Tras varias subidas de los tipos oficiales del Banco Central Europeo, parece que la inflación está más controlada. La pregunta ahora es; ¿cuándo bajarán los tipos? Probablemente, más pronto que tarde.
¿Qué son los tipos de interés del Banco Central Europeo?
El Banco Central Europeo (BCE) es el banco central de la zona Euro. Es decir, todos los países en los que el Euro es la moneda oficial. Su función principal es la de mantener la estabilidad de los precios.
Una de las herramientas más importantes que tiene para ello son sus tipos de interés. En concreto son tres:
- El Tipo Principal de Refinanciación: Es el tipo de interés a una semana al que el BCE presta capital a las entidades bancarias. Es el que más influye a las hipotecas ya que los bancos trasladan a sus productos hipotecarios las subidas y bajadas de este tipo.
- El Tipo de Facilidad de Marginalidad de Crédito: Es el tipo de interés por el dinero prestado que los bancos pagan a un día al BCE.
- El Tipo de Facilidad de Depósito: Es el interés a un día que las entidades reciben del BCE al depositar dinero en la institución. Este tipo impacta en lo que los bancos ofrecen en sus cuentas de ahorro. Cuanto más alto esta este tipo de interés, más beneficio obtendremos con cuentas de ahorro.
Las subidas de los Tipos de Interés
En 2022, y después de 8 años sin aumentos, el Banco Central Europeo empezó una senda alcista de sus tipos oficiales, a consecuencia de una inflación desbocada por la pandemia y la guerra de Ucrania.
El Tipo Principal de Refinanciación, que es en el que nos centraremos en este artículo porque es el que atañe a las hipotecas, estaba hasta entonces en negativo (-0,5%). Pero el 22 de julio de 2022 pasó a estar al 0,5%. Esa fue la primera de un total de 10 subidas de los tipos:
- El 21 de septiembre de 2022 subió al 1,25%
- El 1 de noviembre de 2022 al 2%
- El 6 de enero de 2023 al 2,5%
- El 10 de febrero de 2023 al 3%
- El 31 de marzo de 2023 al 3,5%
- El 5 de mayo de 2023 al 3,75%
- El 23 de junio de 2023 al 4%
- El 28 de julio de 2023 al 4,25%
- Y, por último, el 6 de noviembre de 2023, con una última subida hasta el 4,5%.
Desde entonces, el tipo principal se mantuvo hasta el 6 de junio al 4,5%, lo que ha provocado que las entidades financieras hayan encarecido sus ofertas.
El impacto además fue muy grande porque el año anterior a la primera subida se habían firmado hipotecas con los tipos más bajos del histórico, siendo habitual conseguir ofertas con un TIN cercano al 1%.
¿Por qué suben los tipos de interés?
Los tipos de interés influyen directamente en el poder adquisitivo y en el ahorro de la población, lo que al final impacta también en los precios.
Cuando hay mucha demanda, los precios suben, por lo que podemos comprar menos cosas con más dinero. ¿Cómo podemos bajar esa demanda? Subiendo el precio del dinero. Es decir, que conseguir financiación sea más caro. Por eso el BCE sube el Tipo Principal de Refinanciación y el Tipo de Facilidad de Marginalidad de Crédito.
A su vez, si beneficiamos el ahorro, lo fomentamos, haciendo que esto ayude también a disminuir la demanda. Por eso aumenta el Tipo de Facilidad de Depósito.
Así pues, desde la primera subida de tipos en julio de 2022, hemos visto como cada vez las hipotecas eran más caras y, por tanto, muchas personas que antes podían conseguir financiación ahora no podían hacerlo. Como consecuencia, han disminuido las operaciones de compraventa de vivienda.
Al mismo tiempo, y después de muchos años en los que las cuentas de ahorro eran un producto olvidado, los bancos han mejorado su rentabilidad.
Pero, este entorno ha empezado a cambiar y todo indica que lo hará aún más este jueves 6 de junio de 2024.
