Visitas varias viviendas y al final encuentras ese sitio perfecto. Tu hogar. Llega el momento de reservarlo y para eso firmarás un contrato de arras.
En este artículo te explicamos qué es el contrato de arras y cuáles son las diferencias entre este y el contrato de reserva.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato privado en el que comprador y vendedor acuerdan llevar a cabo la compraventa de la vivienda. En el contrato de arras se establece el plazo máximo en el que se tiene que formalizar la operación. De no cumplirse, habría penalizaciones para las partes, dependiendo de si es el vendedor o el comprador quien se echa atrás y del tipo de contrato de arras.
El vendedor además adelanta una parte del precio de compraventa a modo de reserva.
Tipos de contratos de arras
Contrato de arras penitenciales
Este tipo de contrato de arras es el más habitual en las compraventas. El comprador deja una señal y, si finalmente decide cancelar la compra, pierde ese dinero. En cambio, si es el vendedor quien se echa atrás, devolverá el dinero al comprador por duplicado.
Como siempre, pongamos un ejemplo:
Lidia se enamora de un piso que además entra en su presupuesto así que decide firmar el contrato de arras para reservarlo. Paga 18.000€ en concepto de reserva, que se descontarán en la compraventa del precio de la vivienda.
Si Lidia al final decide cancelar la compra porque encuentra otra vivienda que le gusta más, perderá los 18.000€.
Si es el vendedor quien cambia de opinión y decide venderle la vivienda a, por ejemplo, un comprador que le ofrece más dinero, tendrá que devolver a Lidia los 18.000€ por duplicado, es decir, 36.000€.
Contrato de arras confirmatorias
En este caso, no hay unas penalizaciones claras. Por lo que, si el vendedor o el comprador incumplen lo acordado, la otra parte puede bien pedir una indemnización, bien exigir la venta. Ello además presentando una demanda. Será el juez quien decida la resolución.
Contrato de arras penales
El contrato de arras penales es una mezcla entre las arras penitenciales y las confirmatorias. Y es que, en este caso, pueden darse todas las casuísticas si no se produce la compraventa. El vendedor puede quedarse la reserva si es el comprador quien se echa atrás. El comprador puede exigir la devolución por duplicado de la reserva si es al revés. Y, también pueden interponer una demanda para exigir la venta.
En todos los casos, comprador y vendedor pueden acordar una prórroga del contrato de arras. En ese caso, si es de mutuo acuerdo, no habrían penalizaciones.
¿Cuál es la diferencia del contrato de arras y el de reserva?
La diferencia más importante entre el contrato de arras y el de reserva es que el contrato de arras está regulado por el Código Civil, mientras que el de reserva no. Por eso, el contrato de arras es un documento que ofrece más garantías y por eso la cantidad de dinero que se adelanta a modo de reserva suele ser mayor.
Sin embargo, también puedes encontrarte con una inmobiliaria que te pida firmar ambos contratos; tanto reserva como arras. Muchas agencias piden una reserva para transmitir la oferta al vendedor y que este valore si la acepta o no y, si la respuesta es afirmativa, entonces firman el contrato de arras.
¿Cuánto dinero se adelanta en un contrato de arras?
El dinero que el comprador pague a modo de reserva dependerá de lo que especifique el contrato de arras, pero lo habitual es que ronde el 10% del precio de compraventa. Por supuesto, ese valor se descontará del precio en el momento de la firma. Es decir, es un adelanto.
El contrato de arras es uno de los pasos que marcarán tu proceso de compra, porque te dará la tranquilidad de que al fin tienes una vivienda elegida. Esto te permitirá hacer la tasación con seguridad y recibir la FEIN del banco con las condiciones definitivas de tu hipoteca.
