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En junio, el 69,62% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 29,11% a tipo mixto y el 1,27% a tipo variable.
- El Euríbor cierra el mes de junio en un 3,65%.
- El interés a tipo fijo medio firmado de TRIOTECA se sitúa en mayo en el 2,76%. Las hipotecas mixtas cierran el mes de mayo con una media del 2,36% en el periodo fijo, y del Eur + 0,58% en el periodo variable.
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Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en junio se traduce en un ahorro medio mensual de 132€ para quienes han optado por el tipo fijo y 337€ a tipo mixto.
- El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en junio es de 149.000€.
- El valor medio de la vivienda disminuye hasta los 227.000€.
Claves del mercado hipotecario
Las hipotecas con cuotas crecientes.
Por Gonzalo Bernardos
En las hipotecas, existen tres principales conceptos: los intereses sufragados, la devolución del capital y la cuota mensual. La última es la cuantía a sufragar por parte del prestatario y es igual a la suma de las otras dos. No obstante, el importe de estas dependerá del sistema de amortización utilizado.
En España, el más usado es el francés. Tiene como principal característica una cuota mensual fija, si el tipo de interés del préstamo no varía. Sin embargo, si lo hacen los intereses sufragados y la devolución del capital. Con el transcurso del tiempo, el importe de la primera partida disminuye y aumenta el de la segunda. Una evolución derivada de la progresiva reducción de la deuda del prestatario con el banco.
No obstante, existen múltiples maneras de amortizar una hipoteca. Así, por ejemplo, en lugar de ser constante la cuota, puede ser decreciente (sistema alemán) o creciente. En el primer caso, el prestatario paga un mayor importe durante los primeros años que en los últimos; en el segundo, hace exactamente lo contrario.
Ambos tipos de amortización presentan ventajas e inconvenientes. Las principales están relacionadas con el coste total del crédito y el importe sufragado al banco en los distintos años de vida de la hipoteca. Para un idéntico tipo de interés y una equivalente duración, el préstamo con cuotas decrecientes permite al prestatario abonar menos intereses (es más barato), pero le obliga a pagar más durante los primeros períodos.
En la hipoteca con cuotas crecientes sucede lo contrario. Es un préstamo más caro, pues los intereses abonados son superiores. No obstante, durante los primeros años las cuotas hipotecarias son inferiores a las sufragadas en la otra opción. Debido a sus distintas características, ambos van dirigidos a diferentes tipos de clientes.
El préstamo con cuotas decrecientes va destinado a una pareja con elevados ingresos, cuya prioridad es el coste del crédito. En nuestro país, constituye una tipología de hipoteca escasamente utilizada. En primer lugar, debido a que, de las tres
modalidades descritas, es la menos rentable para las entidades financieras. En segundo, porque la mayoría de los compradores de vivienda que contratan un préstamo no quieren abonar ningún plus a los bancos durante los primeros años de vida del crédito.
Por dicho motivo, el principal atractivo de los préstamos con cuotas crecientes es la disminución de lo pagado durante dicho período de tiempo. Debido a ello, constituyen una interesante alternativa para numerosas parejas jóvenes de ingresos medios, pero con expectativas de lograr un sustancial aumento de sus retribuciones en los próximos años.
En cambio, la anterior constituye una opción desaconsejable para personas con bajos salarios, si se dan dos requisitos: poseen escasas expectativas de aumentar sus remuneraciones en los próximos años y el préstamo contratado es a interés variable. Si el Euribor a un año sube mucho, es probable que la cuota que hoy pueden pagar no la puedan hacer frente dos ejercicios después.
El riesgo extra de las hipotecas con cuotas crecientes depende de dos factores: la modalidad de tipo de interés y el aumento porcentual anual de la cuota. Dicho riesgo es escaso, si la tasa es fija y el incremento del importe abonado es menor o igual al 2%. En este caso, el tipo invariable es el medio, pues aumenta el de cada año.
En las hipotecas con cuotas crecientes y tipo de interés variable, la cuota mensual puede aumentar por dos motivos: el previsto y el oculto. El primero es el pactado con el banco, el segundo el derivado del alza del Euribor a un año. En el último semestre de 2023, ambos dieron un gran disgusto a algunas familias, ya que en concepto de cuota hipotecaria pagaron más de un 25% que en el mismo período del año anterior. Por tanto, dicha opción solo es aconsejable para los prestatarios propensos al riesgo.
Por el contrario, una hipoteca con una duración prevista equivalente a la real (30 años), un tipo de interés medio fijo (2,5%) y un aumento anual de la cuota del 1%, puede ser una buena alternativa para numerosas parejas jóvenes a las que no les salen las cuentas con un préstamo convencional.
