¿Necesitas una hipoteca para construir una casa? Lo que buscas se llama “hipoteca autopromotor” y en el blog de TRIOTECA hoy te explicamos cómo funciona este tipo de financiación.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es una hipoteca para construir una casa. Y es importante recalcar que es una hipoteca para la construcción de una vivienda porque no incluye la financiación del terreno.
Las hipotecas autopromotor funcionan de una forma muy diferente a las hipotecas “al uso”. En las hipotecas para construir una casa la entidad bancaria irá haciendo entregas según van avanzando las obras. Para ello, tendrás que presentar alguna documentación extra que no te pedirían para una hipoteca convencional.
Veamos cómo funcionan las entregas de las hipotecas autopromotor y qué requisitos tienes que cumplir.
¿Cómo funciona una hipoteca para construir casa?
Este tipo de préstamos hipotecarios tienen una mecánica muy diferente al de las hipotecas normales. En las hipotecas autopromotor, estamos comprando una vivienda que aún no existe. Por lo tanto, el banco necesita tener la garantía de que esa vivienda se va a acabar de construir y que se hace e, las condiciones descritas en el proyecto. Por eso, en las hipotecas para construir una casa, no nos darán todo el capital de golpe, sino que la entidad lo irá entregando poco a poco según va avanzando la obra. Hay en total 3 etapas en este tipo de préstamo hipotecario.
Fases de las hipotecas autopromotor
Tramo inicial o tramo “suelo”
En esta primera fase, y una vez firmada tu hipoteca, el banco te dará una parte del dinero por adelantado, para poder dar la paga y señal a la constructora. Este primer desembolso varía de una hipoteca autopromotor a otra, pero suele moverse alrededor del 50% del capital financiado.
Tramo de certificaciones o verificaciones
Esta segunda fase es la más larga. En esta fase es cuando va avanzando la obra. Según la casa se va construyendo, el/la arquitecto/a tendrá que expedir certificados para que el banco verifique que efectivamente la obra avanza según lo esperado. A su vez el banco irá entregando capital para cubrir los costes de construcción.
Tramo de final de obra
En este punto, tu casa ya por fin está construida. La constructora tendrá que hacerte entrega de la licencia de primera ocupación. Este documento lo necesitarás para dar de alta los suministros, y también para que el banco te haga la entrega final del capital de tu hipoteca autopromotor.
La carencia en las hipotecas autopromotor
Una característica que diferencia a algunas hipotecas autopromotor es el periodo de carencia. En algunos casos, puede que el banco, durante unos años, sólo te cobre los intereses de tu hipoteca. Y, pasado ese periodo de carencia, pasarás a también amortizar el capital.
En las hipotecas para construir una casa con periodo de carencia, la cuota de tu hipoteca será más baja los primeros años, pero es posible que pagues más intereses. Esa es una de las razones por las que siempre es recomendable comparar hipotecas, para encontrar lo que se ajusta mejor a tus necesidades y prioridades.
Requisitos para pedir una hipoteca autopromotor
Conseguir una hipoteca autopromotor requiere tener un perfil financiero muy bueno. El banco está tomando un riesgo alto, porque está financiando la compra de un bien inmueble que aún no existe y necesita más garantías. Por ello, para conseguir una hipoteca para construir una casa, necesitas tener una gran estabilidad económica y laboral.
Además, tienes que aportar una entrada de al menos el 20% y, si es más, mejor, porque las hipotecas autopromotor suelen ser más caras. Cuanto más entrada aportes, menor será el riesgo que estará asumiendo el banco y mejores condiciones te ofrecerá. Y no olvides que, aunque no tienes que pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sí tendrás que pagar un 10% de IVA. Por lo tanto, a ese 20% tienes que sumar los gastos.
Otro requisito muy importante para conseguir este tipo de préstamo hipotecario es tener un terreno en propiedad. Las hipotecas autopromotor cubren alrededor del 80% del precio de las obras o del valor de tasación de la vivienda, pero no tienen en cuenta el terreno.
Documentación para pedir una hipoteca para construir una casa
Además de la documentación habitual para el estudio de riesgo común a todos los préstamos hipotecarios, en este tipo de préstamos hipotecarios tendrás que aportar alguna documentación adicional.
Presentar el proyecto
Para pedir una hipoteca autopromotor tienes que presentar en el banco el proyecto firmado por un/a arquitecto/a, y validado por el colegio profesional.
Demostrar que eres propietario/a del terreno
Esto podrás hacerlo presentando la nota simple que puedes pedir en el Registro de la Propiedad. Puedes solicitarla online con la referencia catastral o tu DNI.
Tener la licencia de construcción
Toda obra requiere de un permiso del ayuntamiento del municipio. Para conseguir una hipoteca para construir una casa tendrás que haber tramitado la licencia de obra. Dentro de los gastos de tu hipoteca tienes que tener en cuenta que este tipo de trámites suele conllevar unas tasas municipales.
