La evolución del mercado inmobiliario está intrínsecamente relacionada con el entorno económico, tanto nacional, como internacional. Y, este 2023, es sin duda un año de cambios importantes en nuestro mercado.
El mercado inmobiliario en los años de la burbuja
Es inevitable que, al hablar de la evolución del mercado inmobiliario en España, nos venga a la mente la burbuja inmobiliaria. Y es que, la situació que vivimos en 2008 y que llevaba años gestándose supuso un antes y un después en nuestro país a muchos niveles.
Qué es una burbuja
Una burbuja inmobiliaria se produce cuando los precios de los bienes inmuebles empiezan a aumentar excesivamente debido a agentes especuladores. Este aumento del precio lo convierte en un activo atractivo y aumenta su demanda y, por lo tanto, también sus precios. Hasta que llega un momento en el que esta burbuja estalla, provocando un desplome de los precios que hace que ese bien pierda mucho valor de golpe y, en consecuencia, quienes lo compraron, pierden mucho dinero.
¿Cómo se formó la burbuja inmobiliaria en España?
Esto ocurrió con la vivienda en España. Con la Ley del Suelo, aumentó el terreno urbanizable y se disparó la construcción de vivienda. Tanto los inversores, como la población en general, aumentaron su interés en los bienes inmuebles, lo que provocó que los precios se disparasen. Mientras en 1990, el precio medio de la vivienda era de 915€/m2, en 2002 ya era de 1.667€/m2.
Para 2005, nuestro país construía más vivienda que Italia, Francia y Alemania juntas y el precio medio ya era de 2.516€/m2, muy por encima del aumento del IPC y de los salarios.
Paralelamente, las entidades financieras habían rebajado sus requisitos para conceder créditos. Fueron los años de las conocidas como “hipotecas subprime”.
Cuando estalló la crisis mundial de 2009, explotó la burbuja inmobiliaria en España. Las entidades financieras dejaron de prestar dinero, lo que hizo descender la demanda y los precios se desplomaron. Además, quienes tenían hipotecas por encima de sus posibilidades dejaron de poder pagar sus cuotas, lo que aumentó aún más la deuda de la banca.
El punto de inflexión; la ley hipotecaria de 2019
Para evitar que este contexto se volviese a repetir era esencial regular el sector financiero. Así nació la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, coloquialmente conocida como “Ley Hipotecaria”.
Esta nueva legislación obliga a las entidades a estudiar a fondo el perfil de los hipotecados. De esta forma, desaparecen las hipotecas con porcentajes de financiación incluso por encima del 100% o los ratios de endeudamiento poco saludables.
Otra de las medidas que adoptó la Ley Hipotecaria fue la regulación de las condiciones de las hipotecas. Por ejemplo, se prohibieron las vinculaciones y se sustituyeron por las bonificaciones. Ahora, al contratar una hipoteca, no te pueden obligar a contratar otros productos, como el seguro de vida. Pero sí pueden bonificarte el tipo de interés por estos productos.
Paralelamente, añade pasos en el proceso hipotecario para asegurar que el cliente conoce bien las condiciones de la hipoteca que está contratando. Por ejemplo, la FEIN, o el acta de transparencia.
La evolución del mercado inmobiliario en España desde 2020
Apenas unos meses después de la aprobación de la Ley Hipotecaria llegó el primer caso de COVID-19 a España. Dos años después, Rusia invadiría Ucrania, desatando un conflicto bélico. Estos hechos cambiarían por completo nuestro entorno.
Financiación
El Euríbor y lo tipos de interés
Como consecuencia de la COVID-19 y la Guerra de Ucrania, la inflación en Europa se disparó, superando el 10% en 2022. El aumento de los precios de la energía fue uno de los grandes causantes de este incremento exponencial.
Esta situación llevó al Banco Central Europeo a anunciar una primera subida de los tipos de interés por primera vez desde 2014, con el objetivo de disminuir el valor adquisitivo y contener a inflación. Y, a esa subida de los tipos de interés le han seguido 8 más en menos de un año.
En consecuencia, el Euríbor también se ha disparado. El índice de referencia de las hipotecas variables se encuentra ya por encima del 4%, la cifra más alta desde 2008.
Las hipotecas
En 2021 vivimos “el año de las hipotecas”. Miles de personas en España consiguieron créditos con un tipo de interés alrededor del 1-1,5%. Esto generó un boom de compra de vivienda. En ese año se formalizaron en España un total de 565.613 compraventas, la cifra más alta desde 2007.
