Centro de Estudios TRIOTECA – Agosto 2023

Resumen

  • En agosto, el 38,8% de las hipotecas que se han firmado en TRIOTECA fueron a tipo fijo, el 60,2% a tipo mixto y el 1,0% a tipo variable.

 

  • El Eur铆bor se ha mantenido todo el mes por encima del 4%. Cierra el mes de agosto en una media provisional del 4,072%.
     
  • El inter茅s a tipo fijo de los clientes de TRIOTECA se sit煤a en agosto en el 2,81% este mes. En cambio, las hipotecas mixtas se alejan cada vez m谩s de las fijas, convirti茅ndose en la mejor alternativa. Cierran el mes de con una media del 2,50% en el periodo fijo, y del Eur + 0,73% en el periodo variable.
     
  • Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en agosto se ha traducido en un ahorro medio mensual de 310鈧 para quienes han optado por el tipo fijo y 259鈧 a tipo mixto.

     
  • El valor nominal medio de hipoteca que se han solicitado en agosto es de 143.114鈧.

 

  • El valor medio de la vivienda ha descendido hasta los 194.597鈧. Ya es el tercer mes de descensos.

Claves del mercado hipotecario

Vuelve la esperanza para los hipotecados

Por Gonzalo Bernardos

El mes de agosto ha tra铆do tres buenas noticias para los hipotecados: una gran desaceleraci贸n econ贸mica en China, la primera bajada del Euribor a un a帽o en 20 meses y la disminuci贸n de los tipos de inter茅s de los pr茅stamos fijos. Unos datos que presagian un giro del mercado hipotecario, a pesar de que el pr贸ximo 14 de septiembre el BCE aumentar谩 en 0,25 puntos su tipo principal y lo situar谩 en un 4,5%. Una decisi贸n diferente a la anterior constituir铆a una gran sorpresa.
Desde 2008, el principal impulsor del PIB de China ha sido la edificaci贸n de viviendas. Para transformar la anterior actividad en un gran motor econ贸mico, los bancos aumentaron en una elevada medida el cr茅dito suministrado a promotores y familias. A los primeros para construir inmuebles y a las segundas para adquirirlos.
El resultado ha consistido en la creaci贸n de una colosal burbuja inmobiliaria y financiera, potencialmente m谩s da帽ina que la observada en Espa帽a en la primera d茅cada del actual siglo. Dichas burbujas generan una gran felicidad econ贸mica durante su per铆odo de formaci贸n y grandes problemas una vez ha empezado su explosi贸n. En la actualidad, la naci贸n asi谩tica est谩 inmersa en la segunda fase.
Tal y como sucedi贸 en nuestro pa铆s, el estallido de la burbuja inmobiliaria en China provocar谩 una elevada ca铆da del precio de las viviendas, la quiebra de numerosas empresas promotoras, la destrucci贸n de muchos empleos, la disminuci贸n de la riqueza de los hogares y un sustancial p茅rdida de dinamismo econ贸mico.
En lo que resta del a帽o y el pr贸ximo, la indicada explosi贸n provocar谩 dos fen贸menos contrapuestos en el resto del mundo. Uno tendr谩 un car谩cter negativo y el otro positivo. El primero ser谩 un menor crecimiento econ贸mico debido principalmente a la reducci贸n de las exportaciones de bienes al pa铆s asi谩tico. El segundo consistir谩 en una bajada de la tasa de inflaci贸n.
En la zona euro, el IPC disminuir谩 por tres motivos. En primer lugar, porque se reducir谩 el precio de los productos fabricados en China. Una disminuci贸n basada esencialmente en la depreciaci贸n del yuan y en menor medida en la reducci贸n de los costes de sus empresas para adaptarse mejor al nuevo contexto econ贸mico.
En segundo, debido a la ca铆da del precio de numerosas materias primas. El pa铆s asi谩tico es su mayor consumidor, a gran distancia de EE.UU. Por tanto, una ralentizaci贸n de su ritmo de crecimiento econ贸mico disminuir谩 la demanda mundial de productos b谩sicos, generar谩 un exceso de oferta y una reducci贸n de su valor de mercado.
