Si compras una vivienda de obra nueva el impuesto que tributarás será el IVA, que es del 10%. Lo mismo en una autopromoción. Pero hay algunas excepciones en las que existe un IVA reducido para la vivienda.
Los impuestos en la compra de vivienda
Dependiendo de si compras una obra nueva o una vivienda de segunda mano pagarás uno u otro tributo.
En el caso de la vivienda usada, pagarás el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 2,5% y el 10% según la Comunidad Autónoma. Este impuesto grava las transmisiones de patrimonio.
Pero, si compras una vivienda de obra nueva, no se produce una transmisión de patrimonio, sino la compra de un bien. Por eso, en este caso pagarás el IVA. En el caso de la autopromoción o las obras de rehabilitación ocurre lo mismo, porque es un servicio, no una transmisión de patrimonio. Y además, cuando se trata de una obra, el IVA será del 21%. En el caso de la autopromoción, el IVA se aplicará sobre el proyecto de obra.
En ninguno de los anteriores casos se puede incluir el IVA en la hipoteca, ya que esta financia la compra de la vivienda, no los gastos derivados de ella.
¿A quién se pagan los impuestos?
En el caso del ITP, se pagan a la comunidad autónoma. De esta gestión se suele ocupar la notaría, por eso incluyen en sus honorarios unos gastos de gestión.
En el caso del IVA, y como ocurre siempre que compras un producto, se paga a la constructora.
Casos de IVA reducido para vivienda
Hay varias casuísticas en las que puedes acceder a un IVA reducido.
La compra de Viviendas de Protección Oficial
Si compras una Vivienda de Protección Oficial (VPO) de promoción pública, el IVA será del 4%.
No debemos confundir las VPO con las viviendas de protección concertada (VPC). Mientras las viviendas de protección oficial están enfocadas a mejorar el acceso a la vivienda de familias con rentas bajas-medias, las VPC se dirigen a familias que, aunque tengan dificultades para acceder al mercado, no tienen unos ingresos como las personas aptas para una VPO.
Las VPC tienen un precio por debajo del mercado, pero por encima de una VPO. Y, por eso recalcamos la diferencia entre unas y otras, porque las VPC tributan un 10% de IVA.
Las obras de rehabilitación o reparación
Cuando haces una obra en tu vivienda para renovarla o reparar algún defecto, en términos generales el IVA será del 21%. Pero si cumples los siguientes requisitos se aplicará un IVA reducido, ya que uno de los principales retos medioambientales actuales es la rehabilitación del parque de viviendas:
- Ser una persona física y residir en la vivienda. Si la tienes alquilada, ya no se aplicaría el IVA reducido para la vivienda.
- Que la vivienda no tenga menos de dos años de antigüedad ni hayas realizado reformas en los últimos dos años.
- Que el profesional que contrates aporte el material y el coste de este material no sea superior al 40% de la base imponible. Con “aportar el material” nos referimos a que, si por ejemplo cambias el suelo, sea la persona o empresa que contrates quien aporte las baldosas no que las compres tú por tu cuenta y solo pagues la mano de obra.
Recuerda que, al comprar una vivienda, además de los impuestos tienes que contemplar otros gastos. Concretamente los gastos de notaría de la escritura de compraventa, que suelen oscilar entre los 1.500 y los 2.000€, los de tasación, que suelen ser de entre 300 y 500€, y la entrada para el banco.
