Centro de Estudios TRIOTECA – Febrero 2025

Para una sustancial parte de los analistas inmobiliarios, casi siempre existe una correlación inversa entre la coyuntura del mercado de compra y la del alquiler. En otras palabras, si el primero va mal, el segundo irá bien, y viceversa. El motivo argüido es un desplazamiento de la de demanda desde el uno al otro.

El anterior argumento está implícitamente basado en una falsa hipótesis: la demanda potencial de los dos mercados es idéntica. En primer lugar, aquella no es fija, sino sumamente variable. Depende principalmente de la coyuntura económica y la variación de la población. No obstante, a medio plazo, ambos factores están muy relacionados. Si el PIB crece en una elevada medida durante un lustro o más, también lo hará la inmigración neta. En cambio, si el país entra en una larga crisis, el saldo migratorio se convertirá en negativo.

En segundo, los mercados de compra y alquiler tienen una demanda sustancialmente distinta y solo comparten una pequeña porción. La conjunta está integrada principalmente por parejas jóvenes (menores de 40 años) que disponen del ahorro y la capacidad de endeudamiento necesarios para adquirir una vivienda. 

a) La correlación directa

En la mayoría de las ocasiones, la coyuntura de ambos mercados es similar. En otras palabras, los dos están en expansión o sufren una contracción. El primer caso sucede cuando hay bonanza económica y el segundo si el país sufre una gran desaceleración o entra en recesión. En la situación inicial, aumentan a la vez la demanda de compra y alquiler y en la última disminuyen ambas.

En el mercado de propiedad, un gran aumento de las transacciones y uno considerable del precio normalmente vendrán generados por un elevado incremento del PIB, un crecimiento del crédito hipotecario de dos dígitos y una notable creación de ocupación. Por un lado, las familias poseen más renta y confianza en el próximo futuro. Por el otro, disminuye el riesgo incurrido por los bancos al conceder préstamos, pues aumenta la solvencia de los hogares. 

En el mercado de arrendamientos, el importe del alquiler aumentará en una elevada medida si crece tanto la calidad como la cantidad de los puestos de trabajo creados, especialmente entre los menores de 40 años. En otros palabras, si coincide una gran generación de empleo y un incremento significativo de la remuneración real de los asalariados.

No obstante, el anterior contexto comportará dos efectos de distinto signo. El positivo tendrá su origen en el crecimiento del número de jóvenes recientemente emancipados y de la inmigración neta. El negativo aparecerá por el traslado de una parte de la demanda de alquiler al mercado de propiedad. El saldo final normalmente será favorable, pues la primera repercusión tendrá más importancia que la segunda. 

En las distintas coyunturas, la demanda normalmente influye en mayor medida que la oferta sobre los precios, las transacciones y el número de viviendas alquiladas. Los principales motivos son su mayor volatilidad y una más rápida e intensa respuesta a las variaciones advertidas en las principales variables económicas y financieras, tales como el PIB, el empleo y los tipos de interés del banco central. 

La oferta responde ante los cambios observados en la demanda y viceversa. En el primer caso, la reacción suele ser lenta, pues las constructoras necesitan aproximadamente dos años para edificar un inmueble. Un período que supera la década, si previamente el promotor ha de transformar suelo agrícola o residencial en urbano.

En el mercado de obra nueva, el aumento de la producción destinada a la venta estará principalmente sustentado en la expectativa de un incremento sustancial del precio y las transacciones. En cambio, la dedicada al alquiler (modalidad build to rent) dependerá en mayor medida de la rentabilidad ofrecida por la renta fija que de la evolución del importe del arrendamiento.

En el mercado de alquiler, una excepción a la anterior regla la constituyen los cambios originados por un gran aumento de la población itinerante en cualquier ciudad. En concreto, de los ciudadanos que no residían en ella, pero van a vivir en alguna de sus calles durante unos pocos meses, uno o varios años. Por regla general, son estudiantes, jóvenes que buscan una experiencia profesional en una urbe distinta a la que residen o trabajadores desplazados temporalmente por sus empresas.

El incremento de la población itinerante dispara la demanda de arrendamiento de temporada, genera escasez de oferta en dicho segmento, eleva el importe del alquiler y la rentabilidad ofrecida por los inmuebles. Para beneficiarse de la nueva coyuntura, los propietarios no tienen que incrementar las compras de viviendas, simplemente les basta con desplazar una parte de su cartera inmobiliaria desde el mercado convencional al emergente.

Una gestión fácil y rápida, pues en numerosas ocasiones el traslado de un mercado a otro se realiza en menos de un mes. Por regla general, el trasvase suele suponer la pintura del piso, la realización de unas pequeñas reformas, la adquisición de muebles y la decoración del piso. En el mercado de arrendamiento de temporada, el plus proporcionado por una vivienda confortable respecto a una estándar supera con creces el obtenido en el convencional. 

