Centro de Estudios TRIOTECA – Octubre 2023

Claves del mercado hipotecario

LAS BONIFICACIONES EN LA HIPOTECA: ¿VALEN LA PENA?

Por Gonzalo Bernardos

Para la mayoría de los propietarios de una vivienda, la mejor hipoteca es la más barata. En concreto, la que les permite pagar una menor cuota cada mes. Para escoger una, consideran que no necesitan poseer conocimientos financieros, sino únicamente aplicar el sentido común. No obstante, en materia económica, a veces aquel engaña y lo que aparentemente parece una buena decisión realmente constituye una aciaga.

Es lo que le sucede a un gran número de familias que deciden endeudarse a 30 años cuando podían hacerlo a 25, pues en el segundo caso dedicarían al pago de la hipoteca menos de un 35% de los ingresos familiares. En numerosas ocasiones, los hogares adoptan dicha decisión porque “así iremos más tranquilos”. No obstante, desconocen que la tranquilidad tiene un precio y, por eso, casi ninguno valora si es o no excesivo.

Una hipoteca de 150.000 € a 30 años en lugar de a 25, tiene un coste adicional para el prestatario de 17.203 €, si el tipo de interés sufragado asciende a un 3,5%. En promedio, dicho coste supone un importe anual extra de 573 €. Por tanto, si la familia valora la tranquilidad obtenida en más de dicho importe, el sentido común les ha ayudado a tomar una buena decisión. Sin embargo, si el sosiego logrado cotiza por debajo de dicha cuantía, el anterior sentido les ha estimulado a cometer una equivocación.

Si los propietarios han decidido endeudarse a tipo fijo y a 25 años, la decisión sobre si contratarán la hipoteca con uno u otro banco depende del tipo de interés ofrecido y de las características de las bonificaciones. Para acertar, es necesario cuantificar el coste de las últimas, una operación que prácticamente nadie realiza. 

La mayoría de las entidades ofrece descuentos en el tipo de interés si el prestatario domicilia la nómina, adquiere un seguro de hogar y también uno de vida. No obstante, algunas también los ofrecen por contratar una alarma, un fondo de inversión, un plan de pensiones o realizar un determinado nivel de gasto con las tarjetas de la entidad. La máxima reducción del tipo lograda suele ser de un punto. 

Para analizar el impacto de las bonificaciones vamos a suponer la siguiente oferta hipotecaria: un préstamo de 150.000 € a 25 años a un tipo de interés fijo del 4%. No obstante, este puede disminuir al 3%, si el prestatario domicilia la nómina, contrata un seguro de vida y hogar y adquiere una alarma. El descuento aportado por cada uno de los cuatro productos es de 0,25 puntos. 

La domiciliación de la nómina es una operación muy interesante para el banco, pero nada gravosa para el prestatario, pues no supone ningún coste para él. Por trasladar la percepción de su salario de una entidad financiera a otra no paga ninguna comisión y logra un tipo de interés del 3,75% en lugar de un 4%. El ahorro obtenido durante toda la vida del préstamo equivale a 5.898 € y la media anual se sitúa en 236 €.

Dicho importe no constituye un regalo del banco al prestatario, pues aquel obtiene importantes compensaciones. La domiciliación de la nómina convierte a la entidad en la preferente del prestatario y permite realizar a sus empleados venta cruzada. En otras palabras, instar a su cliente a contratar diversos productos, tales como depósitos a plazo fijo, fondos de inversión, un plan de pensiones o un préstamo a corto plazo.

El banco también obtiene provecho de los saldos de la cuenta corriente, pues casi ninguno paga intereses por ellos, las comisiones sufragadas por los comercios por los cobros mediante tarjeta de crédito o débito y las que obtienen de la domiciliación de recibos de las empresas eléctricas, de telecomunicaciones, agua, gas, etc.

Para conceder una hipoteca, las entidades obligan al prestatario a adquirir un seguro de hogar, pero aquel puede contratarlo a quien desee. Si recurre a un mediador, su importe difícilmente superará los 175 € anuales. No obstante, si lo compra al banco, no sería nada extraño que abonara alrededor de 350 €. Por tanto, el sobrecoste sería de 175€.

El prestatario debe comparar la cuantía excesiva sufragada con el ahorro de intereses obtenido si, en lugar de pagar un 3,75%, abona un 3,5%. En esta ocasión, el importe total ahorrado es de 6.078 € y el promedio anual de 243 €. Por tanto, la familia gana 68 € anuales, si contrata dicho seguro a la entidad financiera.

Si el miembro más longevo de la pareja tiene 41 años, exactamente la misma edad que el solicitante medio de Trioteca, no le conviene contratar un seguro de vida. En España, en 2021 el riesgo de defunción entre los 41 y 66 era reducido, siendo de un 0,8 y 9,98 por mil en la primera y segunda edad, respectivamente. 

Si sigue mi recomendación, el ahorro obtenido durante el primer ejercicio será de alrededor de 800 € anuales, si la cuantía asegurada equivale a la concedida por el banco. No obstante, el monto ahorrado incrementa cada año, pues en cada período aumenta el importe pagado, pues también lo hace el riesgo de defunción. En esta ocasión, los 800 € anuales superan claramente a los 240 € dejados de abonar al banco durante el primer período del préstamo, si el tipo de interés fuera un 3,25% en lugar de un 3,5%.

Desde mi perspectiva, la alarma constituye un gasto prescindible, especialmente si la familia reside en una pequeña o mediana ciudad. En 2021, en nuestro país hubo 75.501 robos con fuerza en 26.623.708 viviendas. Por tanto, la probabilidad de que roben en la suya es solo de un 0,28%. Así pues, si no vive en un barrio donde hay una notable inseguridad, ha de tener mucha mala suerte para ser víctima de una sustracción.

Si no contrata la alarma, evitará pagar anualmente 624 € por ella, pues su importe mensual es de 52 €. En cambio, se ahorrará cada año solo 240 €, si sufraga un tipo de interés del 3,25% en lugar del 3,5%. Por tanto, mi recomendación es que no compre dicho servicio, excepto si es muy precavido. 

En definitiva, después de analizar las principales bonificaciones que ofrecen los bancos, a usted le interesa domiciliar la nómina en el que le ha concedido la hipoteca y contratar en él un seguro de hogar. No obstante, no le conviene adquirir un seguro de vida y una alarma, ni a la entidad financiera ni a la aseguradora ni a la compañía de seguridad privada. 

Por tanto, a través de las vinculaciones, ha conseguido rebajar el tipo de interés de la hipoteca en 0,5 puntos. Un dato que significa que le conviene más pagar un 3,5% con dos bonificaciones que un 3% con cuatro. Una vez más, el sentido común en Economía engaña y lo que a simple vista parece la mejor opción no lo es en realidad.