¿Y por qué sube el Euríbor cuando suben los tipos?
El Euríbor es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan el dinero entre sí. Por eso está intrínsecamente relacionado con los tipos de interés. El tipo de interés principal del BCE marca el precio al que la institución presta dinero a las entidades. Por lo tanto, si estas tienen que pagar un interés más alto por el dinero, también harán lo propio en operaciones con otras entidades.
Por eso, la subida de tipos de interés provocó también un aumento histórico del Euríbor, que se situó en máximos desde los años de la burbuja inmobiliaria.
Ahora que el sector prevé una próxima bajada de tipos, el Euríbor está empezando a descender. Pero, al no tener un anuncio oficial por parte del BCE, el descenso está siendo moderado.
La pregunta del millón; ¿Cuándo bajarán los tipos de interés?
El punto de equilibrio objetivo para el BCE es del 2% de inflación. Si está por encima, los precios están altos, y si está por debajo, están demasiado bajos. En julio de 2022, la inflación de la zona euro se encontraba en el 8,9%. Tras las 10 subidas de tipos, en mayo de 2024 la inflación ya había bajado hasta el 2,6%.
Aunque seguimos por encima del objetivo, y Christine Lagarde llama a la prudencia, ha llegado el momento de bajar la presión con una bajada de tipos. El 6 de junio de 2024, el Banco Central Europeo anunció una primera bajada de tipos de interés de 25 puntos básicos. Estos entonces han quedado de la siguiente manera:
– Tipo principal de refinanciación: 4,25%
– Facilidad marginal de crédito: 4,5%
– Tasa de depósito: 3,75%
Los bancos se han adelantado a las bajadas de tipos
A pesar de que la primera bajada de tipos se ha retrasado más de lo que el sector esperaba, los bancos no podían permitirse un 2024 con aún más descensos de la contratación de hipotecas. Por lo tanto, y ante la previsión de que los tipos bajarían, empezaron a mejorar sus ofertas.
Así hemos visto como, mientras en 2023 era muy difícil conseguir hipotecas con un TIN inferior al 3%, actualmente las ofertas son mucho mejores.
Además, en Trioteca, al formar parte del canal mayorista, estamos consiguiendo condiciones aún más favorables. En el tipo mixto partimos de un 1,85%, aunque hemos llegado a firmar hipotecas al 1,20% como puedes ver en nuestro canal de difusión. En el tipo fijo, está siendo cada vez más habitual cerrar operaciones que rondan el 2,4%.
Recientemente hemos lanzado un producto en exclusiva; una hipoteca fija al 2,45% para las familias con ingresos de 2.500€ en adelante. Si cumples estos requisitos ya puedes tener una hipoteca fija con un tipo de interés así.
Así que, si te preguntas cuándo bajarán los tipos de interés, la respuesta es que ya han bajado, incluso aunque no lo hayan hecho los del BCE.
Las consecuencias de la primera bajada de tipos
Tras un primer descenso de los tipos de interés oficiales, el mercado ya empieza a dar signos de reacción.
Por un lado, los precios de la vivienda están subiendo y seguirán haciéndolo. Y es que, la demanda de vivienda supera por mucho la oferta y con la mejora de los tipos de interés, este desequilibrio se acentuará. Por eso, no es recomendable esperar a que bajen los tipos más para comprar una vivienda porque acabarás pagando en el precio lo que ahorras en intereses. Y, la diferencia, es que si los tipos bajan, podrás renegociar las condiciones de tu hipoteca y ahorrar, pero el precio que has pagado por la vivienda es inamovible.
Adicionalmente, vemos que el Euribor empieza a bajar. Pero no está siendo un descenso exponencial, ni se espera que este exista, porque ya está muy por debajo de los tipos oficiales.
Cambiar tu hipoteca de variable a fija sigue siendo la mejor opción. Como verás en el siguiente cuadro. el ahorro de las familias que mejoraron su hipoteca en junio aún fue muy significativo.
