Cuando de compraventas se trata, sientes que la parte más compleja es poder negociar un precio lo más atractivo posible, pero siempre hay más…
El contrato de arras, por ejemplo, es ese documento clave que necesitas firmar SÍ o SÍ para que todo lo que se expresa en la negociación, quede formalizada de manera legal.
También, es un requisito para poder vender el inmueble en un futuro y que los nuevos compradores tengan la certeza de que la casa que están por comprar, ha cumplido con el pago de los impuestos y tiene el registro correspondiente.
Es por ello que un contrato de arras figura en todas las compraventas de viviendas.
Solo imagina que todo el mundo pudiera comprar una casa de contado y sin ningún documento legal de por medio, ¿sería un proceso 100% seguro y legal? La respuesta es que no.
Así que por eso y más es de vital importancia darle seguimiento al contrato de arras, sobre todo, porque de él depende que la compraventa sea legítima.
¿Quieres saber qué es el contrato de arras? En TRIOTECA, te lo explicamos:
¿Y qué es un contrato de arras?
Es un documento legal necesario durante el proceso de compraventa de toda vivienda. En dicho papel, hay dos partes: el comprador y el vendedor. Ambas, tienen el deber de expresar un compromiso legal respecto al proceso de compraventa.
Es decir, que ambas partes se comprometen a ejecutar sus responsabilidades respecto a la operación y a finalizarlas en el tiempo estipulado en el contrato de arras. Cabe destacar, que es en este momento en que el comprador hace la entrega de una cantidad de dinero específica que sirva para hacer la reserva de la vivienda.
Lo más relevante respecto al contrato de arras, es que puede traer consecuencias legales en caso de que ninguna de las partes cumpla con las obligaciones establecidas en el documento.
También tienes que saber que, el notario utilizará el contrato de arras para dar pie a la redacción de los documentos de compraventa del inmueble, es por ello que la transacción que se describa en el documento de arras debe ser lo más detallada posible.
¿Cuáles son los tipos de contratos de arras?
Hay tres tipos de contratos de arras en la actualidad, y cada uno se diferencia del otro por el tipo de consecuencia legal que traería el incumplimiento de cualquiera de sus condiciones:
1. Contratos de arras penitenciales
Se utiliza para respaldar la entrega de cierta cantidad de dinero que se solicita para hacer la reserva de la vivienda, esa misma cifra servirá como una indemnización para la parte afectada (el vendedor) en caso de que el comprador incumpla con el contrato.
La consecuencia en sí del incumplimiento del contrato de arras penitencial, es indemnizar a la parte afectada, en el párrafo anterior te explicamos qué pasaría si como comprador no cumples con tus responsabilidades, pero si el vendedor es quien comete la falla, debe devolverte el doble de la cifra que has entregado para la reserva de la vivienda.
2. Contratos de arras confirmatorias
En este caso se procede a hacer la entrega de una señal, pero que no es tomada en cuenta como indemnización en caso de incumplimiento del contrato.
En el contrato de arras confirmatorias no se establece de forma clara cuáles son las penalizaciones legales en caso de que el contrato se rompa. Por lo que la parte afectada puede decidir de qué manera reclamar por los daños y perjuicios: bien puede exigir la venta inmediata del inmueble o una suma de dinero que sirva como indemnización.
De todas formas, lo que corresponde es iniciar una demanda y dejar en manos del juez la decisión final del caso.
3. Contratos de arras penales
Con este tipo de contrato de arras, se hace la entrega de una señal que será utilizada de forma directa como indemnización en caso de que se incumpla con el contrato.
En este caso se establecen desde el minuto uno cuáles son las penalizaciones, pero de igual manera, como comprador, puedes exigir la venta de la vivienda. Lo que quiere decir que puedes pedir el dinero de arras, pedir el doble de la cifra o hacer la demanda correspondiente para que el contrato se cumpla en su totalidad.
«¿Quiénes pueden hacerme un contrato de arras?»
En este punto quizá tengas la duda de cómo se puede redactar un contrato de arras, veamos entonces de qué maneras lo puedes conseguir:
1. Puedes pedirlo a la inmobiliaria
Hoy en día, es normal encontrar a inmobiliarias que se encarguen de este servicio. Por lo que lo más probable es que el coste de la redacción del contrato de arras se vea incluido en las comisiones de la venta.
En la mayoría de contratos que se llevan a cabo con la inmobiliaria de intermedio, se definen ciertas cláusulas en las que se especifica que se hará el cobro del coste del contrato de arras a nombre del vendedor.
