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¿Qué es con exactitud la FEIN de una hipoteca? 

Qué es la fein de una hipoteca

La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN es un documento indispensable que te entregará la entidad bancaria que elijas, justo en el momento en que haces la solicitud del préstamo hipotecario. 

El objetivo de esta ficha, es que en ella se establezcan todas las condiciones del préstamo hipotecario, para que así como cliente, tengas un respaldo de cuáles han sido las cláusulas de tu préstamo. 

A final de cuentas, es importante que todo lo que se negocie alrededor de tu hipoteca, quede por escrito. 

Era de vital importancia para nosotros, poder tocar este tema contigo, ya que forma parte de todo el papeleo que implica solicitar una hipoteca. 

Así que echemos un vistazo a qué es la FEIN y para qué sirve. 

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN es un documento que contiene la oferta finalizada del banco acerca de tu hipoteca. En la FEIN, se establecen las condiciones textuales de las condiciones y negociaciones que, como cliente, has llegado a tener con el banco, una vez éste haya estudiado tu perfil y aprobado tu solicitud.  

¿En qué momento se da la FEIN? 

La FEIN se entrega justo antes de que firmes el contrato de tu hipoteca. De todas formas, tienes que saber que el banco entregará tu documento una vez que se hayan cumplido las siguientes condiciones: 

  • Luego de haber recogido la Ficha de Información Precontractual o FIPRE, esta ficha explica qué condiciones originales tiene la hipoteca que has decidido contratar. 
  • Luego de que el banco te haya entregado la FIPRE y hayas negociado las condiciones que se establecen en ese documento. 
  • Una vez hayas entregado al banco los papeles que avalen tu solvencia económica. 
  • Una vez que el banco haya analizado a profundidad tu situación financiera actual. 
  • Luego de que hayas hecho la tasación de tu vivienda. 
  • Una vez el banco haya aprobado tu solicitud. 

El banco entrega la FEIN cuando:
El banco entrega la FEIN cuando:

Según lo establecido en la Ley Hipotecaria, el banco debe hacerte entrega de la FEIN 10 días antes de la firma del contrato de tu préstamo hipotecario. 

¿Existe diferencia entre la FIPRE y la FEIN? 

La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) es un documento que entrega la entidad bancaria justo antes de que envíes tu solicitud, en él, se establecen las condiciones y características de las hipotecas que ofrece el banco. 

Podría entenderse entonces como un folleto informativo que describe a detalle qué cualidades tiene el producto bancario que estás por contratar. Incluso sin antes haber estudiado tu perfil como posible cliente. 

La FIPRE puede ser usada para analizar qué oportunidades de hipoteca tienes sobre la mesa y así poder ofertar nuevas condiciones. 

Por su parte, la FEIN recoge todas las condiciones negociadas ya con el cliente y las cláusulas que han podido haber sido personalizadas. Lo que quiere decir que para obtener tu FEIN, el banco ya debe haber evaluado tu perfil y haberte considerado como cliente. 

¿Qué información debe contener la FEIN?

Como te contábamos en líneas anteriores, en esta ficha se detallan las condiciones que has negociado con tu banco respecto a la hipoteca que estás por firmar. Por lo que encontrarás en tu documento, una vez lo tengas en la mano, la información detallada de la siguiente forma: 

  1. Breve introducción

En el texto introductorio de la FEIN, se explica a detalle la fecha límite en la que las condiciones de la ficha tienen vigencia. Según lo establecido en la Ley Hipotecaria, debe tener validez por lo menos 10 días naturales, contándolos desde el momento en que recibes el propio documento. (14 dias en Cataluña)

Lo que se traduce al tiempo que tienes disponible para firmar tu hipoteca sin que el banco pueda modificar las condiciones del contrato. 

  1. El prestamista

En este apartado se detalla la información de quién es la entidad que hace la concesión de la hipoteca. En esta sección verás datos como: nombres y apellidos, números de teléfono, ubicación geográfica, correo electrónico del banco, número de fax, dirección web y ubicación de la sede. 

  1. El intermediario del crédito 

Si por ejemplo has tramitado tu hipoteca a través de una hipotech o bróker hipotecario, en la sección del intermediario se deben especificar datos como: DNI, números de teléfono, correo electrónico, cargo que ocupa en la empresa, dirección web y ubicación geográfica de las oficinas. En la FEIN también se debe señalar qué tipo de servicio ha prestado el asesor y si estos tienen o no un coste adicional. 

  1. Características del préstamo

Ahora es momento de saber qué hipoteca estás contratando y cuáles son las condiciones finales a las que has llegado con el banco, entre otros detalles como: 

