos descubrir ventajas a nuestro favor de las que no éramos conocedores. Por eso, antes de tirar la toalla, tengamos más o menos de 35 años, siempre deberíamos pedir una opinión profesional”.

Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA

“Tal y como vaticinamos, el descenso del Euríbor en agosto fue algo puntual. En septiembre vuelve a encaminarse hacia el 4,2% y no es descabellado pensar que pueda cerrar el 2023 por encima de esa cifra. El 20 de septiembre se hizo efectiva una nueva subida de tipos del Banco Central Europeo y la institución no descarta más aumentos. Por lo tanto, sigue siendo primordial cambiar nuestra hipoteca si tenemos un tipo variable”.

Laura Martínez | Directora de Banca en TRIOTECA

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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigación de la compañía que analiza el sector hipotecario en España. Este centro elabora de forma periódica informes de sector a partir de los datos extraídos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en España que acompaña al usuario en todo el proceso hipotecario.

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