Hay diferentes tipos de derramas en una comunidad de vecinos y según el objetivo y necesidad de cada una se establecen unos criterios u otros para su aprobación y obligatoriedad en la Ley de Propiedad Horizontal.
Qué es una derrama
Una vez tienes un piso en propiedad, hay dos tipos de gastos a los que tendrás que hacer frente; los ordinarios y los extraordinarios.
Los gastos ordinarios son, principalmente, los que pagas con tu cuota mensual, destinada a pagar la luz, agua y demás servicios del edificio. También se incluyen en estos gastos ordinarios que pagas con tu cuota mensual los servicios, como la limpieza o la gestoría.
Por otro lado están los gastos extraordinarios. Esto son lo que conocemos como derramas. Son todos aquellos gastos que se aprueban, con una cuota “extra” a la ordinaria, para hacer frente a pagos que no entran dentro del presupuesto. Esto puede ser, por ejemplo, para arreglar una fachada, poner un ascensor o por una avería grave que no cubra el seguro o una plaga.
Quién paga una derrama
Las derramas extraordinarias se dividen entre los comuneros en función de su coeficiente de propiedad, que aparece en el Registro de la Propiedad. Es decir, que no todos pagan lo mismo, sino que los vecinos que sean propietarios de una mayor parte de superficie (normalmente son los que tienen los pisos más grandes), pagarán más. Aunque, si se llega un acuerdo, se puede repartir equitativamente, pero no es lo habitual.
¿Puede pedirme mi casero que pague una derrama?
Salvo que hayáis acordado lo contrario, en ningún caso el casero puede hacerte pagar la derrama si eres inquilino. Lo mismo ocurre con la cuota de la comunidad, que, salvo acuerdo contrario, la ley de Propiedad Horizontal establece que esta es una responsabilidad del propietario de la vivienda.
La única excepción es el caso en el que en el contrato de alquiler haya una cláusula según la cual las partes acuerdan que será el inquilino quien pague los gastos de la comunidad.
Tipos de derramas de comunidad
Depende de a qué nos refiramos, podemos clasificar las derramas de comunidades de una u otra forma.
Según su naturaleza
Dependiendo de si la derrama se aprueba para un gasto determinado o para prever un gasto, será de un tipo u otro. Veamos cada una con un ejemplo.
Derrama como provisión de fondos
En el edificio la fachada está deteriorada y la comunidad es consciente de que tendrá que arreglarla en algún momento, pero no ha definido una fecha concreta para hacerlo porque no es urgente. Por lo tanto, aprueba una derrama para hacer un “colchón” para el momento en el que arreglen la fachada, pero aún sin haber aprobado un presupuesto ni tener un proyecto de obra. Esto es lo que llamamos una provisión de fondos.
Derramas por aprobación de un gasto determinado
Son las derramas que se pagan para un gasto concreto para el cual ya se sabe la fecha de ejecución y el presupuesto. Cogiendo el ejemplo anterior de la fachada, en este caso sería una derrama que se aprueba cuando ya se tiene una empresa elegida, un presupuesto y una fecha de ejecución.
Según la necesidad que cubren
Esta distinción es importante, porque dependiendo de si es un gasto necesario, o no, habrá unos criterios de aprobación y obligatoriedad.
Derramas para arreglar defectos
Son derramas para arreglar defectos necesarios para el correcto mantenimiento del edificio. El ejemplo perfecto es el que comentábamos antes; un arreglo de la fachada.
Muchas de estas derramas suelen venir de la Inspección Técnica de Edificios, en la que un técnico evalúa el estado del edificio y las mejoras necesarias para su correcto mantenimiento.
Estas derramas son siempre obligatorias. No hay posibilidad de negarse a pagarla, aunque sería posible impugnarla si el coste supere 12 mensualidades de la cuota ordinaria, pero hay que estudiar cada caso.
En este caso solo es necesaria mayoría simple (más votos a favor que en contra).
Derramas para fines estéticos
Son derramas para mejorar el edificio que no son estrictamente necesarias, pero sí pueden mejorar aspectos estéticos. Un ejemplo podría ser una reforma del portal para mejorar la estética del mismo o la instalación de una piscina.
En este caso, sí puedes negarte a pagarla si excede 3 mensualidades de cuota ordinaria, pero podrían impedirte hacer uso de la instalación, en casos como por ejemplo una piscina.
Para este tipo de derramas será necesaria una mayoría de ⅗ partes de los propietarios, que a su vez representen ⅗ partes de las cuotas de participación.
Derramas para mejorar la accesibilidad
Este es un punto que ha cobrado mucha importancia en los últimos años, porque se han aprobado muchas normativas para que todos los edificios mejoren su accesibilidad, si les es posible, en los próximos años. Estas mejoras contemplan cosas como la sustitución de escaleras por rampas, o la instalación de un ascensor.
No podrás negarte a pagar una derrama de estas. Además, si un comunero su necesidad de una mejor accesibilidad, podría denunciar a la comunidad si esta se niega hacerla, obligando a la mejora por vía judicial.
En este caso solo es necesaria mayoría simple (más votos a favor que en contra). Y, en el caso de que sea obligatoria por la necesidad de un vecino, no se requerirá acuerdo siempre y cuando no supere el importe de 12 mensualidades ordinarias.
¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar una derrama?
Si un vecino se niega a pagar una derrama extraordinaria, pasa a convertirse en moroso. La comunidad podría iniciar acciones legales contra el mismo y perdería su derecho a voto.
Si no estás de acuerdo con una derrama porque consideras que ha habido irregularidades en su aprobación, lo mejor que puedes hacer es impugnar la decisión. Dejar de pagar no es nunca una buena opción.
