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Contrato de reserva de vivienda y sus diferencias del contrato de arras

Contratos de reserva de vivienda y arras

Para evitar a toda costa que otro comprador se lleve antes que tú a esa casa ideal (que ya habías rediseñado por completo en tu mente, por cierto) es que existe el contrato de reserva de vivienda. 

¡Si estás a punto de comprar una vivienda o inmueble puedes tener el gran alivio de que existan este tipo de trámites!

Si quieres irte por lo seguro y tener la certeza de que sí o sí esa vivienda será tuya es que tendrás que gestionar el contrato de reserva de compra venta. Pero antes tomarás en cuenta cuál es el modelo de contrato que aplica para tu situación actual. 

Porque el contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras tienen sus similitudes, pero al final tienen objetivos diferentes. 

Estamos hablando de ese documento que formalice tu interés de cara a los compradores por tener en tus manos y lo más pronto posible las llaves de ese inmueble, por lo que le hemos dado mucha prioridad a los detalles.

Es más, te dejamos más abajo infografías acerca del contrato de reserva que están de toma pan y moja, como para marcar este artículo en los favoritos del navegador. 

¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda? 

Es el documento o el contrato a través del cual un comprador reserva una vivienda con el pago adelantado de cierta cantidad de dinero, que puede variar dependiendo del caso. Luego, dicha cantidad será restada del precio total de la misma y el vendedor tiene el compromiso legal de hacer la entrega del inmueble. 

Es decir que, funciona como una «forma legal de apartar» esa vivienda que quieres pero que de momento no cuentas con el capital total para pagarla. A través del contrato de reserva de vivienda, el comprador tiene la obligación de terminar de pagarla en su totalidad.

Lo más interesante del contrato de reserva es que puedes llevarlo a cabo incluso si el inmueble todavía no ha sido construido o si todavía la casa que quieres comprar está en proceso de construcción. 

De ser el caso, el vendedor tiene la obligación de terminar la obra con todas sus características indispensables. 

Así que si estás en la búsqueda de una vivienda y ya conoces a detalle cuál podría ser esa casa ideal, el contrato de reserva de vivienda podría ser la solución para que no se te escape de las manos. 

Aunque tiene ciertas similitudes con el contrato de arras y suelen ser confundidos entre sí.  

Cuál es el contrato de reserva de vivienda
¿Cuál es el contrato de reserva de vivienda?

Diferencias entre el contrato de reserva de una vivienda y el contrato de arras 

El contrato de arras es por su parte, la firma de un documento legal en el que se establece un acuerdo entre ambas partes para que cada una cumpla con sus obligaciones. 

En palabras sencillas, el contrato de arras tiene como objetivo el poder llevar a cabo el cumplimiento de una obligación, que en este caso sería que el vendedor entregue la vivienda al comprador y que el comprador pague la totalidad del importe. 

¿En qué se diferencian cada uno? El contrato de arras, por su parte, está regido según el Código Civil Español, pero el contrato de reserva de vivienda no está regido por ninguna regulación previamente establecida, por lo que el contrato de arras podría inspirar mayor seguridad en términos jurídicos. 

Y con el contrato de reserva de vivienda no puedes rescindir la firma, a no ser que hayan sido unificadas las causas y se solicite la rescisión del contrato (que no sucede en casi la totalidad de los casos).

El contrato de arras puede disolverse si pagas la indemnización ante el ente público correspondiente.

