Centro de Estudios TRIOTECA – Febrero 2024

Claves del mercado hipotecario

 ¿LA MEJOR HIPOTECA ES LA MÁS BARATA?

Por Gonzalo Bernardos

La mayoría de las hipotecas tiene un plazo inicial de vida superior a los 15 años. A pesar de ello, un gran número de familias únicamente se fijan en lo que pagaran durante los meses posteriores a su firma. Una actuación que les lleva a contratar una con cuotas crecientes, a tipo variable cuando era fácil conseguir una fija a un interés inferior al 2% o denominada en moneda extranjera. 

Una hipoteca con cuotas crecientes permite al prestatario pagar menos de lo que le correspondería durante los primeros años y bastante más en los siguientes. Suelen ser más caras que las convencionales, pues el importe abonado en concepto de intereses casi siempre es más elevado. Los principales motivos son un superior riesgo de impago y una mayor cuantía media recibida del banco a lo largo de la vida de la hipoteca.

De dichos préstamos existen dos modalidades: fijo y variable. En el primero, el riesgo incurrido por el prestatario es conocido, pues el banco le puede indicar con exactitud lo que pagará dentro de cinco, diez o quince períodos. En el segundo, el cliente tiene una elevada incertidumbre, pues, tanto él como la entidad financiera, desconocen cuál será la evolución del Euribor a un año.

En la última modalidad, existen escasas posibilidades de que durante algunos meses el cliente pague menos que al principio y muchísimas de que lo haga más a medida que pasan los años. Por eso, su morosidad es más elevada que la de los préstamos tradicionales y a los bancos, por pérdida de reputación e impagos, difícilmente les sale a cuenta a ofrecerlas. En la actualidad, casi ninguna entidad trabaja con ellas.

En dichas hipotecas, el riesgo de morosidad suele incrementar en gran medida si lo hace sustancialmente el Euribor, especialmente si han transcurrido diez o más años desde que se firmaron. En algunos casos, la cuota resultante puede llegar a multiplicar por tres la inicial. No obstante, no es habitual que así suceda.

En 2021, el tipo de interés medio de las préstamos a tipo fijo se situó en un 1,91%. Si el prestatario únicamente pensaba a corto plazo, la oferta no era nada interesante, pues en el mercado había numerosas propuestas de hipotecas referenciadas al Euribor a un año más un punto. 

En dicho ejercicio, la segunda alternativa permitió a los hipotecados pagar un tipo de interés medio del 0,49%, pues el promedio del anterior indicador se situó en un -0,49%. Una opción que escogieron 154.263 clientes, equivalentes al 36,9% de los nuevos prestatarios. 

En esta ocasión, no pueden argumentar que los bancos les engañaron, pues en 2021 obtenían un mayor beneficio a corto plazo con los préstamos fijos que con los variables y a sus directivos casi siempre les interesan mucho más los resultados del ejercicio actual que los de los años venideros. Por tanto, en la mayoría de entidades los empleados tenían orden de intentar colocar lo mejor para sus clientes.

En 2023, los anteriores prestatarios se arrepintieron y, si no se cambian en el actual año a una fija, lo más probable es que sigan haciéndolo en el futuro. En el último ejercicio, el promedio del Euribor un año ascendió a un 2,92%. Por tanto, pagaron un 3,92% y dos puntos y una centésima más que los que optaron en 2021 por un préstamo a tipo fijo. 

En los años restantes de la hipoteca, es bastante más probable que los prestatarios a tipo variable paguen más que los endeudados hace tres años a uno fijo, si el BCE continua teniendo como objetivo la obtención a medio plazo de un tasa de inflación del 2%. En lo que resta de década, si el tipo de interés real es positivo, tal y como normalmente sucede, el promedio del Euribor a un año debería ser superior a un 2,5%.

Las hipotecas en moneda extranjera prácticamente equivalen a jugar a la ruleta a negro o rojo. El primer color es el que sale si el promedio del tipo de interés del banco central del país foráneo es inferior al del BCE y si su moneda se deprecia respecto al euro. El segundo aparece si sucede lo contrario. 

Cuando se comercializan, el atractivo de dichas hipotecas está en un tipo de interés sustancialmente más reducido que el vigente en nuestro país. No obstante, tienen dos riesgos: uno es fácilmente visible y el otro está escondido. El primero consiste en el aumento del índice de referencia homólogo al del Euribor, el segundo en la apreciación de la divisa extranjera.

Si la moneda foránea aumenta de valor con respecto al euro, la anterior hipoteca puede ser una ruina para el prestatario. Es lo que probablemente sucedería, si después de diez años pagando la correspondiente cuota hipotecaria, la divisa extranjera se apreciara un 40% respecto a la europea. En la mayoría de los casos, el cliente debería más capital al banco que cuando contrató el préstamo.

En definitiva, las hipotecas no duran toda una vida, pero si una parte importante de ella. Por tanto, el prestatario debe decidir la modalidad escogida mirando a medio y largo plazo y evitando hacerlo a corto. En otras palabras, lo importante no es lo que pagará por el préstamo en los primeros meses, sino lo que lo haga durante todo el período contratado. Si así lo hace, estoy convencido que se ahorrará mucho dinero.