Centro de Estudios TRIOTECA – Abril 2024

Claves del mercado hipotecario

Una decepcionante evolución del Euríbor a un año

Por Gonzalo Bernardos

En octubre de 2023, el Euribor a un año se situó en un 4,16%. Constituía su mayor nivel desde diciembre de 2008 y suponía un serio problema para el bolsillo de numerosos hipotecados a tipos de interés variable. Una coyuntura que hacía muy atractiva la sustitución del anterior préstamo por uno fijo o mixto.

En diciembre, la percepción del mercado interbancario de los directivos de los principales bancos de la zona euro cambió sustancialmente. Dieron por finalizada la etapa alcista de los tipos de interés del BCE y creyeron que enseguida se iniciaría una de signo contrario. El resultado fue una gran bajada del Euribor a un año, pues en un mes pasó de un 4,03% a un 3,68%. Indudablemente, una gran alegría para los hipotecados.

La distinta percepción estuvo sustentada en la disminución de las expectativas de inflación de la zona euro. En primer lugar, por la reducción del precio de los tres principales productos que habían originado una espiral inflacionista en el primer trimestre de 2022: alimentos, gas natural y petróleo. De ellos, especialmente destacable fue la evolución del crudo. A pesar de la existencia de una guerra en Oriente Medio, entre el 20 de octubre y el mismo día de diciembre, el importe del barril Brent cayó un 13,5%.

En segundo, debido al moderado aumento de los salarios. Un dato que descartaba la consolidación de una elevada inflación. En tercero, por la aparición de una recesión económica en la eurozona. En numerosos países del área, la debilidad de la demanda desaconsejaba a las empresas efectuar importantes aumentos de precios y estimulaba las disminuciones. 

A los ejecutivos de los bancos, los anteriores motivos les hicieron pensar que el BCE actuaría con rapidez y en marzo de 2024 efectuaría la primera disminución de otras muchas de sus tipos de interés. Indudablemente, erraron con su pronóstico, pues olvidaron la lentitud con la que suele reaccionar nuestro banco central ante variaciones sustanciales en las expectativas de inflación. 

De forma incomprensible, en marzo de 2022, una vez iniciada la contienda bélica entre Rusia y Ucrania, el BCE decidió mantener su tipo principal de interés en el 0%. Además, continuó comprando deuda pública y privada en los mercados de renta fija e inyectando más dinero en la economía. En otras palabras, en un bosque ardiendo, en lugar de echar agua, tiró gasolina. 

En dicho mes, el IPC de la zona euro ya era de un 7,4%. No obstante, el BCE consideraba que no hacía falta aumentar los tipos de interés. Para la institución monetaria, la elevada inflación tenía un carácter coyuntural, pues estaba inicialmente basada en un gran aumento del precio de las materias primas. Pensaba que, tal como llegó, se marcharía. Su error de diagnóstico y su escasa capacidad de reacción retardaron a julio de 2022 la primera subida de su tipo principal (del 0% al 0,5%).

En marzo de 2024, la tasa de inflación interanual de la eurozona ya estaba bajo control, pues solo era del 2,4%. En los últimos doce meses había disminuido en once y bajado en 4,6 puntos. A pesar de la guerra entre Israel y Gaza y la reversión de las bajadas de impuestos de bienes y servicios básicos, no había ningún indicio del regreso de un elevado IPC. No obstante, el miedo a cometer una nueva equivocación, ha llevado al BCE a retrasar a junio su primera bajada de tipos de interés desde hace ocho años.

Por dicho motivo, en los cuatro primeros meses de 2024, el Euribor a un año no ha disminuido como preveían los directivos de las entidades financieras, sino que ha subido. No obstante, lo ha hecho escasamente, pues en abril ascendió a un 3,70%. Un nivel únicamente un par de centésimas más elevado que en diciembre de 2023. 

Sin embargo, dicha evolución ha constituido una decepción para los hipotecados a tipos de interés variable, pues han logrado un ahorro inferior al previsto. A pesar de ello, tanto si la revisión es semestral como anual, los que la tengan en junio de 2024 (Euribor de abril) pagarán menos que seis o doce meses antes. En el primer caso, si el plus sobre el índice es de 0,5 puntos, sufragarán en junio un 4,20%, exactamente cuarenta y seis centésimas menos que hace un semestre. 

En definitiva, la bajada de los tipos de interés del BCE se ha retrasado, pero no se ha anulado. La primera llegará en junio y probablemente la acompañarán tres reducciones más en el segundo semestre. No obstante, la disminución de los tipos de los bancos hace tiempo que han llegado. 

Así, por ejemplo, en Trioteca, en abril el tipo de interés de la hipoteca fija más barata se ha situado en un 2,4% y el de la parte fija de la mixta en un 1,55%. Unos niveles reducidos que aconsejan a los prestatarios rezagados a cambiar un préstamo a tipo variable por alguno de las dos anteriormente indicados. También a pedir uno para adquirir una vivienda.

Mi recomendación es que deje el último euro para los demás, pues, tal y como dice el refrán, la avaricia rompe el saco. En la renta variable, nadie tiene la capacidad de vender las acciones que posee al precio más elevado del año y comprarlas al más bajo. Si algún amigo le dice que lo consigue reiteradamente, le disfraza la verdad. 

En el mercado hipotecario, tampoco logrará endeudarse al menor tipo de interés anual. Por tanto, su objetivo debe ser conseguir uno inferior al promedio observado en un período de política monetaria normal. Un logro que conseguirá simplemente contratando el tipo medio de la hipoteca fija del mes de abril (2,73% a 28 años), pues cualquiera en que aquel se sitúe por debajo del 3% constituye un buen préstamo.