¿Eres cliente hipotecario y los intereses de tu crédito son del tipo variable?… entonces te conviene quedarte enganchado con nosotros en este post. En TRIOTECA hemos preparado para ti un recorrido textual en el cual encontrarás respuesta a todo lo que desees saber acerca de la revisión de hipoteca.
Para los clientes hipotecarios del tipo variable, los inconvenientes se derivan por la alteración en los intereses, los cuales están en un constante subir y bajar. Generalmente, el banco realiza la revisión de la hipoteca de forma semestral con la finalidad de ajustar los precios de acuerdo al índice euribor.
Los intereses de las hipotecas del tipo variable son revisados dos veces al año o en su defecto una vez al año. Esa periodicidad debe estar indicada en la escritura de tu hipoteca, junto con la fecha en la cual será revisada y la fecha del índice de referencia que se tomará en cuenta para hacer dicha revisión.
La revisión de la hipoteca es necesaria debido a que, según el contrato que firmas, los intereses que debes pagar, quedan sujetos a modificaciones. Los créditos hipotecarios deben adaptarse a la dinámica del mercado financiero y de allí parte la necesidad por dicha revisión.
¿En qué consiste la revisión de hipoteca?
La revisión de hipoteca consiste en la actualización periódica del índice referencial que realiza la entidad bancaria, en este caso el euríbor, cuya evolución establece cambios todos los meses.
Las hipotecas del tipo variable están compuestas por dos elementos: el diferencial, el cual es un porcentaje fijo y el índice de referencia (euríbor). Llegada la fecha de actualización indicada en la escritura de tu hipoteca, el banco toma el último valor publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado) y lo suma al diferencial para así calcular el interés variable hasta la próxima revisión.
Con base al nuevo interés se vuelven a computar las cuotas de los pagos de tu hipoteca, abaratando las mismas en caso de que hayan bajado los intereses o encareciéndolas si es que estos han subido.
¡Las hipotecas de interés de tipo fijo no necesitan revisión!
Revisión de hipoteca semestral o revisión anual
El tiempo de revisión de la hipoteca ya lo especificamos que es una vez cada seis meses (semestral) o una vez al año (anual). Si te preguntas cuál te conviene más, la respuesta sería que depende de la tendencia del índice referencial, en este caso el euríbor.
Si la tendencia del euríbor es a la baja, te conviene la revisión de hipoteca semestral, ya que estarías pagando cuotas más baratas debido a la baja de los intereses. Y si la tendencia es al alza, entonces la revisión de hipoteca que te convendría será la anual, porque tardaría más tiempo el banco en hacer dicha revisión y por ende tardará en subir los intereses.
El tiempo de devolución del crédito hipotecario es de aproximadamente 20 a 30 años, lo que implica que el euríbor atravesará por muchas fluctuaciones durante el tiempo que debas reintegrar tu préstamo.
Cómo calcular las nuevas cuotas tras la revisión de la hipoteca
Para realizar los cálculos de las nuevas cuotas a pagar se toma en cuenta el índice euríbor que publica el Banco de España. Muchas entidades bancarias utilizan el publicado el mes anterior a la revisión de la hipoteca y otras incluso el de dos o tres meses previos. En la escritura de tu crédito hipotecario debe estar reflejado el índice referencial que tomará tu banco.
Además del índice euríbor, tu entidad bancaria, en el momento de hacer la revisión de la hipoteca, considerará para dichos cálculos el diferencial acordado, el importe pendiente por devolver, el tiempo restante del plazo pactado y los lapsos de pago establecidos.
Es válido aclarar que no necesariamente debes acudir a tu banco cuando sea el tiempo de la revisión de tu hipoteca, este hará dicha revisión y te informará luego el coste de las nuevas cuotas a pagar. Sin embargo, para nosotros es obvio recomendarte que utilices los simuladores de hipotecas que encuentras en nuestra web y así tendrás un estimado de los pagos por realizar.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
En las hipotecas de tipo de interés variable, el diferencial es el porcentaje que se suma al índice referencial (euríbor) para determinar el interés de tu crédito hipotecario. Cuanto más alto es el diferencial, mayor será el interés cobrado.
Es importante que en el momento de contratar tu hipoteca el diferencial medio sea de 0,80%. Incluso hay algunas entidades bancarias con un diferencial por debajo del 0,70%. Otras entidades te ofrecerán un diferencial bajo si contratas con ellas una hipoteca bonificada.
El diferencial de la hipoteca es invariable, es decir, durante el tiempo de devolución del crédito hipotecario esa cantidad estipulada no debe cambiar a menos que haya un incumplimiento en las condiciones que acordaste con el banco.
¿Es posible reducir el diferencial de la hipoteca?
La revisión de hipoteca puede llevarte a pagar cuotas muy elevadas debido a las subidas de los intereses, pero es posible hacer una reducción del diferencial de tres maneras:
- A través de una novación de hipoteca: la cual consiste en la modificación de las condiciones de tu crédito hipotecario luego de haber pasado un tiempo de la contratación. Dichas modificaciones deben quedar notariadas.
- A través de una subrogación de hipoteca: esto se refiere al traslado de tu crédito hipotecario a otra entidad bancaria que te ofrezca mejores condiciones tales como reducir el tipo de interés o cambiarlo del tipo variable al tipo fijo.
- A través de la contratación de una nueva hipoteca: con esta opción puedes obtener condiciones distintas a tu hipoteca inicial, cancelando incluso la hipoteca actual y contratando nuevas cláusulas con mejoras, incluyendo la reducción del diferencial.
¿Cuáles son los resultados que debo esperar tras la revisión de mi hipoteca?
Como cliente hipotecario del tipo variable, debes tener claro que el contrato estipula una revisión periódica de los intereses de tu crédito. Dicha revisión te presenta dos resultados posibles en la variación de las cuotas:
- La primera variación puede ser en aumento de la cuota mensual: esto puede pasar por la subida del índice referencial (euríbor) en el período que corresponda la revisión de la hipoteca.
- La segunda variación puede ser la reducción de la cuota mensual: esto pasa si el índice referencial (euríbor) en lugar de subir, se cotice a menor precio en el período que corresponda la revisión de la hipoteca.
En resumen, lo que puedes esperar como cliente de crédito hipotecario es que suban las cuotas de tu hipoteca o que estas bajen tras la revisión de la misma.
Y si quiero contratar una hipoteca… ¿Cuál es la más recomendable?
En el caso de que estés por contratar tu hipoteca y no estés muy claro con respecto a las diferencias entre las hipotecas del tipo fijo, del tipo variable e incluso del tipo mixto, revisa lo siguiente:
- Las hipotecas de tipo de interés fijo mantienen el importe de sus cuotas durante todo el plazo de su contratación. No dependen del índice externo (euríbor) y son las ideales para quienes buscan estabilidad mensual en los pagos.
- Las hipotecas de tipo de interés variables están anclados al índice referencial (euríbor) lo cual representa que si este sube el interés también. La ventaja sería si el euríbor se mantiene bajo, pero la tendencia que ha venido presentando es al alza.
- Las hipotecas de tipo de interés mixto, como su nombre lo indica, es la mezcla de la fija y la variable; es decir, tiene un interés fijo durante los primeros años (entre los 5 y 15 primeros años) del crédito y luego establecen un interés variable para el resto del plazo también indexado al euríbor.
¡En este punto la alternativa a escoger dependerá de tu perfil económico!
Cuenta con nuestra asesoría y acompañamiento según sea la decisión que tomes…
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