Resumen
- En diciembre, el 47,57% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 50,49% a tipo mixto y el 1,94% a tipo variable.
- El Euríbor cierra el mes de diciembre en una media del 3,679%.
- El interés a tipo fijo medio firmado de TRIOTECA se sitúa en diciembre en el 3,13%.Las hipotecas mixtas cierran el mes de diciembre con una media del 2,63% en el periodo fijo, y del Eur + 0,71% en el periodo variable.
- Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en diciembre se traduce en un ahorro medio mensual de 217€ para quienes han optado por el tipo fijo y 316€ a tipo mixto.
- El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en diciembre es de 190.000€.
- El valor medio de la vivienda asciende hasta los 221.000€.
Claves del mercado hipotecario
EL MERCADO HIPOTECARIO EN 2023
Por Gonzalo Bernardos
En el ejercicio de 2023, las hipotecas han sido más caras y difíciles de conseguir
que en los años precedentes. Una consecuencia de la política monetaria restrictiva
efectuada por el BCE para reducir la inflación. Entre enero y septiembre, su tipo de
interés principal pasó del 2,5% al 4,5%. Desde la creación de la Unión Monetaria.
Europa, el segundo mayor aumento anual, después del advertido en 2022.
En líneas generales, las principales características del mercado hipotecario han
sido las siguientes:
1) El cambio de rumbo del Euribor a un año. Durante los diez primeros meses, el
principal índice hipotecario subió prácticamente de manera ininterrumpida. En octubre,
llegó a un 4,16%, un nivel al que no ascendía desde noviembre de 2008 (4,35%). En
cambio, en los dos últimos períodos del ejercicio disminuyó y acabó el 29 de diciembre
en un 3,513%.
Un descenso derivado de la nuevas perspectivas de prestamistas y prestatarios
del mercado interbancario. En 2024, ambos están convencidos que el BCE reducirá más
de una vez sus tipos de interés. Unas expectativas basadas en la disminución de la tasa
de inflación debido a la caída del precio de las materias primas y la entrada en recesión
de la eurozona.
2) La disminución del número de hipotecas. El encarecimiento del crédito hipotecario
y un criterio más restrictivo de concesión de préstamos por parte de los bancos han
conducido a una reducción del número de hipotecas. En los diez primeros meses, el
descenso ha sido de 69.742 unidades (un 17,7%).
Los dos anteriores factores han generado una caída de las transacciones de
viviendas y un aumento de las compras al contado. Entre enero y octubre, según el INE,
las primeras disminuyeron en 48.201 unidades (un 8,7%) y las segundas crecieron en
21.541 (un 13,6%).
El incremento de las últimas puede tener tres distintas interpretaciones y todas
ellas ser ciertas. La primera sería la fortaleza del mercado residencial, a pesar de la
deficiente coyuntura hipotecaria. La segunda consistiría en la obtención de una mayor
cuota de mercado por parte de los compradores de clase media – alta y alta.
La tercera vendría dada por los escasos incentivos de las anteriores familias al
endeudamiento debido a la elevada subida de los tipos de interés y la tenencia de un
considerable ahorro. En 2022, las hipotecas fijas eran una gran oportunidad, en cambio,
en 2023 lo han dejado de ser, a pesar de que en términos históricos siguen sin estar
caras.
3) El escaso aumento de los tipos de interés de las hipotecas fijas y mixtas. En 2023,
en Trioteca, el tipo de interés de las hipotecas fijas y mixtas únicamente aumentó en
0,72 y 0,49 puntos, respectivamente. En cambio, el de la principal referencia del BCE lo
hizo en dos puntos. Durante dicho año, la tasa de las primeras ha pasado de un 2,41% a
un 3,13%, la de las segundas de un 2,14% a un 2,63% y el último del 2,5% al 4,5%.
4) El gran crecimiento de las hipotecas mixtas. Los bancos saben que un gran número
de prestatarios eligen la modalidad hipotecaria que inicialmente les permite pagar una
cuota inferior. También que obtendrán un mayor beneficio si sus clientes contratan un
préstamo mixto que uno fijo, pues los tipos de interés del futuro es muy improbable que
sean tan reducidos como los del reciente pasado.
En 2023, ambos factores han llevado a las entidades financieras a hacer más
atractivas las hipotecas mixtas que la fijas. La principal consecuencia ha sido un
aumento de la cuota de mercado de las primeras y un descenso de las segundas. La
demanda de préstamos a tipo variable ha sido residual, tal y como lo fue en 2022.
En diciembre, en Trioteca, el 50,5% de las hipotecas concedidas fueron mixtas,
un 47,6% fijas y solo un 1,9% variables. Una coyuntura muy distinta a la observada en
el mismo mes de 2022, pues las segundas dominaban con holgura el mercado. En dicho
período, representaban un 76,2% de los préstamos otorgados.
El cambio de la modalidad de crédito preferida por los hipotecados ha sido
debido al menor tipo de interés de la parte invariable del préstamo mixto (asegura una
menor cuota inicial) y al incremento a lo largo del ejercicio de la diferencia de tasas
existentes entre ambas clases de hipotecas.
