Hay varios motivos por los que podrías querer o necesitar cancelar una hipoteca. Por ejemplo, cuando quieres vender una vivienda hipotecada, o cuando quieres hacer un cambio de hipoteca. Veámos entonces qué es exactamente qué es una cancelación de hipoteca y cómo se hace.
Cancelar hipoteca. ¿Qué es?
Cancelar una hipoteca significa, explicado de una forma sencilla, hacer constar en el Registro de la Propiedad que esa hipoteca ya está pagada y que, por lo tanto, se puede cancelar la escritura de hipoteca.
20 años después de que termines de pagar la hipoteca la cancelación se hace efectiva sola. Pero, ¿qué pasa si quieres cancelar la hipoteca antes? Vamos a distinguir los dos supuestos más habituales; cancelar una hipoteca para vender un piso y la cancelación por mejora de condiciones.
Cancelar una hipoteca para vender un piso
Vender un piso del que ya he pagado la hipoteca
En este primer caso, si hace más de 20 años que pagaste la hipoteca, no tienes que hacer ningún trámite, porque ya estará cancelada en el registro. Sólo tendrás que solicitar la Nota Simple y entregarla en la notaría para que puedan comprobar que el inmueble está libre de cargas.
Si ya la has pagado, pero hace menos de 20 años, tienes que seguir los siguientes pasos:
- Pedir el certificado de deuda cero a tu banco.
- Acudir a una notaría, donde prepararán la escritura de cancelación de hipoteca.
- Rellenar el modelo 600 de Hacienda: Tendrás que presentar la autoliquidación exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero, como bien hemos mencionado, está exenta, por lo que el coste es de 0€.
- Presentar la documentación en el Registro de la Propiedad: En cuanto hayan hecho todos los trámites y se haga efectiva la cancelación de la hipoteca, te avisarán. En este momento ya podrás solicitar la nota simple en la que se especifica que el inmueble está libre de cargas.
Vender un piso con hipoteca
Para vender una vivienda, esta tiene que estar libre de cargas. Esto incluye que no puede pesar ninguna hipoteca sobre la misma. Y en este punto te preguntarás: ¿y qué hago si quiero vender un piso para comprar otro, pero para poder pagar la hipoteca del piso que vendo, necesito primero venderlo? Que no cunda el pánico, porque hay soluciones.
Como te podrás imaginar, no todas las personas que venden un piso han pagado ya lo hipoteca. En este caso, tendremos que avisar al banco cuando sepamos el día de la firma de la compraventa. Éste enviará un apoderado, que recogerá el cheque con la cantidad pendiente de amortizar por parte de los compradores, y entregará el certificado de deuda cero.
El capital que quedaba por amortizar y que los compradores entregarán al banco se descontará del precio de venta de la vivienda. Tú como vendedor/a recibirás un cheque por valor del precio de compraventa restante.
Cancelación de hipoteca por mejora de condiciones
Una de las mejores opciones cuando quieres renegociar tu hipoteca es la de cancelar tu hipoteca y contratar una nueva en otro banco. En este caso, el nuevo banco pagará la deuda pendiente al anterior y firmarás una nueva escritura de hipoteca.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
A la hora de hacer una cancelación de hipoteca, hay gastos que son inevitables, y otros que dependerán de cuánto nos queremos implicar en el proceso.
Los gastos de la escritura de cancelación
Los honorarios de la notaría que redacte la escritura de cancelación de la hipoteca dependerán de valor nominal de tu hipoteca. Pero, por ley no pueden ser menos de 90€.
Gastos de registro de la escritura de cancelación de la hipoteca
Por otro lado, tendremos que pagar el registro de la escritura en el Registro de la Propiedad. Este gasto será de, como mínimo, 24€.
La comisión por cancelar la hipoteca
Si estás amortizando la hipoteca anticipadamente, puede darse el caso de que tengas que pagar una comisión por amortización. Esta tenía que venir especificada en la escritura de la hipoteca, sino no pueden cobrártela.
La comisión por amortización está regulada por ley y dependerá de si tu hipoteca es a tipo fijo o variable, y del tiempo que ha pasado desde que la contrataste.
Sin embargo, si cancelas tu hipoteca antes del 31 de diciembre de 2023 y esta es variable, no tendrás que pagar ninguna comisión. Es una de las medidas que ha aprobado el Gobierno para ayudar a las familias afectadas por la subida del Euríbor.
Gastos de gestión
A esto nos referimos con “qué tanto te quieres implicar”. Si no quieres tener que ir tú al Registro de la Propiedad y hacer todos los trámites, puedes contratar una gestoría que lo haga, o hacerlo a través de la gestoría de tu banco. Pero, en este caso, tendrás que pagar también los honorarios de dicha gestoría, que van de los 100€ en adelante.
El único caso en el que cancelar una hipoteca es gratis es cuando hace 20 años que terminamos de pagar la deuda.
Cancela tu hipoteca con TRIOTECA
Cancelar una hipoteca es la mejor forma de mejorar sus condiciones. Si pides a tu banco negociar las condiciones de tu hipoteca, es posible que o se niegue, o el tipo de interés que te ofrezca no sea atractivo. Si intentas hacer una subrogación, seguramente te encontrarás con que los otros bancos no estén interesados en tu hipoteca, porque la subrogación es un trámite más tedioso para ellos. Por eso, la mejor opción es la cancelación de hipoteca.
Al cancelar una hipoteca y contratar una nueva, podremos negociar con varias entidades, cosa que no podremos hacer en una novación. Además, como el trámite es mucho más sencillo para el banco, tendremos ofertas de más bancos y, por lo tanto, más opciones para comparar.
Es aún mejor opción hacer este cambio de hipoteca con TRIOTECA, por varias razones:
- Es más rápido: Porque harás todo desde tu ordenador ya que el proceso es online. No tendrás que ir banco por banco pidiendo ofertas. La rapidez es importante ahora mismo teniendo en cuenta la escalada de los tipos de interés y el Euríbor. Nuestra hipoteca puede encarecerse enormemente de un día para otro.
- Conseguirás condiciones de mayorista: Como desde TRIOTECA enviamos cientos de solicitudes a cada entidad todos los meses, estas nos ofrecen condiciones preferenciales. Por eso, nosotros podemos conseguirte un tipo de interés más bajo del que tú podrías conseguir en una misma entidad.
- Tendrás siempre a un experto a tu lado: Cualquier duda que tengas con respecto al proceso te la resolveremos. Te acompañaremos desde el primer día, hasta el día de la firma, e incluso después si así lo necesitas. Cancela tu hipoteca de la mano de alguien que conoce el mercado.
- Es gratuito: Será el banco y no tú quien pagará nuestra comisión. Y, como todos los bancos nos pagan la misma comisión, no tenemos preferencia por ninguno.
¿Quieres saber más sobre el proceso de cancelación de hipoteca? Rellena nuestro formulario y te llamaremos lo antes posible.
