La Ley Hipotecaria introdujo nuevas medidas para proteger a las personas que contratan una hipoteca. Una de las bases para esa protección es la información. Con esta legislación se añadieron pasos y documentos en el proceso de contratación de una hipoteca para asegurar que el contratante sabe lo que está firmando. Una de esos documentos es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La Ficha Europa de Información Normalizada o FEIN es una oferta vinculante. Cuando ya has pasado el estudio de riesgo y se ha tasado la vivienda, la entidad emite este documento, a modo de oferta definitiva. En la FEIN aparecen las condiciones que tendrá tu hipoteca si la contratas con esa entidad.
Para que puedas revisar con tiempo las condiciones que el banco te ofrece, este documento tiene una validez de, como mínimo, 10 días. Y, de hecho, no podrásfirmar tu hipoteca antes de ese periodo de tiempo (en Cataluña no podrás firmarla antes de 14 días).
La FEIN es vinculante para el banco, pero no para ti. Es decir, el banco tiene que cumplir las condiciones que te ofrece si contratas la hipoteca dentro del plazo de vigencia del documento, pero tú no tienes ninguna obligación de contratarla. Si revisas la FEIN y las condiciones que te ofrecen no te convencen, o tienes otras mejores en otra entidad, puedes rechazar la oferta.
¿En qué momento se emite la FEIN?
Antes de llegar al momento en el que el banco emite la FEIN, tienes que haber pasado por los siguientes pasos:
- Has entregado al banco toda la documentación que necesita para comprobar tu solvencia: nóminas, vida laboral, contrato de trabajo, etc.
- Con esa documentación, y revisando también los ficheros de morosos, el banco ha comprobado tu solvencia. Es decir, has superado su estudio de riesgo.
- Has encontrado una vivienda.
- Has tasado la vivienda que quieres comprar y has enviado la tasación al banco. La tasación de la vivienda la tiene que llevar a cabo un tasador homologado por el Banco de España y no puede tener más de 6 meses de antigüedad.
- Has negociado las condiciones con el banco. De hecho, lo ideal es que negocies con varios bancos para poder comparar ofertas. Con TRIOTECA podrás hacerlo sin salir de casa y completamente gratis.
- Ahora sí, el banco emite la FEIN.
¿Qué información contiene la FEIN?
La FEIN tiene que incluir toda la información que necesitas saber de tu hipoteca antes de contratarla.
Breve introducción
En el texto introductorio de la FEIN, se explica a detalle la fecha límite en la que las condiciones del documento tienen vigencia. Según lo establecido en la Ley Hipotecaria, debe tener validez por lo menos durante 10 días naturales, contándolos desde el momento en que recibes el propio documento (14 dias en Cataluña).
Datos identificativos del prestamista y el/los titulare/s del crédito hipotecario
Datos identificativos de la entidad, como teléfono, ubicación, correo electrónico, etc.
El intermediario del crédito
Si has tramitado tu hipoteca a través de una hipotech o bróker hipotecario, en esta sección aparecerán datos como: DNI, números de teléfono, correo electrónico, cargo que ocupa en la empresa, dirección web y ubicación geográfica de las oficinas.
En la FEIN también se debe señalar qué tipo de servicio ha prestado el intermediario y si estos tienen o no un coste adicional.
Características de la hipoteca
Este punto incluye las condiciones definitivas que te ofrece el banco y otros detalles:
- La divisa: es la moneda en la que el banco está entregando el préstamo.
- El capital: Cuánto dinero te prestarán.
- Plazo de devolución: debe estar expresado en años o en meses.
- Tipo de préstamo: Si es un préstamo personal o unacrédito hipotecario.
- Tipo de interés: Si el tipo es variable, fijo o mixto. En el caso de que sea variable o mixto, también especifica cada cuánto tiempo se revisarán las cuotas y si hay un interés mínimo o máximo.
- El capital que vas a devolver, incluyendo los intereses: En el caso de las hipotecas variables y mixtas, es un cálculo aproximado.
- Garantía: Los bienes que sirven como garantía de pago. En el caso de las hipotecas, suele ser la vivienda que estás comprando.