En tercer lugar, provocar谩 un menor aumento del precio de las mercanc铆as fabricadas en la eurozona. Si la Comisi贸n Europea no establece nuevos aranceles u otras barreras comerciales a las importaciones de China, la disminuci贸n de su importe en euros llevar谩 a muchas empresas europeas a contener sus subidas de precios. El objetivo ser谩 evitar una elevada p茅rdida de su cuota de mercado en numerosas manufacturas
La disminuci贸n de la inflaci贸n no ser谩 un fen贸meno r谩pido, sino gradual. A pesar de ello, permitir谩 al BCE realizar bajadas de sus tipos de inter茅s antes de lo previsto. Por tanto, la oferta hipotecaria ser谩 m谩s competitiva, tanto de los pr茅stamos a tipo variable, mixto (la parte estable) y fijo. Los primeros debido a la disminuci贸n del Euribor a 1 a帽o, los segundos y terceros por la disponibilidad de cr茅dito distinto del bancario cuyo coste ser谩 significativamente inferior al actual.
La 煤ltima disminuci贸n del Euribor a 1 a帽o tuvo lugar en diciembre de 2021. El tipo de inter茅s pas贸 de un – 0,487% a un – 0,502%. En agosto de 2023, despu茅s de m谩s de un a帽o y medio de constantes subidas, el anterior indicador ha vuelto a bajar y lo ha hecho desde un 4,149% a un 4,07%. Una disminuci贸n m谩s valorada por el cambio de tendencia que por su cuant铆a.
El Euribor a 1 a帽o es el tipo de inter茅s al que los principales bancos de la zona euro prestan y reciben dinero en las operaciones realizadas entre ellos. En numerosas ocasiones, su importe asciende si sus directivos estiman que en una pr贸xima reuni贸n el BCE subir谩 sus tipos y desciende si creen que los reducir谩. En esta ocasi贸n, el movimiento a la baja esperado ser谩 despu茅s del 14 de septiembre.
En el mes de agosto, Trioteca ha dado una gran alegr铆a a sus clientes, pues el tipo fijo de los pr茅stamos ha bajado desde un 2,97% a un 2,81%. A priori, una disminuci贸n sorprendente, pues en julio el tipo de inter茅s de referencia del BCE aument贸 desde un 4% a un 4,25% y en septiembre est谩 previsto que lo lleve al 4,5%.
La principal explicaci贸n de la anterior reducci贸n est谩 en la necesidad de algunas entidades financieras de hacer m谩s atractivas sus hipotecas para colocar un mayor n煤mero en el mercado. En el mes de agosto, la mayor铆a de los bancos estaba lejos de cumplir los objetivos de concesi贸n de cr茅dito establecidos a principios de a帽o para los ocho primeros meses del ejercicio.
Por tanto, si en lo que resta de a帽o sus n煤meros quieren acercarse a los presupuestados, es probable que en el 煤ltimo cuatrimestre de 2023 haya muy buenas ofertas de tipos de inter茅s. No solo de hipotecas fijas, sino tambi茅n mixtas. En el pasado mes, el tipo de la parte estable de las 煤ltimas subi贸 ligeramente, pues pas贸 de un 2,37% a un 2,49%. Un coste de ambas modalidades de pr茅stamo que dif铆cilmente usted encontrar谩 en una oficina de una entidad financiera, pero si f谩cilmente en Trioteca.
En definitiva, la historia nos ha ense帽ado que el Consejo de Gobierno del BCE ha cometido numerosas equivocaciones. Por tanto, no es descartable que vuelva a errar. No obstante, si aplica medidas sensatas en los pr贸ximos meses, la 煤ltima subida de sus tipos de inter茅s ser谩 la del 14 de septiembre. En el primer trimestre de 2024, deber铆an llegar las primeras bajadas.
Su demora en el tiempo no significa que usted deba esperar seis meses para conseguir una hipoteca competitiva, pues lo es cualquiera que ofrezca en su tramo fijo de 5 o m谩s a帽os un tipo de inter茅s inferior al 3%. En el mes de agosto, la mayor铆a de las mixtas y las estables han cumplido con el anterior requisito. En septiembre, tambi茅n lo har谩n.

