Si llegaste hasta aquí, seguro que tienes un interés particular en el mercado inmobiliario español, bien sea para comprar, para vender e incluso para alquilar vivienda.
El precio por metro cuadrado es un índice excelente para comenzar a indagar en estas aguas, así que estás en buen lugar.
Analizar lo que ocurre en este mercado hoy es súper interesante, ya que hay varias situaciones inéditas que han impactado en el precio por metro cuadrado, con un alza casi continua en los últimos trimestres.
Sigue leyendo para saber a detalle cómo están los precios por metro cuadrado en las propiedades de España, cuál es la tendencia actual y qué posibles razones hay detrás de este comportamiento.
¿Por qué conviene saber el precio por metro cuadrado actual?
Más allá de los beneficios de saber qué ocurre con el mercado de las propiedades para aprovechar cualquier oportunidad que surja y prepararse para decisiones futuras, si actualmente estás considerando algún tipo de transacción inmobiliaria de vivienda, necesitas tomar decisiones con suficiente información.
Si te interesa comprar una vivienda en una zona determinada, conocer el precio por metro cuadrado actual te ayudará a saber si las ofertas que has visto son buenas o si el precio del inmueble pudiera ser mejor.
En cambio, si quieres mudarte a otro lugar, pero todavía no te has decidido a cuál, esta información puede ayudarte a elegir una opción de domicilio ajustada a tus aspiraciones, necesidades y presupuesto, dentro de tus zonas favoritas.
Por otra parte, cuando se trata de ventas, es esencial que conozcas bien estos aspectos para poner un precio competitivo a tus propiedades.
Obtén toda la información posible de los precios actuales por metro cuadrado en tu comunidad autónoma, y compara con otras ofertas de tu zona o de zonas similares.
Por último, el precio por metro cuadrado para la compra-venta de inmuebles también es una referencia útil para establecer precios de alquiler, ya que las tendencias son bastante aproximadas.
¿Cuál es el precio por metro cuadrado para las viviendas en España?
Este precio está lejos de ser algo fijo.
De acuerdo con la realidad vigente del mercado y de diferentes factores que influyen, puede crecer o decrecer de manera acentuada en un margen de tiempo.
Hoy en día, el valor de la vivienda ha venido creciendo por varios trimestres consecutivos, y con porcentajes importantes de crecimiento considerando lo corto de los períodos que se comparan, con incrementos incluso superiores al 3%.
De hecho, las comparaciones interanuales reflejan un crecimiento del 4 al 8% por año.
El precio por metro cuadrado exacto para un periodo puede variar dependiendo de la fuente, ya que diferentes empresas y especialistas utilizan distintos métodos para calcularlo. Sin embargo, las tendencias se mantienen cuando se analizan los históricos.
El valor por metro cuadrado reportado para España va entre los 1.474 y 1.834 euros al finalizar el mes de junio.
Algunos análisis sitúan los precios más actuales (del mes de octubre) incluso por encima de los 2.000 euros.
Y respecto al precio promedio de las propiedades en España, se ubica alrededor de los 603 mil euros, información derivada del análisis de más de 90.000 propiedades en el territorio español.
Antes de que te sorprendas, recuerda que este es un índice general del país y puede variar mucho en función de la zona específica, así como de otros aspectos. De hecho, los diferentes precios que puedes encontrar de un lugar a otro se detallan más adelante.
Es por ello que los índices inmobiliarios varían ligeramente entre una fuente y otra, aunque por lo general expresan las mismas tendencias mes a mes.
Y hablando de tendencias, el alza de los precios actual se va acercando a los precios del 2011, justo antes de la ruptura de la burbuja inmobiliaria, aunque todavía se encuentra por debajo de los precios de aquel momento.
Variación del precio por metro cuadrado en diferentes localizaciones
Cada zona de residencia tiene un valor del metro cuadrado diferente para los inmuebles, y las variaciones a lo largo del tiempo también son diferentes entre distintos lugares.
Aunque existen factores que pueden aumentar o reducir el interés (y por ende, la demanda y el precio) de un lugar en particular, lo común es que haya un comportamiento similar en la mayoría de las localizaciones. Y esto es precisamente lo que ha ocurrido en los últimos tiempos, pues más del 92% de las provincias han registrado incrementos anuales del valor del metro cuadrado, habiendo pocas excepciones, como Palencia y Zamora, con descensos poco mayores al 5%, Ourense con un decrecimiento del 1,1% y Salamanca del 0,4%.
Respecto a las provincias que han registrado incrementos, como se acaba de mencionar, son casi todas. Es más, hay seis de ellas donde el incremento ha sido mayor al 10%: Alicante, Málaga, Illes Balears, Navarra, Guadalajara y Granada.
