Centro de Estudios TRIOTECA – Mayo 2024

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  • En mayo, el 72,46% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 26,09% a tipo mixto y el 1,45% a tipo variable.

  

  • El Euríbor cierra el mes de mayo en una media provisional del 3.676%  (a 29 de mayo).
     
  • El interés a tipo fijo medio firmado de TRIOTECA se sitúa en mayo en el 2,76%. Las hipotecas mixtas cierran el mes de mayo con una media del 2,36% en el periodo fijo, y del Eur + 0,58% en el periodo variable.
     
  • Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en mayo se traduce en un ahorro medio mensual de 254€ para quienes han optado por el tipo fijo y 154€ a tipo mixto.

     

  • El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en mayo es de 152.000€.
  • El valor medio de la vivienda aumenta hasta los  240.000€.

Claves del mercado hipotecario

Una decepcionante evolución del Euríbor a un año La disminución de los tipos de interés del BCE: Principales repercusiones.

Por Gonzalo Bernardos

El 6 de junio, el BCE probablemente bajará su tipo principal de interés desde el 4,5% al 4,25%. Una disminución provocada por la reducción de la tasa de inflación de la zona euro en los últimos meses, pues entre septiembre de 2023 y abril de 2024 el IPC pasó de un 4,3% a un 2,4%.

Durante el resto del ejercicio, la inflación continuará disminuyendo y en diciembre se situará alrededor del 2%. Una evolución del IPC que generará nuevas bajadas del anterior tipo de interés y del Euribor a un año. No obstante, es probable que las primeras sean superiores a las segundas, pues en los últimos meses el principal índice de las hipotecas a tipo de interés variable se ha adelantado a la caída de los tipos del BCE.

La disminución del Euribor a un año reducirá el coste de los préstamos a tipo de interés variable y estimulará la demanda de crédito. Las familias aumentarán sus peticiones de dinero a los bancos con la finalidad de adquirir viviendas y comprar múltiples bienes y servicios (automóviles, electrodomésticos, viajes, etc.). Las empresas lo harán para invertir en nuevas máquinas, sistemas de producción, inmuebles u obtener un mayor número de materias primas y productos intermedios.

Los bancos ofrecerán a sus clientes más y mejores préstamos. En primer lugar, por la disminución del riesgo de impago, al bajar el coste del crédito. En segundo, por la necesidad de compensar con un aumento de volumen crediticio la disminución del margen de interés por euro negociado (la diferencia entre el tipo percibido y sufragado). 

Para conseguir una mayor producción hipotecaria, algunas entidades bajarán más sus tipos de lo que lo haga el BCE y otras ofrecerán mejores condiciones que las actuales a los potenciales prestatarios. En las últimas, se concederán hipotecas a familias que deban destinar más del 35% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota y será más fácil obtener un préstamo por un importe superior al 80% del precio de la vivienda.

Las anteriores repercusiones impulsarán el crecimiento económico. En primer lugar, porque las familias gastarán más, al pagar menos por sus préstamos y endeudarse en mayor medida. En segundo, debido al aumento de las compras efectuadas por las empresas al disponer de una mayor liquidez. En tercero, porque la Administración podrá financiar un mayor volumen de inversiones y prestaciones al aumentar la recaudación tributaria y pagar menos intereses por la nueva deuda pública emitida. 

No obstante, las consecuencias de una disminución de los tipos de interés del BCE no se observarán de la noche a la mañana, pues su completa incidencia sobre la economía tardará entre quince y dieciocho meses. Los principales motivos serán la lenta reacción de las familias y empresas a las variaciones de tipos y su demorado efecto sobre la cuota mensual de los prestatarios.

En primer lugar, porque un gran número de ciudadanos desconocen las decisiones adoptadas por el banco central. En segundo, debido a que casi todos necesitan un tiempo adicional para programar la adquisición de inmuebles, bienes o servicios. Un ejemplo de ello es la compra de una vivienda, ya sea nueva o usada. En tercero, porque esperan a que los tipos de interés bajen más de lo que lo han hecho.

Los prestatarios no ven disminuir su cuota mensual de manera instantánea porque el tipo de interés de su préstamo variable solo varía cada seis o doce meses. En numerosas ocasiones, algunos de ellos deben esperar incluso más de un año para lograr una reducción significativa en el importe mensual abonado, pues la primera disminución obtenida a veces es anecdótica.

En definitiva, el BCE pronto nos proporcionará buenas noticias, al haber disminuido sustancialmente la tasa de inflación de la zona euro en los últimos siete meses. A través del aumento del crédito y la disminución de su coste, la reducción de los tipos de interés del banco central provocará un incremento del dinero en circulación. 

Dicho incremento estimulará la demanda de bienes y servicios, aumentará los beneficios de las empresas, los salarios reales de los trabajadores y la creación de empleo. No solo beneficiará a las familias y las empresas, sino también a la Administración, ya que esta podrá reducir su déficit presupuestario. No obstante, solo lo hará si destina a dicha tarea una parte de la recaudación tributaria extraordinaria y del ahorro obtenido en los intereses pagados a los tenedores de deuda pública.

