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La disolución de condominio: qué es y cuáles son sus consecuencias

Disolución de condominio

El condominio, según señala el artículo 392 del Código Civil, se da cuando un mismo bien, ya sea mueble o inmueble, tiene varios propietarios. De esta manera, en el condominio se determinan unas cuotas de propiedad a cada uno de ellos. 

Por ejemplo, si una persona hereda, junto con sus tres hermanos, una vivienda a partes iguales, cada heredero obtendrá una cuota de propiedad del 25% del bien inmueble.

Sin embargo, la disolución del condominio implica que la propiedad pase a ser de una sola persona. No obstante, el tema aquí no es el querer dejar de ser propietario de un bien o adquirir la titularidad exclusiva de un bien compartido con otros propietarios, sino el cómo realizarlo de forma que los derechos de los demás no se vean afectados. 

¿Qué posibilidades ofrecen el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil para llevar a cabo una disolución de condominio?

Se pueden dar situaciones algo tensas, como poner fin a una copropiedad, que no supone poner fin a la cotitularidad de la hipoteca que recae sobre la vivienda. 

Todos podemos imaginarnos también el caso de un divorcio: ¿qué pasa con la hipoteca?, ¿una parte se queda la casa y ambos siguen siendo deudores? Así es. Al menos en principio.

¿Qué es la disolución de condominio?

La extinción o disolución de condominio es la desaparición de la propiedad en común que tienen varias personas sobre un mismo bien. Es decir, la disolución de condominio sería el hecho de hacer desaparecer esta multipropiedad del bien para que pase a ser de un solo propietario, ya sea uno de los anteriores titulares o de un tercero

La causa más habitual de disolver un condominio es la llamada disolución de proindiviso. Lo que es la voluntad de los propietarios de no seguir siendo titulares de la propiedad del bien, pero no es la única.

Si la disolución de condominio no puede hacerse mediante un acuerdo en común y dicho bien es indivisible, como puede ser un bien inmueble, dicha disolución se realizará a través del sistema de subasta.

¿Quién y en qué casos se puede solicitar una extinción o disolución de condominio?

La disolución del condominio se suele solicitar cuando uno de los propietarios quiere quedarse con el 100% de la propiedad que comparte con otros.

Siguiendo con el ejemplo anterior de la herencia, podría darse que uno de los hermanos quisiera quedarse con la vivienda heredada. Por lo que puede pretender es disolver el condominio de la propiedad que comparte con sus otros tres hermanos para así adquirir el 100% del inmueble.

Este derecho es irrenunciable e imprescriptible para cualquier propietario de una propiedad en proindiviso. Por ello, la solicitud de la disolución de un condominio es un acto jurídico que se suele dar, sobre todo, cuando hablamos de herencias, rupturas de pareja o divorcios. 

Todas las causas de disolución de un condominio están tasadas y establecidas del artículo 395 al 406 del Código Civil. Entre ellas se encuentran el abandono, la destrucción o la usucapión. Que, en principio, son las mismas que para la extinción del dominio.

Pero, el Código Civil establece algunas causas más específicas para extinguir el condominio:

  • Renuncia de los derechos de los demás copropietarios en favor de uno de ellos.
  • Venta del bien a un tercero y distribución de los beneficios resultantes entre todos los propietarios vendedores.
  • División de la cosa común: es el derecho que tiene cualquiera de los propietarios del bien a solicitar que este se divida. Se realiza mediante un procedimiento judicial, a través del cual se declarará la extinción del condominio. La consecuencia será, la constitución de una propia horizontal o económica cuando el bien sea indivisible. Es decir, uno de los propietarios mantendrá la titularidad del bien y el resto obtendrá una cuantía dineraria como indemnización al dejar de ser propietarios. Si no hubiese acuerdo entre las partes, es decir, entre los copropietarios, podría darse incluso que el bien tuviera que ser subastado para disolver el condominio.

Casos solicitar disolución de condominio
Casos solicitar disolución de condominio

¿Cómo hacer una disolución de condominio?

Hay dos maneras de hacer una disolución de condominio: por mutuo acuerdo o una extinción contenciosa.

  1. Extinción de condominio de mutuo acuerdo

Lo más habitual es extinguir el condominio a través de un mutuo acuerdo entre las partes, es decir, entre los copropietarios. Esto es, entre ellos elegirán una de las formas de disolver la copropiedad previstas en la Ley. 