Diferencias entre contrato de reserva y el de arras
Diferencias entre contrato de reserva y el de arras

Los 3 tipos de contratos de arras 

  • Contrato de arras confirmatorias: las consecuencias en caso de que exista incumplimiento de contrato son las mismas a las del contrato de reserva de vivienda, si cualquiera de las dos partes no cumple con sus obligaciones tendrá que afrontar consecuencias jurídicas y legales. Si el comprador tiene un arrepentimiento de cara al contrato perderá el arras y si el vendedor no entrega la vivienda tendrá que hacerse cargo del pago de la doble cantidad de dinero que ha entregado el comprador. 
  • Contrato de arras penitenciales: con esta modalidad de contrato existe la posiblidad de disolverlo en caso de que cualquiera de las dos partes no se encuentre en el deseo de cumplir con sus obligaciones, tiene las mismas consecuencias del contrato de arras confirmatorias solo que en este caso, existe la posibilidad de romper el contrato de raíz y no se toma en cuenta como arrepentimiento. 
  • Contrato de arras penales: tiene las mismas condiciones del contrato de arras penitenciales a diferencia de que cualquiera de las dos partes tiene el derecho a exigir que la otra cumpla con sus obligaciones o habrá consecuencias penales.

Con el contrato de arras, el dinero que entrega el comprador a manera de reserva de la vivienda es parte de sus ahorros totales. 

Dada la situación de que el banco ofrece hasta el límite del 80% del valor de compra o la tasación total de la vivienda, el comprador debe contar con el ahorro del 20% restante del valor total + un 10% hasta un 15% extra para gastos de tramitación de documentos y notarías. 

P.D.: hazte con el servicio gratuito de tasación online de Trioteca y calcula cuál es la cantidad de dinero que debes ahorrar para comprar tu nueva casa.  

¿Y cuál de los dos contratos te conviene más?  

Como siempre te decimos: todo depende de tu situación. 

Si tienes la seguridad de que podrás llevar a cabo el cumplimiento del pago si te decides a optar el contrato de reserva de vivienda, es mejor que firmes ese documento para que otra persona no compre la casa que tú quieres. 

Pero si todavía no tienes la seguridad o te encuentras en proceso de obtener la financiación para comprar tu casa, lo más recomendable es que te decidas por firmar un contrato de arras, ya que así podrás rescindirlo en caso de que lo necesites. 

Derechos y obligaciones del contrato de reserva

Lo mejor es que todo quede bien esclarecido desde el primer momento, así que te conviene saber cuáles son los derechos y obligaciones de ambas partes en caso de que todavía estés meditando la posibilidad de firmar un contrato de reserva. 

  1. El comprador: 
  • Si se establece el contrato el comprador automáticamente tiene el derecho a comprar una vivienda en el periodo de tiempo y al precio que ha acordado con el vendedor en negociaciones anteriores. 
  • En cuanto a sus obligaciones, el comprador no puede desistir de su decisión de comprar la vivienda incluso si posterior a la firma encuentra una vivienda que le gusta o convenga más; debe cumplir con los plazos de pago que se han establecido en el contrato. 
  1. El vendedor:  
  • El vendedor solo cumple su obligación de hacer la entrega del inmueble al comprador en el tiempo pactado en las negociaciones y ya establecido en los documentos firmados.

Como aclaratoria adicional: en caso de que estés por firmar tu contrato de reserva de vivienda, tienes que saber que no puede ser rescindido si no ha sido establecida una cláusula dentro de la documentación que indique que así puede hacerse, solo en caso de que o no se hayan cumplido las obligaciones de ambas partes o de que existan circunstancias externas que lleven a esa decisión.

Derechos y obligaciones del contrato de reserva
Derechos y obligaciones del contrato de reserva

Ventajas y desventajas del contrato de reserva de vivienda y del contrato de arras

A este punto ya tienes bien en claro cuáles son las diferencias de cada uno, pero ¿qué hay de las ventajas que puedes percibir de ambos documentos? Échales un ojo más abajo:

  • Ambos contratos te brindan la seguridad que necesitas para llevar a cabo tu compra, aunque el contrato de reserva de vivienda no pueda rescindirse a no ser que exista alguna situación extrema y ya haya sido asomada la posibilidad en los documentos; tanto el comprador como el vendedor tienen condiciones que respaldan la seguridad legal de ambos. 
  • No hay espacio para las modificaciones de contrato, el comprador y el vendedor se comprometen legalmente a cumplir con sus obligaciones en el tiempo acordado, lo que representa una gran ventaja para ambas partes. 