Presentar el presupuesto
Como es evidente, en el banco te pedirán también que presentes el presupuesto elaborado por la constructora. El porcentaje de financiación de tu hipoteca autopromotor se calculará, o bien sobre ese presupuesto, o bien sobre el valor de tasación de la futura casa.
Tener el certificado de eficiencia energética
En la redacción del proyecto de ejecución la constructora te entregará el certificado de eficiencia energética. Si la vivienda que vas a construir va a tener una calificación energética A o B es posible que consigas un mayor porcentaje de financiación. Además, si instalas sistemas de aprovechamiento energético, como placas solares, puedes acceder a algunas subvenciones y bonificaciones fiscales.
Las mejores hipotecas autopromotor
Como pasan en las hipotecas para la compra de vivienda usada, no existen las “mejores hipotecas autopromotor”. Lo que existe es la mejor hipoteca autopromotor para ti. Para pedir cualquier tipo de financiación y, especialmente en este caso, al tratarse de un tipo de préstamo hipotecario muy diferente, necesitas conocer tu perfil y tus posibilidades. Por eso, si no conoces el mercado financiero, lo mejor es contar con el acompañamiento de un experto. En TRIOTECA, te acompañaremos desde el primer paso, hasta el día de la firma y todo ello completamente gratis. Será la entidad con la que firmes tu hipoteca para construir una casa quien pague nuestros honorarios.
En el momento de valorar cuáles son las mejores hipotecas autopromotor para tu vivienda, deberías tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Si realmente te lo puedes permitir: Valorar tu situación financiera. Tus ingresos y gastos, tu ratio de endeudamiento, etc.
- La entrada que aportas: Sin olvidar que parte de ella no irá a financiar la vivienda, sino a pagar los gastos, como el IVA o las tasas municipales.
- Si quieres o no periodo de carencia: Teniendo en cuenta que, de haberlo, quizás pagues más intereses.
¿Son las hipotecas autopromotor más caras que un préstamo hipotecario al uso?
Como ya hemos dejado caer antes, las hipotecas autopromotor sí suelen ser más caras que un préstamo hipotecario normal. Pero como decimos siempre, cada caso es diferente, Quizás, si es una vivienda eficiente y aportas una gran entrada, el tipo de interés no diste mucho de una hipoteca para compra de vivienda usada.
La mejor forma de conseguir un mejor tipo de interés en tu hipoteca es acudir a varias entidades, no sólo a una. Además, si gestionas tu financiación a través de TRIOTECA podemos ofrecerte lo que llamamos “precios de mayorista”. Como enviamos un gran volumen de solicitudes a los bancos cada mes, nos ofrecen condiciones mejores para nuestros clientes de las que conseguirían por su cuenta.
Hipoteca autopromotor con terreno
¿Quieres pedir una hipoteca para construir una casa y no tienes un terreno? En este caso, es difícil conseguir la financiación.
Una opción es intentar conseguir una entidad que te financie tanto la construcción de la vivienda, como la compra del terreno, pero es prácticamente imposible conseguirlo.
Otra opción es que pidas un préstamo personal para comprar el terreno pero esta opción presenta dos grandes desventajas. Por un lado, puede que, al tener esa deuda, te sea más difícil conseguir la hipoteca autopromotor, que ya de por si es más complicada de conseguir. Por otro lado, corres el riesgo de destinar más del 35% de tus ingresos a tu vivienda y, por lo tanto, estarías sobreendeudándote.
Nosotros te recomendamos que, si no tienes un terreno en propiedad, intentes ahorrar para poder adquirirlo antes.
¿Puedo conseguir una hipoteca autopromotor para una casa prefabricada?
Las hipotecas autopromotor financian únicamente viviendas que no sean móviles. Por lo tanto, para pedir una hipoteca para una casa prefabricada, esta tiene que estar anclada al suelo. Además, tendrás que presentar igualmente toda la documentación: el proyecto, el certificado de eficiencia energética, etc.
Aumentan las ventas de vivienda nueva en 2024
Después de unos años en declive, las ventas de vivienda nueva empiezan a recuperarse. Según varios expertos consultados por elEconomista, desde el inicio de 2024 se ha experimentado un repunte de la compra de viviendas nuevas.
Estas afirmaciones coinciden con los últimos datos del Centro de Estudios Trioteca. Y es que, mientras este tipo de viviendas representaban un 1,98% del total de compraventas el último trimestre de 2023, el primero de 2024 han aumentado hasta ocupar el 4,09%. En marzo de 2024, el 7,28% de compraventas de viviendas fueron de obra nueva.
Es importante destacar que cuando hablamos de viviendas de obra nueva, no siempre se tratan de hipotecas autopromotor.
