C贸mo vender un piso para comprar otro

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Tu familia ha crecido o quer茅is m谩s espacio y llega el momento de la gran pregunta 驴c贸mo hago para vender un piso para comprar otro?驴Tengo que buscarme uno de alquiler mientras paso de uno a otro?驴Y si el piso tiene una hipoteca pendiente? Este tipo de operaciones son muy comunes y hoy te explicamos c贸mo enfocarlas.

Primero de todo; los requisitos para vender un piso

Es importante tener claro este punto si queremos vender un piso para comprar otro, porque de ellos dependen algunas variables del proceso, especialmente lo relacionado a la hipoteca.

En la notar铆a, salvo que llegu茅is a un acuerdo con el comprador, os pedir谩n presentar la siguiente documentaci贸n:

  • Nota Simple Registral: Lo puedes conseguir en el Registro de la Propiedad y puedes pedirlo online.聽
  • Certificado de Eficiencia Energ茅tica: Su periodo de validez es de 10 a帽os, salvo para los inmuebles con una categor铆a G, en los que caduca a los 5 a帽os. Si lo tienes que renovar, tendr谩s que contratar un t茅cnico para que elabore el informe y puedas tramitar el certificado.
  • Certificado de la Inspecci贸n T茅cnica de Edificios: Lo puedes pedir al presidente o el gestor de la comunidad. Es obligatorio para los edificios de cierta antig眉edad en algunas comunidades aut贸nomas. Te lo explicamos mucho m谩s en profundidad en este art铆culo.
  • Certificado de deuda cero, conforme se ha pagado la hipoteca. Este punto te lo explicamos m谩s adelante.
  • Certificado de que est谩s al corriente de pago en la comunidad de propietarios. Este documento te lo dar谩 el presidente o el gestor de la comunidad.
  • Comprobante de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

De todos estos puntos, seguro que uno te ha llamado la atenci贸n; el que hace referencia a que la hipoteca tiene que estar pagada. 驴Y si necesito vender el piso para pagar la hipoteca? No te preocupes, porque eso se soluciona de una forma sencilla.

C贸mo vender un piso con hipoteca para comprar otro

Para vender un piso, necesitas que este est茅 libre de cargas, incluidas cargas hipotecarias. Pero, cuando quieres vender un piso para comprar otro, a menudo necesitas vender el piso para amortizar el capital pendiente de la hipoteca. 驴Parece la pescadilla que se muerde la cola verdad? Pues no te preocupes, porque la soluci贸n es sencilla.

Si vas a vender un piso con hipoteca para comprar otro, tendr谩s que hablar con el banco con el que tienes la hipoteca. Este, el d铆a que firmes la venta, enviar谩 un apoderado. El comprador llevar谩 dos cheques; uno por el capital pendiente de amortizar de tu hipoteca y otro con el resto del precio de compraventa. En la notar铆a, el comprador entregar谩 el cheque por el capital pendiente de la hipoteca al apoderado de tu banco, y este har谩 entrega del certificado de deuda cero. En ese momento, ya puedes firmar la compraventa.

Pasos a seguir para vender un piso y comprar otro

1. Poner a la venta tu vivienda

Lo importante es empezar por ah铆, porque esto te permitir谩 saber el precio real por el que podr谩s venderla. Pongamos un ejemplo para explicar por qu茅 es importante empezar por aqu铆:

Rosa quiere vender un piso para comprar otro. Ella calcula que su piso se vender谩 por 250.000鈧. Descontando el capital pendiente de la hipoteca y los impuesto a ese precio de compraventa, calcula que la vivienda que puede permitirse ser谩 de unos 400.000鈧.聽

Rosa empieza a ver pisos, sin haber puesto el suyo en venta, y encuentra uno de 400.000鈧 que le encanta. Firma unas arras, dejando una se帽al del 10% del precio; 40.000鈧.

En este punto, Rosa pone su piso en venta por 250.000鈧 y se encuentra con que ning煤n comprador est谩 interesado en el piso. Lo consulta con una inmobiliaria y esta le dice que el precio adecuado de venta ser铆a de 200.000鈧. 250.000鈧 era un precio fuera de mercado.

Rosa se encuentra entonces con que tendr谩 50.000鈧 menos de entrada para la nueva vivienda y, por lo tanto, no puede permitirse la nueva vivienda. Por lo tanto, Rosa pierde los 40.000鈧 de las arras.