¿Y cuál podría ser la desventaja? De cara al comprador, el no poder conseguir a tiempo la financiación necesaria para cumplir con la totalidad del pago. Y para el vendedor, una vez firmados los contratos, sobre todo el de reserva de vivienda, ya no hay oportunidad de conseguir otro comprador que le haga una oferta económica más atractiva por el inmueble. 

¿Cuánto dinero debes dar para poder reservar una vivienda? 

La cantidad de dinero para reservar será establecida en base al precio de venta, aunque es una cantidad variable, suele ser fijada entre el 1% y el 5% del precio total de la vivienda. Por poner un ejemplo, si el valor de la casa que quieres comprar es de 450.000€, tendrás que pagar entre 4.500€ y 22.500€ al vendedor. 

Cabe destacar que no es un porcentaje extra al valor total de tu casa, sino que se resta del precio final de la venta. Lo único que tendrás que tomar en cuenta es que si la vivienda es nueva, pagarás el 10% del IVA de señal

El contrato de reserva de vivienda suele firmarse en el momento en el que las viviendas están en proceso de construcción o recientemente construidas y siempre sucede una vez que ambas partes hayan llevado a cabo la negociación. 

Este contrato es la base de las condiciones que se volverán a tomar en cuenta en el momento de firmar el contrato de compraventa

En cambio, si optas por firmar un contrato de arras, la situación cambia. Por lo general, entregas un 10% del valor de la vivienda con el concepto de arras. Volvemos a tomar el ejemplo de más arriba: si el valor de la casa es de 450.000€, con el contrato de arras tendrás que pagar 45.000€

Cabe destacar que con este tipo de contrato, podrías negociar un porcentaje menor con el vendedor y ajustar las cláusulas que ambas partes consideren necesario. 

¿Qué debe incluir el modelo de contrato de reserva de vivienda? 

Existe una serie de datos e información que deben ser incluidos en toda documentación que será firmada posteriormente. Y es que un documento legal no existiría sin los nombres completos y DNI de quienes lo conforman, por ejemplo. Entre otros detalles como: 

  • Descripción a detalle del bien inmueble: cuál es la superficie en metros cuadrados de la vivienda, cuál es la dirección exacta, la referencia catastral… 
  • Importe de la señal de compra del inmueble: como te decíamos más arriba, por lo general suele ser entre el 1% y el 5% del valor total de la vivienda. 
  • Forma de cancelación del pago: una de las condiciones esenciales para este tipo de contratos es saber de qué manera y a través de qué medio se hará el abono de los pagos correspondientes de parte del comprador. También debe aclararse de qué manera será la repartición de los gastos. 
  • En caso de ser necesaria, la cláusula de rescisión: solo si existe alguna condición extrema que sea necesaria tomar en cuenta para que haya una posible rescisión del contrato. De lo contrario, es muy poco probable que esto se dé en un contrato de reserva de vivienda, sucede más si la firma es del contrato de arras. 

¿Qué debe incluir el modelo de contrato de reserva de vivienda?
¿Qué debe incluir el modelo de contrato de reserva de vivienda?

¿Ya has tenido tu primer acercamiento a este tipo de contratos? 

Comprar una casa no es algo que te suceda todos los días ¡por lo que es un eventazo total!

No te vamos a engañar, da un poco de nervios formalizar acuerdos y tomar grandes decisiones. Pero bien que valen la pena, porque por fin podrás vivir en la casa que tanto has querido.

Y si nos sigues el rastro en redes, ya te habrás dado cuenta de que no paramos nunca de aconsejarte para que la búsqueda de tu nueva hipoteca no se convierta en un lío. 

Para dar el paso de llevar a cabo tu primer contrato de reserva de vivienda ya debes tener antes la firma de tu hipoteca aprobada, así que desde Trioteca siempre estaremos dispuestos a echarte una mano con todo el proceso de búsqueda y firma. 

¿Ya hemos conversado antes? De no ser así, estás a solo un clic de nuestra primera llamada. 

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