Datos sobre la vivienda

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca

El precio de la vivienda sigue en descenso, aunque se modera la tendencia. El valor medio de las viviendas compradas en agosto ha sido de 194.597鈧.

Tipo de vivienda

Las viviendas de segunda mano representan el 97,92% del total de viviendas compradas en agosto.

Datos sobre hipotecas solicitadas

Valor nominal medio de la hipoteca solicitada

El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas aumenta respecto al registrado en julio.

Tipo de inter茅s formalizado

El tipo medio de las hipotecas mixtas aumenta respecto a julio. El fijo desciende casi un punto porcentual.

El inter茅s que m谩s se ha solicitado vs. el inter茅s que m谩s se ha formalizado

La escalada del Eur铆bor mantiene el inter茅s por el tipo fijo. Sin embargo, son muchas las personas que acaban decant谩ndose por un tipo mixto. Las hipotecas mixtas ya son el producto m谩s contratado.

Evoluci贸n anual del tipo de inter茅s

En las siguientes gr谩ficas se puede visualizar el tipo de inter茅s medio en Espa帽a, tanto a tipo fijo como variable, seg煤n los datos del Instituto Nacional de Estad铆stica (INE), y el de los clientes que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de inter茅s competitivo.

Evoluci贸n del Eur铆bor

El valor de referencia de las hipotecas a tipo variable sigue su escalada por encima del 4% y no se espera que esto cambie pr贸ximamente.

Mejora de condiciones

Las hipotecas mixtas se est谩n convirtiendo en la alternativa protagonista en la mejora de condiciones. Las personas que cambiaron su hipoteca variable a fija en agosto ahorrar谩n al mes 310鈧. Quienes eligieron el tipo mixto, 259鈧.

Perfil del solicitante de hipotecas

Hay un aumento de la contrataci贸n por parte de empleados del sector p煤blico. Tambi茅n aumentan los pensionistas. Este dato viene justificado por el aumento del cambio de hipotecas, un tipo de operaci贸n en la que el cliente tiene una edad media superior a las nuevas hipotecas.

Nuestros expertos opinan

鈥淐on el contexto actual no sorprende que las hipotecas a tipo mixto se hayan convertido en la opci贸n mayoritaria. Este tipo de inter茅s permite a los clientes mantener la estabilidad que ofrece el tipo fijo en un momento en el que el Eur铆bor se acerca a m谩ximos. Pero, a la vez, no les cierra la puerta a aprovechar posibles futuros descensos en el 铆ndice de referencia de las hipotecas variables.

Estos clientes son los que m谩s abanico de posibilidades tienen. Pueden cambiar a tipo fijo si el Eur铆bor no cambia. Pero, si vuelve a estar cerca del 1%, o incluso menos, pueden llegar a reducir casi a la mitad su cuota hipotecaria鈥.聽

Ricard Garriga | Director General en TRIOTECA

鈥淟as empresas de intermediaci贸n financiera se han convertido, sin duda, en la mejor opci贸n para quienes buscan a煤n un tipo de inter茅s asequible. Mientras el Instituto Nacional de Estad铆stica ubica el TIN medio por encima del 3%, mes a mes vemos que no es el caso de las hipotecas firmadas con un experto.

Conocer un mercado nos da el poder para poder tomar una decisi贸n con mayor聽 libertad. La competencia de precios es la clave para conseguir un buen producto por un inter茅s asequible. Las buenas hipotecas siguen existiendo, pero tenemos que saber d贸nde ir a buscarlas鈥.

Laura Mart铆nez | Directora de Banca en TRIOTECA

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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigaci贸n de la compa帽铆a que analiza el sector hipotecario en Espa帽a. Este centro elabora de forma peri贸dica informes de sector a partir de los datos extra铆dos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en Espa帽a que acompa帽a al usuario en todo el proceso hipotecario.

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