En dicho préstamo, el tipo de interés promedio es fijo, pero no el anual. Por eso, en el primer año, el tipo sufragado asciende a un 1,55% y en el último al 3,76%. Si el postrero le parece a usted excesivo, puede amortizar anticipadamente una parte del capital. En España, la duración media de las hipotecas se sitúa en 14 años.
Aunque el tipo de interés del último año será más del doble que el del primero, le resultará menos gravoso pagar el que a priori le parece más oneroso. Una conclusión extraída de la comparación de dos pluses: el abonado al banco por su hipoteca (33,4%) y el logrado en sus ingresos (81,4%). La cuantía del último es el resultado de un aumento de su salario anual del 2% durante las tres próximas décadas (un importe equivalente a la tasa de inflación óptima del BCE).
En definitiva, las hipotecas con cuotas crecientes no son la panacea, pero pueden ser una buena alternativa para parejas con ingresos medios. No obstante, solo lo serán si su tipo de interés medio es fijo, no excede del 3%, el aumento anual de la cuota no supera el 2% y una parte de su importe puede amortizarla cada año sin pagar penalización alguna. Todas las anteriores condiciones las cumple la diseñada recientemente por Trioteca.
Para evitar cualquier malentendido, le recomiendo que solicite el cuadro de amortización del préstamo, pues en él aparecerá lo que usted pagará en cada uno de los meses, si no devuelve nada por anticipado. Un importe que muy probablemente será más gravoso para su bolsillo en los primeros meses de vida de la hipoteca que en los últimos.
Datos sobre la vivienda
Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca
El precio de la vivienda disminuye en junio y se sitúa en los 227.000€.
Tipo de vivienda
El 94,76% de las viviendas adquiridas en junio son de segunda mano, mientras que el 4,92% han sido viviendas de obra nueva.
Datos sobre hipotecas solicitadas
Valor nominal medio de la hipoteca solicitada
El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas disminuye respecto al registrado en mayo, como también lo hizo en mayo.
Tipo de interés formalizado
El tipo medio de las hipotecas tanto fijas, como mixtas, ha experimentado un aumento en junio, pero en el último trimestre ambos se han reducido su tipo medio.
El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado
La mayoría de las hipotecas solicitadas en junio son a tipo fijo, aunque ha disminuido su protagonismo respecto al registrado en mayo, cuando representaron el 72,46% del total.
Evolución anual del tipo de interés
En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el de los usuarios que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.
Evolución del Euríbor
El Euríbor cierra en el mes de junio en un 3,65%.
Mejora de condiciones
Aquellas personas que han cambiado su hipoteca variable a fija en junio ahorran 132€ al mes, mientras que quienes han optado por el tipo mixto ahorran 337€ al mes.
Perfil del solicitante de hipotecas
Este es el perfil de los contratantes de hipoteca en junio de 2024.
Nuestros expertos opinan
“A pesar de la bajada de los tipos de interés esperada y anunciada por el Banco Central Europeo, el tipo medio formalizado ha aumentado. Esto es fruto de un fenómeno que ya habíamos predicho; tras dos años en los que el mercado estuvo concentrado en la clase media – alta, ahora más personas consiguen financiación. Eso se traduce en que, al ser perfiles menos atractivos para las entidades, aunque estas hayan mejorado sus ofertas para los perfiles ideales, también han concedido financiación a personas con menor poder adquisitivo, a un tipo menos competitivo”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
“La bajada del precio medio de las viviendas que vemos de mayo a junio no hace sino confirmar que ahora hay más perfiles que tienen acceso a una compra de vivienda, pero compran viviendas más económicas. No se debe a que el precio de la vivienda realmente haya disminuido sino que el mercado de compraventa ya no se concentra sólo en perfiles de alto poder adquisitivo”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
«Estamos presenciando el inicio de una revolución en el mercado hipotecario, y podríamos estar asistiendo a la extinción definitiva de las hipotecas mixtas. Las hipotecas fijas se están consolidando como la opción más atractiva y seguirán ganando terreno en el futuro inmediato. En el primer trimestre del año, las hipotecas mixtas formalizadas representaron el 50,51%. En este segundo trimestre, esa cifra ha caído drásticamente al 27,49%, lo que ha llevado a que el 71,3% de las hipotecas sean a tipo fijo. Este es solo el comienzo de una tendencia imparable.
En TRIOTECA, nos complace anunciar el lanzamiento de la hipoteca fija más económica del mercado para el gran público, con un tipo de interés nominal del 2,45% TIN a 30 años, disponible únicamente con la domiciliación de la nómina. Esta oferta es imbatible y, además, ofrecemos facilidades de pago con una super bonificación. Así que, con esta tendencia y nuestra oferta, auguramos la extinción de la hipoteca mixta»
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigación de la compañía que analiza el sector hipotecario en España. Este centro elabora de forma periódica informes de sector a partir de los datos extraídos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en España que acompaña al usuario en todo el proceso hipotecario.
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