Zonas de España con precio medio de vivienda más alto
Los precios más altos del metro cuadrado para las viviendas los encabeza, como es presumible, la propia comunidad autónoma de Madrid. En Madrid los precios pueden superar perfectamente los 3.350 euros por metro cuadrado.
En segundo y tercer lugar, respectivamente, están Gipuzkoa, con unos 3.265 euros por metro cuadrado, e Illes Balears, con unos 3.216 euros por metro cuadrado. Respecto a las ciudades, las que se han identificado como las ciudades más caras para vivir en España son Barcelona, San Sebastián y Madrid, desde hace varios años.
El hecho de que una zona sea más cara que otra, de una manera muy básica, se debe a la ley de la oferta y la demanda.
Mientras más personas quieran vivir en un lugar (por diferentes razones, como conveniencia laboral, impuestos, servicios públicos y privados, popularidad y aprecio cultural del lugar, calidad de la educación y los servicios de salud, ofertas de entretenimiento y otras), más caro va a ser.
Zonas de España con precio medio de vivienda más barato
Ahora, respecto a los lugares con precios de vivienda más bajos, la lista está encabezada por las comunidades autónomas de Extremadura, Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Principado de Asturias y Región de Murcia, con valores de vivienda estimados de 130 mil a 250 mil euros.
Esta lista también se complementa con Navarra y País Vasco, con precios medios poco mayores a los 300 mil euros.
Hablando del precio por metro cuadrado, las tasas más baratas se pueden encontrar en Ciudad Real, Cáceres y Badajoz, con valores entre 1.100 y 1.135 euros por metro cuadrado.
Eso sí, que los precios de vivienda sean más bajos no quiere decir que la calidad de vida vaya a ser menor. Lo que sí es que se asocian con entornos menos urbanos, por lo que van bien para aquellos que prefieren un lugar más tranquilo para vivir.
Aunque esto también significa no tener tantas opciones para determinados puestos de trabajo, para el entretenimiento juvenil, menos tiendas, menos clínicas, menos escuelas para elegir y características similares. El punto se entiende…
¿Por qué ha subido el precio de la vivienda?
Como se mencionó, el precio de la vivienda ha ido subiendo de manera continua y nada típica, alcanzando un pico de nada menos que el 8,5% respecto al último año.
Este ritmo de incremento no se había visto desde hace muchos años, cuando ocurrió el boom inmobiliario y el consecuente estallido de la burbuja.
Pero, ¿tiene sentido que esto pase, con la situación política mundial y todo el tema de la post pandemia?
Pues, algún sentido tiene que haber, ya que es justamente lo que está pasando.
Y una de las explicaciones más razonables es, de hecho, la coincidencia de diferentes factores: poca disponibilidad de viviendas a la venta, un alza importante en los precios de la construcción y de las materias primas, y las ansias de miles de familias por comprar una vivienda ante la amenaza de un cambio en la política monetaria que haga cuesta arriba la adquisición más adelante.
Este cambio de política monetaria y el incremento de los intereses, que debería generar una reducción de la demanda, está haciendo lo contrario al principio, ya que muchos prefieren esforzarse por comprar ahora que esperar y arriesgarse.
Y justamente, la adaptación a la nueva normalidad también ha reducido la incertidumbre sanitaria y laboral de las familias, que de nuevo pueden preocuparse por mejorar sus condiciones de vivienda.
En relación con el incremento de los costes para la fabricación de inmuebles, tanto el encarecimiento de la mano de obra como la inflación que pesa sobre los precios de materiales de construcción, han causado que el valor de las viviendas nuevas sea mayor.
Lo que también incide de forma indirecta en el valor de los inmuebles de segunda mano, porque forman parte del mismo mercado.
¿Qué pronósticos hay para el futuro?
Considerando que pesan muchas razones para lo que está pasando, los expertos son reservados con sus proyecciones y comentarios. Sin embargo, en líneas generales, se espera que el alza de los precios se estabilice pronto, cuando el efecto del cambio de políticas monetarias se instaure.
Esto último debería reducir el ritmo de la compraventa de inmuebles, lo que reduciría también el incremento de los precios.
Efectos sobre los precios de alquiler
Todo lo que pase en el mundo de la compraventa de inmuebles va a tener efecto sobre los alquileres.
La relación más directa (y quizás la más evidente) es que el precio del alquiler es mayor en aquellas zonas donde los inmuebles son más caros, siendo Barcelona, Madrid, Guipúzcoa y Baleares los lugares con rentas más altas.
Y más allá, el alza de precios también ha causado que los precios de arrendamiento suban en la mayoría de provincias, incluyendo zonas que suelen tener poca variabilidad con estos temas.
Hay muy pocos casos donde ha habido reducciones en los precios del alquiler. De hecho, últimamente solo tres: Lérida, Granada y Huesca.
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