Convivir siempre es complicado. Y la convivencia en una comunidad de vecinos es aún mas delicado. Para ayudar a organizar esta convivencia se creó la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuál es la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal es la legislación que regula las relaciones entre los propietarios de las viviendas de una misma comunidad. Esta norma establece unos derechos y deberes de los propietarios y establece unas estructuras organizativas de la propiedad horizontal.
¿Qué es una propiedad horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal vigente es la Ley 49/1960 de julio, que amplía el artículo 396 del Código Civil, en el que se define el concepto de propiedad horizontal:
Algo muy importante a recalcar dentro de esta definición es la copropiedad de los elementos comunes, que es de donde surgen la mayoría de conflictos. Y es que, en una comunidad de vecinos hay zonas comunes, como rellanos, fachadas o zonas verdes o piscinas, de las que son copropietarios. Y, por tanto, eso conlleva que haya que tomar decisiones conjuntas y que todos los copropietarios deben tener unos derechos y obligaciones. Ese es el ámbito principal de actuación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Órganos de gobierno de la comunidad
Dentro de la copropiedad, la Ley de Propiedad Horizontal establece algunas figuras, unas obligatorias y otras recomendables, cada una con unas obligaciones.
Presidente de la Comunidad
El presidente es el representante de la comunidad y es una figura obligatoria. Por ejemplo, si hay que firmar algún documento, será el encargado de firmarlo a nombre de la comunidad. Un poco como el apoderado podríamos decir si queremos buscar un símil.
El presidente puede ser elegido por votación, por sorteo o rotación es decir, que cada año sea un propietario diferente en un orden. La duración del cargo es de un año.
Las funciones del presidente son:
- Representar a la comunidad
- Convocar las juntas, con una junta ordinaria al año como mínimo.
- Cerrar las actas, firmándolas.
- Contratar servicios, como por ejemplo si surge una urgencia, como una fuga de agua.
Vicepresidente
Esta figura no es obligatoria. Su función es sustituir al presidente si este no puede asistir a una junta o cualquier situación en la que se requiere su asistencia. El vicepresidente se elige de la misma forma que el presidente de la comunidad.
Secretario
Custodia toda la documentación de la comunidad, como las actas o los números de cuentas, y las facilita a los propietarios que las requieren. Por ejemplo, si quieres vender una vivienda y necesitas el certificado de aptitud de la Inspección Técnica de Edificios, tienes que pedírselo al Secretario.
El Secretario además debe hacer llegar las convocatorias de juntas y cualquier otra citación o notificación así que debe estar al corriente del domicilio habitual de los propietarios, así como de las compraventas de las viviendas del edificio.
En las comunidades de vecinos en las que hay un administrador de fincas, este suele asumir el rol de secretario también.
Administrador
No es una figura obligatoria pero sí recomendable. Es el encargado de la subsistencia de la comunidad, es decir, de su contabilidad, la contratación de servicios, etc. Si no hay un vecino capacitado para representar esta figura, lo recomendable es contratar un administrador de fincas.
Derechos y obligaciones de los propietarios según la ley de propiedad horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal es extensa pero podemos recalcar algunos de los derechos y obligaciones más importantes.
Derechos de los propietarios
Los propietarios de una comunidad de vecinos tienen derecho a:
- El uso y disfrute de las zonas comunes, siempre y cuando no hagan nada ilegal, respeten los estatutos y no afecten a los derechos de los demás propietarios.
- Hacer reformas en su vivienda o local, siempre y cuando estas no afecten al resto de vecinos o pongan en riesgo la estructura del edificio.
- Asistir a la juntas de vecinos, participar en ellas y votar o delegar en voto. En el caso de que tenga deudas con la comunidad, esta podría acordar que no se permita el voto a los deudores.
- Presentar una queja si otro propietario desarrolla actividades ilegales, no permitidas por los estatutos o que pongan en riesgo el edificio.
- Ser elegido como órgano de gobierno de la comunidad.
- Solicitar juntas extraordinarias, siempre que los otros propietarios representen al menos el 25% del total.
- Recibir las actas de las juntas, hayan participado o no.
- Pedir que se incluyan puntos en el orden del día y se tomen decisiones al respecto.
- Negarse a pagar derramas para instalaciones que no son necesarias, como por ejemplo un ascensor, si estas representan un gasto de más de 3 cuotas ordinarias.
Instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos en su plaza de parking.
Obligaciones de los propietarios
Los propietarios también tienen que comprometerse a respetar algunas normas y asumir responsabilidades. Las más destacables son:
- No realizar actividades ilegales o contrarias a los estatutos.
- Respetar las instalaciones y elementos arquitectónicos.
- Respetar los derechos de los demás propietarios.
- Conservar en buen estado su inmueble.
- Permitir el acceso a su vivienda de los técnicos si fuese necesario hacer arreglos o instalaciones necesarias.
Contribuir a la sostenibilidad de la propiedad. Es decir, que pague su cuota como copropietario y las cuotas extraordinarias, como derramas.