- El ratio del préstamo: es el porcentaje sobre el valor total de la vivienda que compras que el banco está dispuesto a prestarte. La gran mayoría de bancos en España ofrecen un porcentaje de financiación máximo del 80%, aunque hay algunas excepciones.
- El precio mínimo de la vivienda: aquí se estipula cuál es el valor mínimo que tiene la vivienda que quieres financiar.
El tipo de interés y gastos adicionales
En este apartado se trata más en profundidad lo que se ha mencionado antes:
- El tipo de interés: El interés que la entidad bancaria aplicará a las cuotas que pagarás hasta finalizar la devolución del préstamo.
- La Tasa Anual Equivalente o TAE: El precio anual del crédito hipotecario, teniendo en cuenta todos los gastos: seguros, comisiones,etc.
La cantidad de pagos y su periodicidad
En esta parte de la FEIN se explica cada cuánto tiempo tendrás que hacer el pago de las cuotas y cuántas cuotas tienes que abonar en total.
El importe de cada cuota
El importe total de cada cuota que vas a pagar. Para la FEIN de las hipotecas variables y mixtas, la entidad no puede saber a ciencia cierta cómo será la cuota cuando se produzcan las revisiones. En ese caso, se calcula las cuotas con el Euríbor en ese momento, cada cuánto se revisará la cuota y hasta cuánto podría subir su precio si se alcanzase el interés más alto de los últimos 20 años.
Tabla ilustrativa de amortización
El cuadro o tabla de amortización de la hipoteca desglosa los intereses y el capital que abonarás en cada cuota, así como el capital que falta por amortizar. Además, incluye también el calendario de reembolso.
Otras obligaciones y condiciones
En este apartado se detallan las bonificaciones por contratar otros productos, como seguros.
En este punto nos gustaría recordarte que ninguna entidad puede obligarte a contratar con ellos otros productos adicionales. Ese tipo de requisito, que eran las conocidas como vinculaciones, se prohibieron con la Ley Hipotecaria. Lo que sí pueden es ofrecerte un tipo de interés más bajo al contratar estos productos.
La bonificación máxima que te pueden ofrecer por contratar otros productos es del 1,5%.
Tu gestor hipotecario de TRIOTECA te ayudará a valorar las bonificaciones y resolverá todas las dudas que tengas. El objetivo al final es que tomes una decisión con toda la información que necesitas tener antes.
Derechos adicionales
Incluye condiciones y derechos que te conciernen como contratante:
- Amortización anticipada:Tú tienes derecho a devolver el capital antes del plazo, para evitar pagar más intereses. La FEIN especifica si hay una comisión por amortización anticipada y, en el caso de haberla, el importe y las condiciones. La Ley Hipotecaria establece unos máximos en las comisiones por amortización anticipada.
- Elementos de flexibilidad: Explica la posibilidad de hacer una subrogación o ampliación del crédito hipotecario,así como las condiciones.
- Otros derechos del prestatario: Como explicábamos antes, la Ley Hipotecaria tiene como objetivo salvaguardar los derechos de los contratantes de hipoteca. En este apartado, aparecerán tus derechos, así como el tiempo de vigencia de la FEIN.
Reclamaciones
Incluye los datos de contacto en el caso de que quieras hacer una reclamación, así como el tiempo máximo que tardará la entidad en dar una respuesta a la misma.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo
Detalla las consecuencias en el caso de que no cumplas con las condiciones firmadas en el contrato. Por ejemplo, las consecuencias por impago.
Información adicional
La legislación que regula este tipo de contratos y el idioma en el que se ha redactado.
Supervisor
Se especifica que el supervisor del contrato de la hipoteca es el Banco de España.
¿Qué implica firmar la FEIN?
En el momento que recibes la FEIN tienes la tranquilidad de saber que, si firmas tu hipoteca en 10 días (14 en Cataluña) no te cambiarán las condiciones. Por lo tanto, firmar la FEIN implica, en primer lugar, poder esquivar más subidas en los tipos de interés. Por eso es muy importante conseguirla cuanto antes.
