Centro de Estudios TRIOTECA – Septiembre 2024

En el actual ejercicio, el importe del alquiler ha alcanzado su máximo histórico en las 52 capitales de provincia. A pesar de ello, dicho importe está en subida libre, debido a la conjunción de un gran aumento de la demanda y una reducción de la oferta. Una combinación que ha vuelto a poner de moda el arrendamiento de habitaciones, una alternativa escasamente utilizada durante muchos años, pero bastante arraigada en las grandes urbes durante las décadas de los 50 y 60 del pasado siglo.
El elevado importe del alquiler y los reducidos salarios obtenidos por numerosos jóvenes les impiden ahorrar el capital necesario para adquirir una vivienda. No obstante, muchos de ellos sí pueden sufragar una cuota hipotecaria mensual. Para un idéntico piso, en casi todas las capitales de provincia, su cuantía se sitúa por debajo de la del arrendamiento.
En la mayoría de los casos, los bancos aceptan prestar a los compradores de vivienda el 80% de su precio, si van a dedicar al pago de la cuota hipotecaria un 35% o un porcentaje inferior de los ingresos familiares netos. Sin embargo, el coste del piso equivale a alrededor del 110% del importe de venta, pues los adquirentes deben tener en cuenta los impuestos y gastos asociados a la compra. Por tanto, para conseguir su objetivo, necesitan obtener aproximadamente el 30% del coste del inmueble no financiado por las anteriores entidades.
Dicho contexto conduce a numerosos padres a plantearse qué pueden hacer para ayudar a sus hijos a comprar una vivienda. Existen dos principales tipos de progenitores: los que poseen una situación económica holgada y los que llegan justos a final de mes. Unos tienen una o varias propiedades y generalmente un ahorro acumulado que excede de los 50.000 €. Los otros uno o ningún inmueble y una escasa riqueza financiera.
Las principales opciones para los primeros son:

1) una donación. Las donaciones a hijos y nietos tributan a Hacienda y deben formalizarse en escritura pública. No obstante, la fiscalidad es más favorable, si el importe donado es utilizado para adquirir una vivienda. En el caso de Catalunya, si la cuantía cedida no supera los 60.000 €, la reducción de la base liquidable asciende a un 95%.
No obstante, para disfrutar de ella, el descendiente ha de utilizar la donación para la compra de su primera vivienda habitual, no debe tener más de 36 años y sus ingresos netos no han de superar los 36.000 €. Dicha vivienda la ha de adquirir como máximo tres meses después de la recepción del dinero.

Si la donación asciende a 60.000 €, el importe pagado por el donante ascenderá como mínimo a 600 €. Dicha cuantía se dividirá en dos partes: 150 € destinado a sufragar el impuesto de donaciones y al menos 450 € al pago de los honorarios del notario y gestor. Si el monto cedido es de 100.000 €, la ayuda a los hijos o nietos se vuelve más onerosa, pues el coste para los padres o abuelos suele superar los 2.600 €.

2) un préstamo entre particulares. Los ascendientes pueden prestar a sus hijos o nietos un capital sin abonar nada a Hacienda y cumpliendo estrictamente la legalidad. Ninguna legislación impide que la devolución sea efectuada con carácter mensual, anual o el último día de vigencia del préstamo. Las partes eligen la opción que más les gusta.
El progenitor puede ofrecer el importe prestado a un tipo de interés positivo o nulo y durante un corto o largo período de tiempo (por ejemplo, 40 años). No obstante, con la finalidad de que la Agencia Tributaria no considere al préstamo una donación camuflada, es recomendable fijar un plazo de diez anualidades y después extender este una o más veces, si ambas partes lo considera conveniente.
Para evitar futuros problemas con Hacienda, es recomendable entregar una copia del contrato del préstamo a la Agencia Tributaria mediante la autoliquidación del modelo 600. Al ser dicho préstamo una transmisión patrimonial onerosa, está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. No obstante, al estar exento de tributar, la cuota pagada es nula.

3) compra conjunta de la vivienda. En este caso, el progenitor adquiere la vivienda junto con su descendiente. Los porcentajes de adquisición serán los que acuerden ambas partes. No obstante, el más habitual es la compra del primero de un 30% y del segundo de un 70%. De esta manera, el padre pone el dinero que no financia el banco y el hijo nada, pues casi no posee ahorros.
En numerosas ocasiones, la entidad financiera va a exigir que ambos respondan de la deuda contraída, aunque la cuota hipotecaria solo la pague el hijo. Un importe que perfectamente puede sufragar, pues muy probablemente será más reducido que el del alquiler.
Una situación derivada de la elevada carestía del arrendamiento, las próximas disminuciones del tipo de interés del BCE y una cercana guerra hipotecaria.