Pero esta situación era atípica y, con la subida de tipos, la financiación ha vuelto a la normalidad en lo que a tipo de interés se refiere, volviendo a niveles previos a la pandemia. En 2019, según los datos del INE, el tipo de interés medio de las hipotecas firmadas a tipo fijo fue del 3,05%. A julio de 2023, el tipo medio de los clientes que formalizaron su hipoteca a tipo fijo con TRIOTECA fue del 2,97%.
Mercado inmobiliario
Oferta y demanda de vivienda
Mientras la oferta y demanda de vivienda en el mercado de la compraventa en España se ha mantenido estable, no se puede decir lo mismo del alquiler. Desde 2019 ha ido disminuyendo la oferta de vivienda en alquiler y la situación se ha vuelto crítica en 2023. Los datos de Fotocasa Research hablan de un déficit de vivienda en alquiler de 2,5 millones de inmuebles para cubrir la demanda.
El precio de la vivienda
De 2019 hasta ahora, el precio de la vivienda en venta se ha mantenido en un incremento casi constante. Según los datos de Fotocasa Research, en 2022 se vieron precios que no se veían desde los años de la burbuja. Sin embargo, la tendencia alcista parece haber frenado. Según el último informe el Centro de Estudios TRIOTECA, de mayo a junio de 2023 el valor medio de las viviendas compradas con una hipoteca se desplomó, y siguió bajando en julio. Todo ello apunta a una normalización de los precios debida al aumento de los tipos de interés.
En cambio, el mercado del alquiler, debido a la escasez de oferta, sigue experimentando máximos históricos. De hecho, los datos de Fotocasa Research señalan que 14 comunidades autónomas han alcanzado ya sus precios máximos históricos en el precio del alquiler.
¿Cómo será la evolución del mercado inmobiliario en España en 2023?
Hay varios temas importantes que cambiarán el mercado inmobiliario y financiero este 2023. Es difícil hacer afirmaciones precisas, pero sí podemos hacer algunas estimaciones.
La Ley de la Vivienda
Lo que más opiniones diferentes ha movido dentro del sector, ha sido la Ley de la Vivienda. Esta legislación es la primera que regula el mercado de la vivienda en España y, por lo tanto, no podemos saber a ciencia cierta el impacto que tendrá. Queda verlo en los próximos meses.
Las voces a favor de la Ley de la Vivienda apuntan a una mejora del mercado del alquiler, con un aumento de la oferta y un control de los precios. Otros expertos, en cambio, defienden que el efecto de la misma será todo lo contrario; una disminución de la demanda, con un consecuente aumento del precio.
2023 será el año en el que veamos la evolución del mercado inmobiliario en España bajo esta nueva legislación.
El Euríbor ¿por encima del 5%?
Algunos expertos defienden que la subida de los tipos de interés anunciada en julio por parte del Banco Central Europeo podría ser la última. En ese caso, cabría ver qué impacto tiene esto sobre el Euríbor y si este supera la franja del 5% próximamente.
Algunas entidades financieras han hecho sus predicciones. Bankinter, por ejemplo, apuesta por una moderación para 2024, año en el que prevé que descienda hasta el 3,7%. 2023 lo cerraría en el 4,10% según sus predicciones.
Precio de la vivienda
La evolución del precio de la vivienda en alquiler estará intrínsecamente ligada al impacto de la Ley de la Vivienda, por lo que es difícil aventurarse a hacer predicciones.
En cuanto a los precios de compraventa, tras años en aumento es previsible que eventualmente disminuyan. Pero seguramente serán cambios paulatinos dentro de la evolución habitual de este tipo de activos.
Entonces ¿Es 2023 el año para comprar vivienda?
Realmente, esa decisión depende de tus necesidades. Por un lado, es cierto que ya no es posible conseguir hipotecas al 1,5% como ocurría hace un año, pero esa situación era algo fuera de lo normal, por lo que no tendría sentido esperar a que se volviese a repetir.
Por otro lado, con el precio actual de la vivienda en alquiler, teniendo ahorros, comprar una vivienda puede ser una opción más económica para quienes quieren independizarse.
Lo que es evidente es que el mercado está cambiando y, por eso, es esencial entrar en él de manos de profesionales. Por lo que, si quieres tomar una buena decisión financiera, con toda la información en la mano y sin ninguna duda, es el momento de recurrir a TRIOTECA. Nuestro equipo de expertos te acompañará en todo el proceso, negociará las condiciones de tu hipoteca con los bancos y te conseguirá tipos de interés que no te ofrecerían en las oficinas. Gracias al gran volumen de solicitudes que gestionamos, las entidades nos ofrecen condiciones preferenciales.
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