Centro de Estudios TRIOTECA – Mayo 2024

Claves del mercado hipotecario

Una decepcionante evolución del Euríbor a un año La disminución de los tipos de interés del BCE: Principales repercusiones.

Por Gonzalo Bernardos

El 6 de junio, el BCE probablemente bajará su tipo principal de interés desde el 4,5% al 4,25%. Una disminución provocada por la reducción de la tasa de inflación de la zona euro en los últimos meses, pues entre septiembre de 2023 y abril de 2024 el IPC pasó de un 4,3% a un 2,4%.

Durante el resto del ejercicio, la inflación continuará disminuyendo y en diciembre se situará alrededor del 2%. Una evolución del IPC que generará nuevas bajadas del anterior tipo de interés y del Euribor a un año. No obstante, es probable que las primeras sean superiores a las segundas, pues en los últimos meses el principal índice de las hipotecas a tipo de interés variable se ha adelantado a la caída de los tipos del BCE.

La disminución del Euribor a un año reducirá el coste de los préstamos a tipo de interés variable y estimulará la demanda de crédito. Las familias aumentarán sus peticiones de dinero a los bancos con la finalidad de adquirir viviendas y comprar múltiples bienes y servicios (automóviles, electrodomésticos, viajes, etc.). Las empresas lo harán para invertir en nuevas máquinas, sistemas de producción, inmuebles u obtener un mayor número de materias primas y productos intermedios.

Los bancos ofrecerán a sus clientes más y mejores préstamos. En primer lugar, por la disminución del riesgo de impago, al bajar el coste del crédito. En segundo, por la necesidad de compensar con un aumento de volumen crediticio la disminución del margen de interés por euro negociado (la diferencia entre el tipo percibido y sufragado). 

Para conseguir una mayor producción hipotecaria, algunas entidades bajarán más sus tipos de lo que lo haga el BCE y otras ofrecerán mejores condiciones que las actuales a los potenciales prestatarios. En las últimas, se concederán hipotecas a familias que deban destinar más del 35% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota y será más fácil obtener un préstamo por un importe superior al 80% del precio de la vivienda.

Las anteriores repercusiones impulsarán el crecimiento económico. En primer lugar, porque las familias gastarán más, al pagar menos por sus préstamos y endeudarse en mayor medida. En segundo, debido al aumento de las compras efectuadas por las empresas al disponer de una mayor liquidez. En tercero, porque la Administración podrá financiar un mayor volumen de inversiones y prestaciones al aumentar la recaudación tributaria y pagar menos intereses por la nueva deuda pública emitida. 

No obstante, las consecuencias de una disminución de los tipos de interés del BCE no se observarán de la noche a la mañana, pues su completa incidencia sobre la economía tardará entre quince y dieciocho meses. Los principales motivos serán la lenta reacción de las familias y empresas a las variaciones de tipos y su demorado efecto sobre la cuota mensual de los prestatarios.

En primer lugar, porque un gran número de ciudadanos desconocen las decisiones adoptadas por el banco central. En segundo, debido a que casi todos necesitan un tiempo adicional para programar la adquisición de inmuebles, bienes o servicios. Un ejemplo de ello es la compra de una vivienda, ya sea nueva o usada. En tercero, porque esperan a que los tipos de interés bajen más de lo que lo han hecho.

Los prestatarios no ven disminuir su cuota mensual de manera instantánea porque el tipo de interés de su préstamo variable solo varía cada seis o doce meses. En numerosas ocasiones, algunos de ellos deben esperar incluso más de un año para lograr una reducción significativa en el importe mensual abonado, pues la primera disminución obtenida a veces es anecdótica.

En definitiva, el BCE pronto nos proporcionará buenas noticias, al haber disminuido sustancialmente la tasa de inflación de la zona euro en los últimos siete meses. A través del aumento del crédito y la disminución de su coste, la reducción de los tipos de interés del banco central provocará un incremento del dinero en circulación. 

Dicho incremento estimulará la demanda de bienes y servicios, aumentará los beneficios de las empresas, los salarios reales de los trabajadores y la creación de empleo. No solo beneficiará a las familias y las empresas, sino también a la Administración, ya que esta podrá reducir su déficit presupuestario. No obstante, solo lo hará si destina a dicha tarea una parte de la recaudación tributaria extraordinaria y del ahorro obtenido en los intereses pagados a los tenedores de deuda pública.

La política monetaria expansiva beneficiará especialmente a las familias y empresas que venden activos y bienes que se adquieren a través del endeudamiento. Entre los primeros, destaca especialmente la vivienda y, entre los segundos, los automóviles, los electrodomésticos y el mobiliario.

En unos y otros, el resultado más probable será un aumento de su precio. No obstante, el importe de los pisos crecerá en mayor que el de los anteriores productos debido a una oferta relativa más escasa y la necesidad de un mayor período de tiempo para incrementarla en una cuantía sustancial. 

Por tanto, si usted quiere comprar una vivienda, le aconsejo que no demore en exceso su elección. Si lo hace, puede suceder que en lugar de ahorrar dinero, pague un importe suplementario. Así ocurrirá si lo que gana por endeudarse a un tipo de interés inferior es menor que lo que pierde por sufragar un mayor precio por el piso deseado. 

El refrán dice que la avaricia rompe el saco y yo añado que una excesiva espera a veces convierte una ganancia en una pérdida. Es lo que suele suceder en períodos donde la demanda de vivienda aumenta notablemente debido a una sustancial disminución de los tipos de interés hipotecarios. Exactamente lo que preveo que sucederá en los próximos dieciocho meses.