Tras la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda y con un mercado altamente tensionado, 140 municipios en Cataluña fueron declarados zonas tensionadas, empezando a aplicarse los límites en los precios del alquiler. ¿Cómo se encuentra actualmente el alquiler en Cataluña tras un año de regulación?
La regulación del precio del alquiler en la Ley de la Vivienda
Zonas tensionadas
Con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se introdujo el concepto de “Áreas de Alta Tensión del Mercado Inmobiliario”. Lo que la mayoría conocemos como “zonas tensionadas”.
Un área tensionada es un municipio en el que el mercado de la vivienda está tensionada porque:
- El precio medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos y suministros, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- Y/o que el precio de compra o alquiler de las viviendas ha aumentado en los cinco años anteriores 3 puntos porcentuales o más que el crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.
Si se cumple alguno de los requisitos en algún municipio la comunidad autónoma puede solicitar que sea declarado como zona tensionada.
Limitación de precios
Una vez se declara un municipio como zona tensionada, entran en vigor varias medidas. Una que es universal para todos los propietarios es la obligatoriedad de aceptar una prórroga extraordinaria del contrato del alquiler si el inquilino lo solicita. El resto de medidas dependerán de si el propietario es un gran tenedor o un pequeño tenedor.
Para los grandes tenedores
Esto son personas o empresas que tengan 10 o más inmuebles urbanos o más de 1.500m2 de uso residencial. Si una zona se declara como tensionada, el número de inmuebles por el que una persona o empresa se considera gran tenedor pasa a ser de 5 o más.
En zonas tensionadas los grandes tenedores no podrán, al renovar el contrato de alquiler, superar el límite marcado por el índice de precios. Por otro lado, sólo podrán desalojar a un inquilino si demuestran haber intentado llegar a una solución conjunta y no ha sido posible.
Para los pequeños tenedores
Aquí entran el resto de propietarios que no tienen 5 o más inmuebles. En su caso:
- Estén o no en una zona tensionada, la actualización que antes se hacía con el IPC como referencia pasa a hacerse con el índice de precios.
- En los contratos nuevos no podrán aumentar la renta más de lo que marca el índice de precios, salvo que hayan hecho mejoras energéticas o de accesibilidad, o el contrato sea de 10 años o más de duración. En ese caso podría aumentar el precio hasta un 10%.
¿Cómo han impactado estas medidas en el precio del alquiler en Cataluña?
Tras un año de vigencia en estos 140 municipios, han habido buenas y malas noticias.
Los precios han bajado
El Govern ha publicado los datos de los primeros trimestres de aplicación de esta medida ( de abril a diciembre de 2024) y el objetivo principal podemos decir que se ha logrado; los precios en las zonas tensionadas en Cataluña han bajado un 3,7% (de 911 a 878 euros de media).
En las capitales de provincia, los resultados han sido muy diferentes. En Barcelona, que es sin duda el mercado más tensionado, los precios han disminuido un 6,4%. En Girona un espectacular 16%. En Tarragona un 2% y, por último, está Lleida, donde la limitación de precios no ha tenido impacto ya que el precio medio ha disminuido solo 1€.
Estos datos se extraen de las fianzas depositadas por los propietarios en el Instituto Catalán del Suelo (Incasol).
Pero, si bien parece que se está consiguiendo controlar el precio del alquiler de Cataluña, hay otros datos que preocupan mucho. Concretamente la oferta de viviendas en alquiler.
La oferta de viviendas en alquiler se desploma
Y es que, también según los datos de Incasol, aunque se firmaron mil nuevos contratos de alquiler cada mes de octubre a diciembre, si comparamos las altas y las bajas, el número de contratos ha disminuido en picado desde que entró en vigor el control de precios.
El primer trimestre de 2024 el saldo de contratos de alquiler era de 6.244. En el último eran de 2.401 contratos. Esto supone una caída del 61%.
En Barcelona el descenso ha sido aún más preocupante. Con un saldo de 1.946 contratos a inicios de año y de 416 contratos en el cuatro trimestre, la caída ha sido de un 80%.
Se dispara el alquiler de temporada
Toda esta oferta de viviendas en alquiler que se ha retirado del mercado se ha desplazado al alquiler de temporada (contratos de menos de un año). Este ha aumentado un 45%.
De hecho, según los datos de otras plataformas, como Fotocasa, los precios no han bajado, sino que han aumentado en este periodo de tiempo. Para enero de este 2025, el portal inmobiliario ya había registrado un aumento del precio medio del alquiler en Barcelona del 15% interanual. Esto se debe a que dentro de sus datos sí se incluyen los alquileres turísticos y de temporada.
Conclusiones a las que podemos llegar
Con estos datos en la mano podemos decir que quizás el error ha estado en enfocarse únicamente en bajar los precios a toda costa y de forma impositiva, sin tratar de aumentar la oferta. Y es que, si la oferta supliese a la demanda, los propietarios no podrían aumentar los precios, no por imposición, sino por la ley de la oferta y la demanda.
A esto debemos de sumar el haber dejado el alquiler de temporada al margen. Y es que, si imponemos unos límites en los precios del alquiler convencional, pero existe otro mercado del alquiler sin limitaciones, es inevitable que los propietarios de desplacen hacia este, que les ofrece más rentabilidad.
En cualquier caso, el problema de la vivienda en España es un problema estructural y difícil de solucionar a corto plazo. No tiene una solución clara. La Ley de la Vivienda ha sido la primera legislación en España al respecto de esta problemática social pero es necesario analizar los resultados de esta e ir mejorándola y adaptándola.