Como todo, depende de a qué empresa inmobiliaria confíes este proceso y si decides hacerlo a través de ella, claro está.
2. Puedes contratar los servicios de un notario
Bien los puedes buscar en línea o en las oficinas presenciales, de igual forma, puedes encontrar en Google los perfiles de negocio que más llamen tu atención si lo que quieres es ahorrar tiempo y no tener que salir de casa.
Lo cierto es, que hay miles de profesionales que se dedican a ello, y el coste del servicio variará dependiendo de los honorarios de cada uno más la experiencia que tengan en el área. Para que te hagas una idea, el contrato de arras redactado por un notario puede variar desde los 95 a los 650 Euros.
3. Puedes hacerlo por tu cuenta
Existe la opción de que tú mismo escribas el contrato de arras del piso que vas a vender.
Puedes o escribirlo desde cero o buscar un modelo por internet que te sirva de guía. De todas formas, este consejo va acompañado de otro: pide ayuda a un profesional, aunque sea para que dé el visto bueno de que lo que has escrito es legal.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Pasemos a los detalles e información que debe tener un contrato de arras bien estructurado.
Recuerda, mientras más específico sea el documento, mejor. Por lo que te recomendamos que no te limites a colocar la información que consideres importante, ya que cada detalle cuenta. Tanto las características de la vivienda como las negociaciones finales a las que has llegado con la otra parte:
Entonces, ¿qué debe tener un contrato de arras bien escrito?:
- Datos de identidad de las partes involucradas: nombres y apellidos completos, Documento Nacional de Identidad o el Código de Identificación Fiscal (de ambas partes), y si el inmueble se encuentra registrado a nombre de más de una persona, se deben incluir todos los datos correspondientes.
- Dirección de domicilio: en el contrato deben estar descritas a detalle tanto la dirección oficial del comprador como la del vendedor. Y esto se debe a que toda información referente al proceso de compraventa, será enviada a dichas direcciones por parte de las entidades oficiales encargadas del mismo. En caso de que cualquiera de las partes se mude a otro lugar, debe hacer la notificación correspondiente a la otra parte.
- Ubicación del inmueble: ciudad, comunidad autónoma, dirección y demás detalles que sirvan para ubicar de manera correcta la ubicación de la vivienda.
- Tipo de contrato: como te comentamos más arriba, existen varios tipos de contratos de arras, por lo que en este documento tienes que especificar a cuál de los tres corresponde. En caso de que se trate de arras penitenciales, debes hacer mención del artículo 1.454 del Código Civil, en caso de que se obvie esta información, se entenderá que es un contrato de arras confirmatorias.
- Precio de la transacción: escrito en números y en letras.
- Cifra que se entrega como señal: el comprador de la vivienda hace la entrega de una cantidad de dinero a manera de reserva del inmueble, por lo que en el contrato se debe explicar cuál es la cantidad de dinero que corresponde a esta acción, tanto en números como en letras. Cabe destacar que esta cifra suele ser el 10% del valor total de la vivienda, por lo que en esta sección, también se debe aclarar que ese porcentaje debe ser restado del valor inicial de la casa.
- Plazo para la formalización de la venta: en este documento también se hace constancia de cuál es el plazo máximo para poder hacer la firma de las escrituras de la compraventa (que se hace con el notario). También se debe colocar en esta sección, en qué fecha el vendedor hará la entrega de las llaves del inmueble.
- Las consecuencias de incumplimiento: es vital hacer la inclusión detallada de cuáles son las posibles consecuencias en caso de que cualquiera de las partes incumpla con las responsabilidades legales establecidas en el contrato.
- Cargas de la vivienda: aquí se explica si la vivienda tiene cargas hipotecarias o no, si cumple con el pago de los impuestos que corresponden…
- Repartición de los gastos: ahora toca definir qué parte se hará cargo de qué gastos referentes a la compraventa.
- Firma: luego de haber establecido la fecha en la que se ha establecido el acuerdo, se procede a firmar el documento, ambas partes deben hacerlo, por supuesto.
Otras cláusulas que puede ser incluidas en el contrato de arras
Al ser un documento personalizado para cada proceso de compraventa, hay determinadas cláusulas que puedes elegir si añadirlas o no al contrato, pero que de todas formas es bueno que las conozcas:
- Repartición de impuestos.
- Fecha de entrega de las llaves.
- Inclusión de otros bienes materiales (coches, viviendas, electrodomésticos… ).
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