La Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) entró en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado el 26 de mayo de 2023. Desde entonces ha habido mucho debate al respecto de esta legislación, que se ha reavivado especialmente por el aumento de los precios del alquiler, uno de los puntos que buscaba frenar la Ley de la Vivienda. Veamos en qué consiste y qué cambios introdujo.
¿Qué es la Ley de la Vivienda?
La Ley de Vivienda tiene como objetivo crear un marco normativo que garantice el derecho a una vivienda digna y asequible. Las medidas incluidas en esta legislación buscan regular el mercado inmobiliario y fomentar la construcción de vivienda pública para mejorar el acceso a la vivienda.
Aunque incluye beneficios fiscales para los propietarios, la Ley de la Vivienda se enfoca mayoritariamente en proteger a los inquilinos. Muchos expertos advierten de que esto es necesario, pero también debería incluir beneficios y protección para los propietarios para evitar un descenso de la oferta de viviendas en alquiler.
¿Qué dice la Ley de la Vivienda?
El texto consolidado de la Ley de Vivienda es muy largo, como te podrás imaginar, así que resumamos los puntos más importantes de esta legislación y de los que más se está hablando actualmente.
Las zonas tensionadas
La Ley de la Vivienda introduce el concepto de “Áreas de Alta Tensión del Mercado Inmobiliario”, más coloquialmente conocidas como “zonas tensionadas”. Una zona tensionada es un municipio declarado como tal, tras la previa solicitud por parte de la comunidad autónoma, porque cumple uno o ambos de los siguientes requisitos:
- El precio medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos y suministros, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa zona.
- Que el precio de compra o alquiler de las viviendas haya aumentado en los cinco años anteriores al menos 3 puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.
Al declararse una zona como tensionada, entran en vigor algunas medidas para tratar de controlar los precios de la zona.
– Los grandes tenedores en las zonas tensionadas
Un gran tenedor es cualquier persona o empresa, salvo las destinadas a la promoción de vivienda pública, que sean propietarios de 10 o más inmuebles urbanos (salvo garajes y trasteros) o de una superficie de más de 1.500 m2 de uso residencial.
Al declararse una zona como tensionada, el número de inmuebles por el que una persona o empresa se considera gran tenedor se reduce a 5.
Ser declarado gran tenedor implica que:
- Al renovar el contrato de arrendamiento, la renta no podrá exceder el límite máximo marcado por el índice de precios. Este índice se publicará previsiblemente en enero de 2025 y, hasta entonces, en 2024 es de un máximo del 3%.
- Solo se podrá desalojar a un inquilino cuando se demuestre que se ha intentado llegar a una solución conjunta con el mismo y ha sido imposible.
– Los pequeños tenedores en las zonas tensionadas
En el caso de las personas y empresas que no entren dentro de la definición de grandes tenedores, las limitaciones en los precios del alquiler de sus inmuebles son diferentes:
- Por norma general, estén o no en una zona tensionada, la actualización del precio del alquiler anual que antes se hacía tomando el IPC como referencia, ahora tendrá que seguir el índice de precios a partir de 2025, y este 2024 la limitación del 3%.
- Cuando formalicen un nuevo contrato de alquiler, no tienen limitaciones en el precio si no están en una zona tensionada. En el caso de sí estarlo, no pueden superar el 3% este 2024 y el índice de precios desde 2025 en adelante. Con una excepción; si se han hecho mejoras energéticas o de accesibilidad o el contrato es de 10 años o más de duración. En esos casos se podrá aumentar hasta un 10% respecto al anterior contrato.
– La prórroga en los contratos de alquiler de las zonas tensionadas
Si una vivienda está en una zona tensionada, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria cuando termine el contrato de alquiler. Y, salvo que las partes lleguen a otro acuerdo, el propietario estará obligado a aceptar dicha prórroga.
Los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler
Hasta la aprobación de la Ley de la Vivienda, los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler los pagaba habitualmente el inquilino, ya que no había ninguna regulación al respecto. Tras la entrada en vigor de la legislación, será el propietario quien deberá correr con los gastos.
Los incentivos fiscales para los propietarios
Con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas en alquiler, especialmente para los grupos con más problemas de accesibilidad a la vivienda, como los jóvenes, la Ley de Vivienda incluye algunas bonificaciones en el IRPF para los pequeños tenedores que alquilen su vivienda:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación ese año.
- Bonificación 70% Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. También si se destina al alquiler social con una renta mensual inferior a la que establece el programa de ayudas al alquiler del Plan Estatal, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Bonificación 90% si, al formalizar un nuevo contrato de arrendamiento, se ha reducido el precio en más de un 5%, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Aumento del IBI para las viviendas vacías
En España hay casi 4 millones de viviendas vacías. Para solucionar esta problemática y aumentar las viviendas en alquiler, la Ley de Vivienda establece un incremento en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para las propiedades de propietarios con cuatro o más viviendas, que lleven vacías tres o más años sin una justificación válida.