  • La divisa: es la moneda en la que el banco está entregando el préstamo. En caso de que no sea el euro la moneda a entregar, en el documento se debe especificar de forma clara cuál es (dólar, libra esterlina… ). 
  • El importe a recibir. 
  • La durabilidad del plazo: debe estar expresado en años o en meses. 
  • El tipo de préstamo: aquí se deben incluir datos como qué tipo de préstamo hipotecario es o si se trata de un crédito común y corriente. 
  • El tipo de interés: como ya sabrás, existen varios tipos de hipotecas que están sujetos a diversos intereses. En la FEIN, se debe especificar a qué intereses está sujeta tu hipoteca. Si es variable, mixto o fijo y cuál es el valor de cada uno. Si se trata de una hipoteca variable o mixta, el banco también debe señalar cada cuánto tiempo cambiará los intereses de las cuotas, si hay un interés mínimo y si hay uno máximo. 
  • La cantidad a devolver: cuando devuelves el préstamo que te ha hecho el banco, lo haces pagando el importe que se te ha entregado + los intereses que ha generado a lo largo del tiempo. Por lo que en la FEIN, debe existir información específica acerca de cuál es la cantidad exacta de dinero que devolverás a la entidad bancaria. Si por ejemplo contratas una hipoteca variable o mixta, también se debe detallar que la cifra que se ha establecido es orientativa, ya que las cuotas dependerán de las fluctuaciones del Euríbor. 
  • La garantía: aquí se especifica qué bienes puede embargar el banco en caso de incumplimiento de los pagos de las cuotas. Si nos vamos al ejemplo de los préstamos hipotecarios, la garantía casi siempre es la vivienda que estás por comprar. Pero pueden existir otras garantías como bienes personales, salarios o cuentas bancarias. 
  • El ratio del préstamo: es el porcentaje sobre el valor total de tu vivienda que el banco está dispuesto a prestarte. La gran mayoría de bancos en España solo financian el 80% de la compra de la vivienda, hay excepciones, pero son pocas. 
  • El precio mínimo de la vivienda: aquí se estipula cuál es el valor mínimo que tiene la casa que quieres financiar con el préstamo que estás por pedir. 
El cuadro de amortización de la hipoteca debe contener:
El cuadro de amortización de la hipoteca debe contener:
  1. El tipo de interés y gastos adicionales 

En las secciones anteriores, en la FEIN se detallan los datos esenciales que se relacionan a tu hipoteca. Por lo que en esta sección acerca del tipo de interés, la información debe ser aún más específica, así que en este apartado verás: 

  • El tipo de interés: que es el interés que la entidad bancaria aplicará a las cuotas que pagarás hasta finalizar la devolución del préstamo. 
  • La Tasa Anual Equivalente o TAE: es una tasa que estipula el precio anual que tendrá el préstamo y en el que se toman en cuenta todos los gastos como: seguros, comisiones, intereses extra, impuestos, gastos adicionales… 
  1. La cantidad de pagos y su periodicidad  

En esta parte de la FEIN se explica cada cuánto tiempo tendrás que hacer el pago de las cuotas y cuántas cuotas tienes que abonar para finalizar la devolución del dinero que te ha entregado el banco. 

  1. El valor de cada cuota 

Tal y como lo ves, en esta sección se explica cuál es el importe total de cada cuota que vas a pagar. En caso de que tu hipoteca sea variable, el banco debe especificar cuál es el valor de las primeras cuotas, además de la proyección de cada cuánto podría variar esa cantidad de dinero.

  1. El cuadro de amortización de la hipoteca

El cuadro o tabla de amortización de la hipoteca es un documento en el que se especifica la cantidad de pagos que debes hacer para devolver el dinero a la entidad bancaria. En esta tabla hallarás el importe mensual de cada una de las cuotas y lo que comprende a cada una de ellas. 

Entre la información que verás en la tabla de amortización encontrarás: 

  • El calendario del reembolso.
  • Importe de cada cuota. 
  • Los intereses de cada una. 
  • El capital del reembolso.
  • El capital que queda pendiente. 

Características del préstamo
Características del préstamo
  1. Otras condiciones y responsabilidades

Aquí se detallan qué otros productos bancarios has asociado a tu hipoteca. Cabe destacar que ninguna entidad bancaria puede obligarte a contratar con ellos ningún tipo de producto adicional para acceder a prestarte el dinero. 

El único seguro obligatorio es el de incendios, ya que así lo establece la Ley Hipotecaria. El resto de productos bancarios, no son obligatorios. 

Esta información te la hará saber de todas formas el gestor hipotecario que te guíe en el proceso, como podría ser el caso de TRIOTECA. 

En lo que se refiere a esta sección, hay productos que son combinados y que puedes adquirir por decisión propia en caso de que los veas convenientes. Y ese escenario podría pasar, ya que los bancos suelen ofrecer cuotas más bajas si eliges este tipo de productos.  

En caso de que tu respuesta sea un sí, en la FEIN se debe especificar el coste de los productos que has contratado. 

  1. Derechos adicionales 

Aquí el banco detalla cuáles serían las condiciones en caso de que quieras traspasar tu hipoteca a otra entidad bancaria. También, se explica qué posibilidades hay de que amplíes o no el capital. 

  1. Reclamaciones y derechos del solicitante 

Por ley, el banco debe entregarte la FEIN al menos 10 días naturales antes de la firma del contrato de la hipoteca. Lo que quiere decir que, tienes derecho a reflexión durante ese periodo de tiempo. 

Es justo el periodo de tiempo en el que el banco no puede, bajo ninguna circunstancia, modificar las condiciones que ha negociado contigo respecto a la hipoteca. 

Esto último dependerá del banco y de sus condiciones contractuales. 

Es importante que sepas que la FEIN es el sustituto de la FIPER. Como antes se conocía, es la Ficha de la Información Personalizada. 

¿Qué sucedió que la Ley Hipotecaria estableció como obligatoria a la FEIN? Que antes no se le daba el suficiente valor a la ficha, ya que el banco podía desentenderse de la relación con el cliente a través de ella. 

Es por ello que la FEIN es, hoy en día, de carácter vinculante. Lo que hace que el cliente tenga la libertad de poder ver bajo qué condiciones estará regido el contrato de la hipoteca.   

Lo que está descrito en la FEIN es justo lo que dirá el contrato del cliente. 

Así que lo único que nos queda por decirte es que si quieres que tanto la FEIN como tu contrato hipotecario, tengan las mejores condiciones, no dudes en ponerte en contacto con algún gestor de TRIOTECA. 

¡Estás a tan solo un clic de agendar tu primera llamada! 
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