La política monetaria expansiva beneficiará especialmente a las familias y empresas que venden activos y bienes que se adquieren a través del endeudamiento. Entre los primeros, destaca especialmente la vivienda y, entre los segundos, los automóviles, los electrodomésticos y el mobiliario.

En unos y otros, el resultado más probable será un aumento de su precio. No obstante, el importe de los pisos crecerá en mayor que el de los anteriores productos debido a una oferta relativa más escasa y la necesidad de un mayor período de tiempo para incrementarla en una cuantía sustancial. 

Por tanto, si usted quiere comprar una vivienda, le aconsejo que no demore en exceso su elección. Si lo hace, puede suceder que en lugar de ahorrar dinero, pague un importe suplementario. Así ocurrirá si lo que gana por endeudarse a un tipo de interés inferior es menor que lo que pierde por sufragar un mayor precio por el piso deseado. 

El refrán dice que la avaricia rompe el saco y yo añado que una excesiva espera a veces convierte una ganancia en una pérdida. Es lo que suele suceder en períodos donde la demanda de vivienda aumenta notablemente debido a una sustancial disminución de los tipos de interés hipotecarios. Exactamente lo que preveo que sucederá en los próximos dieciocho meses. 

Datos sobre la vivienda

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca

El precio de la vivienda registra un pequeño ascenso en mayo y se sitúa en los 240.000€.

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Tipo de vivienda

El 94,41% de las viviendas adquiridas en mayo son de segunda mano, mientras que el 5,37% han sido viviendas de obra nueva. La vivienda nueva lleva encadenando varios meses de subida.

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Datos sobre hipotecas solicitadas

Valor nominal medio de la hipoteca solicitada

El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas disminuye respecto al registrado en abril, incluso aunque el precio medio aumente.

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Tipo de interés formalizado

El tipo medio de las hipotecas mixtas en su periodo fijo es del 2,36%. Las fijas aumentan hasta el 2,76%.

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El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado

La mayoría de las hipotecas solicitadas en mayo son a tipo fijo.

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Evolución anual del tipo de interés

En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el de los usuarios que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.

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Evolución del Euríbor

La media provisional del Euríbor en el mes de mayo se encuentra en un 3.676% a 29 de mayo.

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Mejora de condiciones

Aquellas personas que han cambiado su hipoteca variable a fija en mayo ahorran 254€ al mes, mientras que quienes han optado por el tipo mixto ahorran 154€ al mes.

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Perfil del solicitante de hipotecas

Este es el perfil de los contratantes de hipoteca en mayo de 2024.

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Nuestros expertos opinan

“Mientras el precio medio de la vivienda en mayo de 2023 era de 228.000€, el mismo mes de este año ya se sitúa en los 240.000€. El aumento de los precios viene justificado tanto por el descenso de la oferta, como al deslizamiento suave, pero paulatino, del mercado hacia el segmento de clase media-alta”.

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

 

“ Las hipotecas a tipo fijo, aunque con un TIN superior al tipo mixto, se están contratando con menos productos bonificados. En cambio, en el tipo mixto, vemos un 100% de operaciones con  nómina y seguro del hogar. 

Eso se debe a que las entidades están apostando por concentrar el tipo fijo en los perfiles que resultan extremadamente atractivos, y el tipo mixto para el resto de la población. Los primeros no están dispuestos a contratar bonificaciones, incluso aunque ello se traduzca en un Tipo de Interés Nominal Superior”.

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

 

¿Bajarán los tipos en junio? Con una inflación del 2,4% en la zona euro, aunque aún se sitúe un 0,4% por encima del objetivo de equilibrio, no hace descabellado pensar que en la próxima reunión del Banco Central Europeo se anuncie un primer descenso de los tipos oficiales. 

Sin embargo, aunque se da por supuesta esta primera bajada, el sector  apunta a una actuación cautelosa por parte del Banco Central Europeo, ya que en abril el IPC frenó los descensos tras 3 meses seguidos de bajada.

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

 

“Siempre recalcamos la importancia de saber ir “más allá” al estudiar una oferta de hipoteca. Si vemos los datos de las hipotecas contratadas, vemos el por qué.

El tipo fijo ofrece un interés nominal mucho más elevado que el tipo mixto. Sin embargo, en cuanto a los productos bonificados, mientras el 100% de las hipotecas mixtas conllevaban un seguro de hogar, no era así con las fijas. Esto provoca que el TAE sea más elevado en las mixtas.

¿Significa esto que tenemos que decantarnos por el tipo mixto? No, significa que tenemos que estudiar bien las opciones y hacernos preguntas. ¿Cuánto me cuesta el seguro del hogar si lo contrato por mi cuenta?¿Qué coberturas tiene el que me ofrece la entidad?

Responder a preguntas como estas puede ser complicado para alguien que no conoce el sector. Por eso es tan importante ir de la mano de un experto ”.

Ricard Garriga Director General en TRIOTECA

 

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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigación de la compañía que analiza el sector hipotecario en España. Este centro elabora de forma periódica informes de sector a partir de los datos extraídos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en España que acompaña al usuario en todo el proceso hipotecario.

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