Aplicar o no este aumento del IBI dependerá del ayuntamiento de la localidad en la que esté la vivienda. Este aumento puede ser de hasta el 100%, al que podrán añadir otro 50% más si el propietario tiene dos o más viviendas vacías en ese mismo municipio.
Algunos expertos advierten que el problema de la falta de ofertas de vivienda en alquiler no proviene de las viviendas vacías en el caso de las grandes ciudades, ya que solo el 10,5% de estas viviendas están en localidades de más de 250.000 habitantes y el 45% están en municipios con menos de 10.000 habitantes. Por lo que, quizás, además de incluir estas penalizaciones en el IBI, debería incentivarse de alguna forma la movilización de la población hacia la “España vaciada”.
Conservación y ampliación del parque de viviendas protegidas
Con el objetivo de aumentar y conservar el número actual de viviendas protegidas del estado se incluyen las siguientes medidas:
- Estas mantendrán su calificación de forma indefinida para garantizar, como mínimo, los 30 años.
- Al menos el 50% de las viviendas dentro del suelo de reserva para vivienda protegida se destinarán al alquiler.
- El suelo de reserva para estas viviendas pasará del 30 al 40% en suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
- Se regularán los parques públicos de vivienda para evitar ventas a fondos de inversión.
- Se creará un inventario del parque público de vivienda.
Colaboración entre el sector público y el privado
La Ley de Vivienda introduce una nueva modalidad dentro de la vivienda protegida; la “vivienda asequible incentivada”. Con este busca fomentar la colaboración entre el sector público y las empresas para aumentar las viviendas en alquiler a precios reducidos para personas con pocos ingresos.
Concretamente las comunidades autónomas podrán aprobar beneficios para las viviendas del sector privado que se alquilen bajo la modalidad de “vivienda asequible incentivada”. Pero los requisitos los marcará la propia comunidad por lo que no podemos resumirte unos requisitos generales.
Protección contra desahucios
Dentro de las medidas tomadas para la protección contra los desahucios, tendremos que tener en cuenta la diferencia entre los pequeños y los grandes tenedores. Por norma general, ambos deberán acreditar si el inmueble es o no la vivienda habitual del inquilino y si quien interpone la demanda es o no un gran tenedor.
Una vez aceptada la demanda a trámite, se deberá acreditar si el inquilino se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Aquí es donde vemos una diferencia entre los pequeños y grandes tenedores ya que, en el caso de los segundos, tendrán que ser ellos y no los inquilinos quien acrediten este punto.
La vulnerabilidad económica se acreditará con un estudio por parte de los Servicios Sociales. En caso de que, efectivamente, el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad, se suspenderá el proceso de desahucio durante dos meses, si el propietario es una persona física, y cuatro si es una persona jurídica. En ese periodo los Servicios Sociales deben buscar alternativas para ayudar al inquilino.
Y, en todos los casos, el Juzgado deberá informar, no sólo del día del desahucio, que ya era obligatorio, sino ahora también de la hora exacta.
Las consecuencias de la Ley de la Vivienda
Según el barómetro de la Fundación Alquiler Seguro, desde la pandemia (2019) y hasta abril de 2024 la oferta de viviendas en alquiler se había reducido un 23% en España. A dos de cada cinco inquilinos el alquiler les supone más del 40% de sus ingresos.
La situación del mercado de los alquileres ha alcanzado un punto crítico y ya están habiendo manifestaciones en varias ciudades porque los precios son inasumibles para gran parte de la población. Pero entonces ¿en qué ha fallado la Ley de la Vivienda? Hay varias hipótesis que barajan los expertos:
- Miedo por parte de los propietarios: Muchas voces apuntan a que el descenso de la demanda proviene de un sentimiento de inseguridad por parte de los propietarios ante el retraso de los procesos de embargo. Algunas soluciones que se proponen es que sea el Estado y no el propietario quien se haga cargo de la carga proveniente del inmueble ocupado. De esta forma, mientras los servicios sociales buscan una solución, el propietario no se encontraría sin la renta y con la obligación de pagar los suministros.
- Regulación de los alquileres turísticos: Otros expertos apuntan a que se ha puesto el foco en el problema equivocado y que el principal no son las viviendas vacías, sino los alquileres turísticos. Y es que los datos del INE ya advertían un aumento interanual del número de pisos de alquiler turístico del 9,2% en 2023. En total 340.000 viviendas en España en 2023 eran alquileres turísticos. Esta hipótesis también la comparte el Gobierno y hoy 14 de octubre Pedro Sánchez ha anunciado un nuevo reglamento para luchar contra el fraude en los alquileres turísticos y de temporada.
- No se construye lo suficiente: Otras voces apuntan a que el desequilibrio entre oferta y demanda que ha disparado los precios se debe a que no se construyen suficientes viviendas para cubrir el crecimiento de población.
Lamentablemente, el problema del alquiler en España es muy complejo y no tiene una solución a corto ni a medio plazo, ni tampoco se concentra en una sola problemática. Pero es innegable que la accesibilidad a la vivienda es uno de los grandes retos de las nuevas generaciones.