Pero, la gran pregunta que seguro que te ha venido a la cabeza es si firmar la FEIN te obliga a firmar la hipoteca. La respuesta es que no. Si firmas una FEIN pero, posteriormente, se cae la compra de la vivienda o por lo que sea ya no te interesa esa oferta, no tienes por qué contratar la hipoteca. La FEIN es una oferta vinculante para el banco, pero no para ti.
¿Puedo pedir una FEIN a varios bancos?
Sí, puedes recibir tantas FEINs como entidades acepten tu hipoteca. Sin embargo, en ese sentido también tenemos que valorar el tiempo y esfuerzo que eso lleva.
Imagina que una entidad te envía una FEIN con una oferta que te interesa. Decides esperar a que otra entidad, que a priori te ofrece peores condiciones, te envíe su FEIN por si finalmente las mejora. Esa entidad se retrasa o tiene un proceso más largo para la emisión de ofertas vinculantes y, mientras esperas la suya, la que sí te interesaba caduca.
Si esa situación ocurre el resultado puede ser que la primera entidad aumente el tipo de interés que inicialmente te ofrecía. Por lo tanto, sí puedes pedir una FEIN a varias entidades, pero es muy arriesgado. Por eso siempre es importante iniciar el proceso hipotecario con un experto que te ayude a tomar este tipo de decisiones.
Diferencias entre la FEIN y la FIPRE
Como te explicábamos al principio de este artículo, la FEIN fue un documento introducido con la Ley Hipotecaria de 2019. Junto con la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), la FEIN busca brindar a la persona que quiere contratar una hipoteca toda la información que necesita, a la vez que asegurar que tenga un plazo de reflexión.
La importancia de la FEIN en 2024
La FEIN fue una de los mejores cambios que introdujo la Ley Hipotecaria. Realmente ayuda al cliente a entender y estudiar con tiempo las condiciones de su hipoteca y tomar una decisión meditada, cosa que antes era imposible. Y es que, en el contexto actual, con el Euríbor acercándose a máximos y el Banco Central Europeo encadenando subidas de los tipos, la FEIN se ha convertido en un documento que ofrece seguridad.
Algo que caracteriza el año 2024 en el mercado financiero es la volatilidad. De una semana a otra, los tipos de interés pueden aumentar en 0,5 puntos porcentuales. Esa subida, aplicada sobre un capital de miles de euros, supone un encarecimiento muy importante. La FEIN nos permite tener la tranquilidad de saber que el tipo de interés de nuestra hipoteca no va a subir.
Realmente el año 2024 lo recordaremos como un año de cambios. Los cambios de hipoteca representan ya casi la mitad de las operaciones que se firman al mes, el Euribor está alcanzando datos que hace más de una década que no veíamos y las hipotecas mixtas se han convertido en la estrella del mercado. Todo ello nos da muchas oportunidades, si sabemos encontrarlas. Pero, en el momento que la encontramos y tenemos una oferta vinculante con unas condiciones que nos interesan, firmar la FEIN se ha convertido realmente en un paso decisivo hacia la tranquilidad.
El jueves 14 de septiembre, el Banco Central Europeo anunció una nueva subida de los Tipos de Interés, que entrará en vigor el 20 de septiembre. Es la décima en poco más de un año y hemos alcanzado el tipo máximo desde 2001. Pero los bancos trasladan poco a poco estas subidas, no suelen aplicarlas de golpe. Por eso, si conseguimos una FEIN cuanto antes, aún estamos a tiempo de tener un TIN incluso por debajo del 3%.
Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, existían la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Sin embargo, estos documentos no eran vinculantes y no permitían ese periodo de reflexión tan necesario. Ahora, si el banco emite una FEIN y, después, suben los tipos de interés, igualmente deberá respetar lo que se especifica en la FEIN, algo que no pasaba antes.
De la mano de un gestor de TRIOTECA, además de toda esta información y procesos de protección contemplados por la legislación vigente, contarás con el acompañamiento de un experto. Resolveremos todas tus dudas, negociaremos con los bancos y te acompañaremos hasta el día que firmes tu hipoteca. Todo ello, completamente gratis. Será la entidad con la que firmes el crédito hipotecario quien se haga cargo de nuestros honorarios.
