Centro de Estudios TRIOTECA – Junio 2023

Claves del mercado hipotecario

Malas perspectivas para los hipotecados
Por Gonzalo Bernardos

En junio de 2022, el tipo de interés de referencia del BCE estaba en el 0%. Si se cumplen las actuales expectativas, el 27 de julio de 2023 ascenderá al 4,25% y el 14 de septiembre al 4,5%. Por tanto, si los miembros de su Consejo de Gobierno no cambian
drásticamente de opinión, es muy probable que en octubre el Euribor a 1 año se sitúe por encima de la última cifra.

Si así sucede, cuando la entidad financiera revise el tipo de interés que les aplica, numerosos hipotecados con cuota variable pagarán más del 5%. Si las presentes perspectivas se convierten en realidad, en septiembre el BCE fijará el tipo más elevado desde su nacimiento, pues el anterior récord corresponde a julio de 2008 (4,25%).

Por su parte, en octubre, el Euribor a 1 año se situará en un porcentaje sustancialmente superior al de su media histórica. Entre su creación y junio de 2023 han transcurrido 284 meses y solo en 15 ha estado por encima del 4,5%. A pesar de ello, si otorgamos credibilidad a las recientes declaraciones de Christine Lagarde (presidenta del BCE), su descenso no llegará pronto ni será rápido.

En julio de 2022, el banco central inició la actual senda alcista de su tipo de interés de referencia. En los siguientes meses, numerosos hipotecados creyeron que aquel aumentaría poco y lo haría durante un escaso período de tiempo. Otros muchos no
dieron ninguna importancia al anterior movimiento. Por tanto, ambos optaron por seguir con el préstamo cuya cuota es variable. Los primeros estimaron que el menor riesgo de un crédito fijo no compensaba los costes administrativos y económicos incurridos en el cambio de hipoteca. Una parte de los segundos desconocía las facilidades actuales para trasladarla de banco y la otra estaba convencida que los tipos de interés muy bajos del primer semestre del pasado año eran la norma, en lugar de la excepción.

En junio de 2023, un gran número de los anteriores hipotecados ya es consciente del error cometido. Por eso, aunque sea parcialmente, pretende enmendarlo y evitar pagar una mayor cuota hipotecaria en las siguientes revisiones. Por eso, en el último mes, en Trioteca han aumentado en una elevada medida los interesados en cambiar una hipoteca variable por una mixta o fija.

Las principales consecuencias han sido un aumento de la edad media de los clientes y una disminución del importe medio pendiente de amortizar. En relación a mayo, la primera ha ascendido desde 36 a 41,1 años y el segundo disminuido de 166.086 a 140.817 €. En el último caso, el principal motivo del descenso ha sido la previa amortización de una parte del importe prestado. Un resultado derivado del incremento de la cuota de mercado de las hipotecas que proceden de una antigua y del descenso de las nuevas.

Los tipos de interés de los préstamos firmados en junio muestran claramente que la mayoría de los hipotecados a tipo variable pueden mejorar sus finanzas familiares, si optan por un cambio de hipoteca. Ni mucho menos no hay nada que hacer, tal y como
piensan bastantes de ellos. En dicho mes, el promedio acordado en las hipotecas fijas se situó en un 2,89% y en la parte invariable de las mixtas en un 2,44%.

En relación a mayo, el tipo de interés medio de ambos préstamos aumentó menos de una décima. Una notoria señal de que los bancos han repercutido en una escasa medida sobre sus clientes el reciente aumento del tipo de interés de referencia del BCE (0,25%). Una coyuntura nada novedosa, pues la anterior actuación es similar a la efectuada entre marzo y el quinto mes del actual ejercicio.

Así, por ejemplo, entre el tercer y sexto período del año, el anterior tipo del BCE aumentó en 1,5 puntos. En cambio, el de las hipotecas fijas y mixtas solo lo hizo en 20 y 24 centésimas, pues pasó del 2,69% al 2,89% y del 2,20% al 2,44%, respectivamente. Una actuación explicada por la especial concepción que los bancos españoles tienen de las hipotecas.

Para ellos, no constituye un préstamo más, sino el anzuelo para atraer y fidelizar a nuevos clientes, pues gracias a la hipoteca consiguen vincularlos en una elevada medida a la entidad. Por regla general, lo que ganan con los distintos productos contratados por ellos supera con creces lo que dejan de hacerlo con el crédito destinado a financiar la compra de una vivienda.

En definitiva, el Euribor a 1 año seguirá subiendo en julio y probablemente también lo haga en agosto, septiembre y octubre. Si usted tiene una hipoteca con cuota variable, cuando le toque la revisión semestral o anual, pagará un tipo de interés muy superior a la media histórica de dicho índice. Para su desgracia, incluso es posible que en el décimo mes del año el anterior indicador no haya aún tocado techo.

No obstante, está a tiempo de evitar un agujero adicional en sus finanzas familiares, si opta por un cambio de hipoteca. El motivo es que en la actualidad en Trioteca los tipos de interés de los préstamos fijos y mixtos están por debajo del 3% y
2,5%, respectivamente. Sin embargo, dichos niveles no durarán mucho tiempo. Por eso, le aconsejo que actúe ya y en ningún caso deje la decisión para después del verano. Si elige la segunda opción, cuando mire su bolsillo, encontrará un nuevo roto en él.