Realizarán una valoración del bien, siempre de mutuo acuerdo, y con la obligación de aceptar dicha valoración. Luego, simplemente deberán firmar una escritura pública ante el notario y abonar los impuestos correspondientes.

En el caso de las separaciones o divorcios, se hace constar dicha disolución de condominio en el convenio regulador. Una vez homologado el acuerdo por el juzgado o dictada la sentencia, esta resolución se convierte automáticamente en escritura de extinción de condominio. La principal ventaja es que, de esta forma, no tributarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

  1. Extinción de condominio contenciosa

Cuando los propietarios no se ponen de acuerdo en la forma de extinguir el condominio, no queda otra forma de disolverlo que recurrir a la Justicia, a través de la correspondiente demanda de división de cosa común. En dicha demanda, se solicitará al juzgado que se extinga el condominio a través de alguna de las formas señaladas en la ley.

En realidad, no existe ningún trámite procesal específico para extinguir el condominio o para la división de cosa común. Lo que se intenta a través de este procedimiento es conseguir la extinción del condominio de la forma más rápida posible, sin vulnerar por ello los derechos de los copropietarios.

El trámite legal más utilizado es el del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se regulan el remate en la subasta y la adjudicación de los bienes.

¿Cómo tributa la disolución de condominio?

En el momento actual, la extinción del condominio solo está sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El tipo impositivo, está entre el 1% o el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se realice este acto jurídico.

Asimismo, y por si queda alguna duda, la extinción o disolución del condominio en la actualidad no se considera una transmisión patrimonial. Por tanto, está exenta de dicho impuesto.

¿Cuál es la base imponible de una extinción de condominio? 

La base imponible del impuesto (AJD) es el valor de la parte del bien que se adquiere.

Por ejemplo, en el caso que proponemos, si la vivienda se valora en 100.000€ y está repartida en partes iguales entre los cuatro hermanos, pero uno quiere quedarse con las otras tres partes, la cantidad por la que se queda con la propiedad son 75.000€. Esta última cantidad será la base imponible.

¿Quién paga la plusvalía en una extinción de condominio?

La disolución de un condominio al no considerarse una transmisión patrimonial está exenta del pago de cualquier plusvalía municipal

¿Cómo tributa en el IRPF la disolución de condominio?

La tributación en el IRPF de la disolución de condominio depende de en qué situación quede cada copropietario.

Para el caso de ser uno de los copropietarios que recibe un dinero como indemnización, se aplicará una escala entre el 19% y el 23% sobre el beneficio real obtenido. Es decir, entre la indemnización recibida menos el precio al que se adquirió la propiedad.

En el caso de quien se quede con la titularidad del bien, generará un aumento patrimonial que deberá declarar.

¿Qué consecuencias tiene disolver el condominio? 

Extinguir un condominio puede conllevar gastos notariales y de Registro de la Propiedad que irán a cuenta del adquirente o comprador del bien. Sin embargo, estas no son las únicas consecuencias. Pasemos a ver más detenidamente cuál es el resultado y qué consecuencias tiene disolver un condominio.

  1. Entre los copropietarios

El fin de la disolución de condominio es, normalmente, que el bien pase a ser propiedad de una o varios de los copropietarios en exclusiva

Por tanto, la consecuencia para los copropietarios al extinguirlo es que cada copropietario sigue como propietario del bien con una cuota mayor o bien es indemnizado con dinero y deja de serlo.

  1. Frente a terceros

En principio, la disolución de un condominio no debería perjudicar a terceros. Esta situación se ve muy bien en el caso de un bien hipotecado, normalmente un bien inmueble. 

En este caso, un copropietario que tenga firmada una hipoteca y deje de ser propietario del bien en común, seguirá siendo deudor hipotecario. 

Es decir, para el caso de una vivienda, a no ser que se llegue a un acuerdo con el banco y éste adjudique la hipoteca al nuevo titular del inmueble, dejar de ser propietario de la vivienda no implica dejar de ser deudor del préstamo hipotecario.
Como puedes ver, hay muchas cuestiones que hay que tener presentes en relación con la disolución de un condominio. Por esta razón, si quieres saber más sobre este tema, lo mejor es que busques asesoramiento profesional para que todo se solucione de la manera correcta.

Consecuencias de disolver el condominio
Consecuencias de disolver el condominio
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