4) adquisición del usufructo y la nuda propiedad. El descendiente dispone de ahorros, pero no de los suficientes para comprar el uso y la propiedad de una vivienda. Además, tiene dificultades para obtener una hipoteca. En esta ocasión, una interesante alternativa es la compra por parte del hijo del usufructo vitalicio (el derecho a utilizar durante toda su vida el inmueble) y del padre de la nuda propiedad.
No obstante, el importe sufragado por cada uno de ellos no se rige por el libre albedrío, sino por la regla del 89. Para conocer el porcentaje de la vivienda que debe adquirir el usufructuario, debemos del número 89 restar la edad del hijo. Así, por ejemplo, si el
descendiente tiene 35 años, este adquirirá un 54% de la propiedad y el progenitor un 46%.
Cuanto menos años tenga el primero, más tiempo podrá disfrutar del activo y un mayor porcentaje del piso estará obligado a adquirir.
Después de leer las anteriores líneas, a algún ascendiente se le puede ocurrir comprar un piso y ceder al hijo el usufructo, sin recibir nada por él. Si así lo hiciera, el anterior acto constituiría una donación encubierta y debería sufragar a posteriori el Impuesto de Donaciones y la correspondiente multa, si Hacienda detecta la operación.
En dicho caso, la mejor opción consistiría en elaborar un contrato de cesión gratuita de vivienda por el período que ambas partes estimen oportuno. Una actuación que, aunque no reciba importe alguno del inquilino, también está gravada, siendo el impuesto a aplicar el IRPF. No obstante, su gravamen es sustancialmente inferior al del alquiler convencional.

Las mejores alternativas para los segundos son:
1) una doble garantía hipotecaria. Los ahorros del hijo son escasos y únicamente le permiten sufragar la cuantía de los impuestos y otros gastos derivados de la adquisición de la vivienda. En concreto, alrededor del 10% de su precio. Por tanto, para comprar una piso necesita que una entidad financiera le conceda una hipoteca cuya cuantía sea equivalente al 100% del importe de venta. No obstante, no encuentra ninguna que se lo ofrezca.
Para conseguir dicho porcentaje, el descendiente puede reforzar las garantías ofrecidas al banco para obtener el préstamo por el monto deseado. Una manera de hacerlo consiste en incorporar a ellas el piso de sus progenitores. Con dicha actuación, la mayoría de las entidades financieras pasarán de negarle el crédito a concedérselo. Un cambio de opinión, que no de criterio, basado en la disminución del riesgo contraído por el prestamista.
Un ejemplo ayudará a comprender ambas situaciones. El valor de tasación del piso deseado por el hijo asciende a 300.000 € y el de los padres a 200.000 €. La garantía ofrecida por el prestatario es de 300.000 € o 500.000 €, si la prenda consiste en una o dos viviendas.
En caso de impago, la recuperación de la totalidad del importe prestado es mucho más probable en la segunda coyuntura que en la primera, si en ambas el importe prestado equivale al precio del nuevo inmueble.

2) un aval. El progenitor avala a su hijo ante el banco con todos sus bienes o una parte de ellos. En el segundo caso, el aval es limitado. El último suele ser el utilizado cuando varios propietarios compran un terreno donde tiene previsto realizar una promoción inmobiliaria. En caso de impago, cada uno de ellos suele responder con su patrimonio de la deuda contraída en
un porcentaje equivalente al que poseen del solar.
En la actualidad, para evitar problemas de reputación derivados del impago del préstamo y el embargo de propiedades, las entidades financieras difícilmente aceptan el aval de los progenitores. En especial, si la única propiedad relevante de los ascendentes es el piso donde viven.
En definitiva, de diferentes y numerosas maneras, los padres pueden ayudar a sus hijos a comprar un piso. De forma explícita o implícita, algunas equivalen a una herencia en vida. En cambio, otras suponen un importante riesgo para los progenitores. Las últimas son la doble garantía de la vivienda y el aval a su descendiente.
Antes de ayudar a su hijo con cualquiera de las dos postreras alternativas, debe ser plenamente consciente de que puede perder la vivienda donde reside. Es lo que sucederá si su descendiente no cumple con sus obligaciones hipotecarias y usted no tiene el dinero suficiente para sufragar las correspondientes cuotas mensuales.
Por eso, antes de decidir, debe reflexionar y valorar los pros y contras de ayudarle o no. Cuando lo haga, deje al lado sus sentimientos. Quiero recordarle que será tan buen padre o madre, si opta por arriesgar sus piso como si le explica a su descendiente los motivos por los que descarta ponerlo en peligro. Aunque algunos progenitores están convencidos de ello,
el verdadero cariño de los hijos jamás se compra con dinero.