Las derramas en la comunidad de vecinos
En una comunidad de propietarios es habitual aprobar derramas. Estas pueden ser para mantener en buen estado el edificio, como un saneamiento de la fachada, o para mejorarlo, como la instalación de un ascensor.
Para aprobar una derrama para una modificación necesaria, como por ejemplo un defecto detectado en la Inspección Técnica de Edificios, para aprobarla sólo se requerirá el voto favorable de ⅓ de los propietarios. En cambio, si se trata de una mejora no necesaria, como por ejemplo, la instalación de placas solares, se necesitará el voto favorable de ¾ de los propietarios.
Lo habitual al aprobar una derrama es que, el coste total de la misma, se reparta entre los propietarios en función del coeficiente de su vivienda. Sin embargo, algunas comunidades acuerdan pagar las derramas a partes iguales entre todos los propietarios.
Las reparaciones
Este punto es el más delicado y el que más conflictos suele acarrear. Y es que, cuando se produce alguna avería, dependerá de la razón y el estado del edificio, pagará la reparación el seguro, la comunidad de propietarios o un propietario.
Si la avería no ha sido causada por ninguna obra mal hecha o un mal mantenimiento del edificio, la cubrirá el seguro de la comunidad. En cambio si el edificio está en mal estado y esto ha provocado la avería, el seguro no pagará la reparación y esta correrá a cargo de los propietarios.
En el caso de que la avería sea provocada por una obra de un vecino, este deberá cubrir los gastos de reparación.
¿Qué prevalece, la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos?
Además de existir la Ley de Propiedad Horizontal, cada comunidad de vecinos tiene unos estatutos propios. Estos estatutos establecen unos derechos y obligaciones de los propietarios, como también lo hace la Ley de Propiedad Horizontal.
En caso de que uno sea contrario al otro¿qué prevalece la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos? Claramente, la Ley siempre prevalece y los estatutos no pueden contradecir lo que marca.
Juntas de vecinos. Frecuencia y acuerdos.
Tiene que convocarse, al menos, una junta ordinaria al año. En esta junta se renuevan los órganos de gobierno y se presenta y somete a votación el presupuesto para ese año.
Por otro lado, se pueden celebrar todas las juntas extraordinarias que se desee.
En cuanto a los acuerdos, las mayorías necesarias dependerán de los acuerdos que se quieren alcanzar. Te los dividimos en diferentes situaciones de forma muy resumida:
- No necesitan acuerdos: Cuando un propietario o la administración solicita alguna obra o actuación necesaria para el mantenimiento mínimo de la propiedad, no necesita acuerdos. Por ejemplo, si se produce una fuga de agua, no es necesario que la junta apruebe arreglarla. O, si al pasar la Inspección Técnica de Edificios se nos indican mejoras a realizar, estas son de carácter obligatorio y no requieren de una mayoría. Tampoco se necesita un acuerdo si un vecino quiere aumentar su propiedad (por ejemplo, si compras la vivienda de al lado) o segregar una parte, si se respeta la normativa vigente, ni tampoco para instalar puntos de recarga de vehículos eléctricos.
- Mayoría de ⅗: Para el establecimiento o supresión de algunos equipos o servicios, como por ejemplo un servicio de jardinería o de limpieza, así como para mejoras o instalaciones que no son necesarias para el mantenimiento de la propiedad.
- Mayoría de ⅓: Para la instalación o adaptación de las infraestructuras para el acceso a los servicios de telecomunicación, instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovable, como placas solares, o instalación para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
- Unanimidad: Cualquier acuerdo que suponga una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad.
¿Puedo pedir una junta de vecinos?
Todos los vecinos pueden convocar una siempre que cuenten con el apoyo del 25% de los propietarios para convocarla. Por lo tanto, si hay un tema que te preocupe, comunícaselo al presidente de tu comunidad y pídele convocar una junta.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal especifica que todos los propietarios tienen derecho a solicitar que se incluyan temas en el orden del día. Pongamos un ejemplo:
Quieres instalar un aire acondicionado, para lo que necesitas la aprobación por parte de la junta. Pide por escrito al presidente, con al menos 6 días de antelación, que lo incluyan en el orden del día. El presidente tiene la obligación de incluirlo y la junta de someterlo a votación, tal y como has solicitado.
¿Cómo consigo los Estatutos de la Comunidad?
Si eres el propietario de la vivienda tienes derecho a acceder a los Estatutos de la Comunidad, tal y como contempla la Ley de Propiedad Horizontal. Puedes solicitárselos o bien al Presidente de la Comunidad o al Administrador de Fincas. Si ninguno de los dos los tuviese, puedes dirigirte al Registro de la Propiedad donde está inscrito el edificio. Aunque también existe la posibilidad de que no hayan unos estatutos.
¿Si vendo mi piso tengo que avisar a los vecinos?
Si vas a vender tu vivienda necesitarás avisar a la comunidad de vecinos porque, para poder formalizar la compraventa, tendrás que entregar un documento que acredite que estás a corriente de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
Este certificado de deuda cero lo expedirá el Administrador de Fincas o el Secretario y tienen un plazo máximo de 7 días naturales para entregarlo.
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