La demanda suele reaccionar a los cambios en la oferta, solo si los últimos provocan variaciones sustanciales en los precios de los inmuebles. Si no lo hacen, la repercusión de la segunda variable sobre la primera es prácticamente inexistente. Un ejemplo sería una gran caída del importe de la vivienda debido a la existencia de un elevado stock de pisos pendientes de venta. En este caso, el descuento realizado por los propietarios convierte la adquisición de inmuebles en una gran oportunidad.

b) la correlación inversa

Una correlación inversa entre el mercado de propiedad y alquiler es factible, pero nada frecuente, pues constituye una excepción a la regla. Si aparece, su origen generalmente proviene de la intervención de la Administración en uno de ellos, una errónea política crediticia efectuada por la banca o una coyuntura extraordinaria en el mercado laboral.

El primer caso sucede si el sector público, de forma directa o indirecta, aumenta considerablemente la oferta de VPO de venta a un precio asequible. Un ejemplo sería una producción anual de 200.000 unidades a un importe máximo cada una de ellas de 250.000 €. La mayoría deberían construirse en las principales ciudades del país y en su periferia cercana y solo las podrían adquirir aquellos que no tuvieran ninguna a su nombre.

La anterior medida impulsaría la compra de vivienda por parte de numerosos inquilinos. Debido a ello, aumentarían sustancialmente las transacciones de inmuebles y disminuiría la tasa de ocupación de los pisos en arrendamiento. El resultado final sería un auge de la propiedad y un declive del alquiler, así como unas consecuencias sobre ambos mercados bastante similares a las generadas por las políticas de vivienda del régimen franquista durante las décadas de los 60 y 70 del siglo pasado. 

El segundo ocurre si la banca expande o contrae excesivamente el crédito hipotecario. Un ejemplo es la concesión masiva de préstamos por el 100% del precio de la vivienda. En dicha coyuntura, numerosas parejas jóvenes pasan rápidamente del arrendamiento a la compra y muchas otras no llegan a arrendar ninguna, pues sustituyen el piso de sus progenitores por uno propio. En esta ocasión, el gran favorecido vuelve a ser el mercado de compraventas y el perjudicado el de alquiler. 

El tercero aparece si existe una gran precariedad laboral entre los jóvenes. En concreto, si los menores de 40 años padecen una elevada tasa de desempleo, un gran número de ellos trabaja en una o varias empresas a tiempo parcial al no disponer de otra alternativa laboral, la mayoría no está vinculada a su compañía por un contrato indefinido o su remuneración en términos reales es inferior a la de hace cinco, siete o diez años atrás.

En dicha coyuntura, a los jóvenes les es casi imposible conseguir una hipoteca. En primer lugar, porque no tienen el ahorro necesario para sufragar aproximadamente el 30% del precio de la vivienda que no es usualmente prestado por los bancos. En segundo, las entidades financieras no confían en su solvencia debido a sus bajos salarios e inestabilidad laboral. El último constituye un problema derivado de los frecuentes cambios de empresa y la inexistencia de un contrato indefinido.

La escasas compras efectuadas por los jóvenes conducen al mercado de propiedad a la recesión y al auge el del alquiler, pues el flujo de trasvase del segundo al primero es reducido. No obstante, la evolución del último es más positiva en términos de cantidad que de importe, pues la escasa disponibilidad monetaria del colectivo suele impedir un elevado aumento del precio del arrendamiento. 

La anterior relación inversa entre el mercado de compra y alquiler no se observa si la precariedad laboral de los mayores de 40 años es bastante inferior a la de los jóvenes y un tipo de interés muy bajo impulsa la demanda de mejora e inversión en el primero. Un contexto laboral y financiero bastante parecido al observado entre 2014 y 19.

El primer factor no impide la concesión de préstamos y el segundo la favorece, al reducir notablemente el porcentaje de ingresos destinados al abono de la cuota hipotecaria. El último también atrae el mercado residencial numerosos inversores procedentes de la renta fija, al ofrecer a través del arrendamiento una rentabilidad superior a la proporcionada por los bonos y letras del Tesoro.

En definitiva, la correlación existente entre mercado de compra y de alquiler de vivienda es bastante más complicada y diversa que la expuesta por un gran número de analistas inmobiliarios. La mayoría estima que es inversa. En otras palabras, si uno va bien, el otro va mal. 

En realidad, lo más frecuente es que sea directa, pues ambos se benefician o quedan perjudicados por la prosperidad o el declive económico del país. No obstante, como casi siempre sucede en Economía, la regla tiene diversas excepciones.