Así, por ejemplo, en diciembre de 2023, los que contrataron una hipoteca mixta
sufragaron 0,5 puntos menos en concepto de intereses que los que optaron por una fija.
En cambio, en el mismo mes de 2022, la diferencia entre las dos anteriores modalidades
hipotecarias era solo de 0,12 puntos. En 2024, la divergencia de tipos entre ambas se
reducirá, especialmente cuando el BCE empiece a reducir sus tasas de interés.
5) Los cambios de hipoteca. En 2023 han constituido el gran protagonista del mercado
hipotecario. La elevada subida del Euribor a un año ha llevado a numerosos hipotecados
a cambiar un préstamo variable por uno mixto o fijo. Con el cambio, los prestatarios que
más han ahorrado han sido los que lo hicieron al principio del ejercicio, pues los tipos
de interés hipotecarios eran inferiores a los del final.
En diciembre de 2023, los firmantes de un cambio de hipoteca en Trioteca tenían
una media de 45 años. La mayoría respondía a dos perfiles: compraron una vivienda en
plena burbuja inmobiliaria o lo adquirieron en la última década. A pesar de que muchos
de los primeros lo hicieron entre 2004 y 07, les quedaban más de 10 años para amortizar
el préstamo, pues se endeudaron a un plazo muy largo (30 o más anualidades).
A la inmensa mayoría de los primeros no les dieron a escoger una hipoteca fija.
No obstante, si lo hubieran hecho, no la habrían elegido, pues su tipo de interés era
escasamente atractivo, pues llegó a superar el 5%. Los segundos optaron por el
préstamo con menor cuota hipotecaria inicial y escogieron uno ligado al Euribor a un
año.
En definitiva, 2023 ha sido un mal año para los hipotecados a tipo de interés
variable, la concesión de crédito y las ventas de viviendas. El próximo ejercicio será
mucho mejor para los primeros, pues los que tengan revisión semestral en febrero ya
pagarán menos de lo que lo hacían hasta el momento.
No obstante, llamen a Trioteca y hagan cuentas, pues en los próximos meses los
bancos bajarán los tipos de los préstamos fijos y mixtos. No se fijen en el ahorro
mensual, sino durante toda la vida de la hipoteca. Si así lo hacen, con el cambio de
banco pueden ahorrar bastante más de lo que pensaban. Ya saben que, tal y como dicen el
refrán, a nadie le amarga un dulce.
Datos sobre la vivienda
Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca
El precio de la vivienda registra un ascenso en diciembre y se sitúa en los 221.000 €
Tipo de vivienda
El 98,42% de las viviendas adquiridas en diciembre son de segunda mano, mientras que solo el 1,38% corresponde a viviendas de obra nueva.
Datos sobre hipotecas solicitadas
Valor nominal medio de la hipoteca solicitada
El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas aumenta respecto al registrado en noviembre.
Tipo de interés formalizado
El tipo medio de las hipotecas mixtas en su periodo fijo asciende a 2,63% respecto a noviembre cuando se situaba en 2,52%.
El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado
La mayoría de las hipotecas solicitadas en diciembre son a tipo mixto, seguidas por las de tipo fijo.
Evolución anual del tipo de interés
En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el de los usuarios que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.
Evolución del Euríbor
El Euríbor ha bajado en el mes de diciembre alcanzando un 3,679%.
Mejora de condiciones
Las revisiones de las hipotecas variables siguen suponiendo un impacto importante para millones de familia. Sin embargo, aunque las revisiones mensuales siguen siendo grandes, el histórico nos da una perspectiva de futuro positiva.
Las hipotecas mixtas continúan siendo la elección destacada para mejorar las condiciones, gracias a los ahorros que proporcionan. Aquellas personas que cambien su hipoteca variable a fija en diciembre pueden ahorrar 217€ al mes, mientras que quienes optan por el tipo mixto pueden ahorrar 316€.
Perfil del solicitante de hipotecas
En diciembre ha aumentado la contratación de hipotecas por parte de los funcionarios y autónomos, empresarios , pensionistas y otras ocupaciones. Por otra parte, ha habido una disminución en los asalariados y en paro.
Nuestros expertos opinan
«Después de cerrar una bajada histórica del Euríbor, las perspectivas del mercado hipotecario en 2024 son muy buenas. Previsiblemente veremos mejores ofertas a tipo fijo después de un año de encarecimiento. Por lo tanto, incluso aunque el Euríbor siga descendiendo, el escenario se muestra muy positivo para aquellas personas que quieren acogerse a la seguridad que ofrece saber a ciencia la cuantía de nuestra cuota hipotecaria«.
Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA
“El año ha empezado con una noticia muy positiva y es que se prorroga la cancelación de las comisiones por cambio de hipoteca. Adicionalmente, se extiende al tipo mixto lo que significa que, quienes tienen una hipoteca variable, podrían optar también por el tipo mixto que ofrece un interés en su periodo fijo de alrededor de un 2,55% sin por ello tener que pagar comisiones por el cambio”.
Joaquín Fervari | Director de Banca en TRIOTECA
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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigación de la compañía que analiza el sector hipotecario en España. Este centro elabora de forma periódica informes de sector a partir de los datos extraídos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en España que acompaña al usuario en todo el proceso hipotecario.
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