Si Rosa hubiese empezado por poner la vivienda en venta, hubiese visto que no hab铆a interesados por 250.000鈧. Entonces, hubiese bajado el precio a 200.000鈧, empezando a recibir mensajes de personas interesadas y hubiese calculado el presupuesto para su nuevo piso teniendo en cuenta que vender铆a su vivienda por 200.000鈧 y no por 250.000鈧, por lo que no habr铆a perdido las arras.

2. Empezar a buscar el nuevo piso

Una vez compruebas que hay personas interesadas en tu piso, ya puedes empezar a buscar tu nuevo hogar, teniendo un presupuesto realista definido.

Cuando encuentres el piso que te gusta, antes de reservarlo, pasa por el siguiente paso.

3. Pide informaci贸n de hipotecas

Llega el momento de ver qu茅 te ofrecen los bancos para tu hipoteca. Lo mejor es que lo hagas a trav茅s de una empresa como Trioteca, porque adem谩s de que te conseguiremos ofertas de varias entidades para que compares, te guiaremos sobre la vivienda que te puedes permitir, confirmando as铆 tu presupuesto.

Una vez comprobamos que la operaci贸n es viable, entonces puedes reservar la vivienda.

4. Vendes tu piso

Como explic谩bamos antes, al momento de vender el piso ya dejar谩s resuelto todo lo relativo a la anterior hipoteca. La gran pregunta es 驴qu茅 hago el tiempo que pasa entre que vendo un piso y compro el nuevo?驴tengo que irme a una vivienda de alquiler? Lo habitual en estos casos es llegar a un acuerdo con los compradores de tu vivienda. Por ejemplo, que acord茅is un alquiler de un mes. Eso s铆, cualquier acuerdo al que llegues, formal铆zalo por escrito, para que no hayan sorpresas.

5. Compras tu nuevo hogar

Ahora s贸lo queda firmar la compraventa de tu nueva vivienda y la escritura de la nueva hipoteca.聽

Gastos de vender un piso para comprar otro

Gastos de vender un piso

La plusval铆a municipal聽

Lo que coloquialmente conocemos como 鈥減lusval铆a municipal鈥 es el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto grava la revalorizaci贸n del suelo desde que compras la vivienda hasta que la vendes.

Hay diferentes f贸rmulas de c谩lculo para pagar la plusval铆a municipal y podr谩s elegir el que prefieras.

El IRPF

La venta de la vivienda tienes que incluirla en la declaraci贸n de la renta. Y, si se ha producido una ganancia patrimonial, tendr谩s que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas F铆sicas.

Sin embargo, en este caso, como vas a reinvertir el dinero en comprar tu nueva vivienda habitual, no tendr谩s que pagar nada de IRPF. Tampoco tendr谩s que hacerlo si tienes m谩s de 65 a帽os.

El IBI

El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles del a帽o que se vende la vivienda es responsabilidad del vendedor. Es habitual llegar a un acuerdo con el comprador para que cada uno pague la parte proporcional en funci贸n de los meses en los que tenga en propiedad la vivienda, pero el comprador te pagar谩 su parte proporcional posterior a la venta.

Gastos de cancelaci贸n de la hipoteca

Si a煤n no hab铆as terminado de pagar la hipoteca, su cancelaci贸n en el Registro de la Propiedad conllevar谩 unos gastos de gesti贸n. Adem谩s, si as铆 lo contempla la escritura de tu hipoteca, la entidad bancaria podr铆a cobrarte comisiones por amortizaci贸n y/o cancelaci贸n.

Gastos de comprar un piso

ITP/IVA

Si compras una vivienda de segunda mano, tendr谩s que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que var铆a de una Comunidad a otra.

Si compras una obra nueva, pagar谩s el IVA, que es de un 10%.

Gastos de notar铆a, gesti贸n y registro

Si bien los gastos de la escritura de la nueva hipoteca los paga el banco, los de la escritura de la vivienda los paga el comprador.

Tasaci贸n

El 煤nico gasto relativo a la nueva hipoteca que paga el comprador es la tasaci贸n. Una tasaci贸n de vivienda suele costar entre 250 y 500鈧, dependiendo de la vivienda.

Con Trioteca, adem谩s de conseguir un mejor precio en la tasaci贸n, este tr谩mite estar谩 listo en 72 horas.

Para vender un piso para comprar otro lo mejor, si no tienes experiencia y no conoces el sector inmobiliario e hipotecario, es que recurras a expertos.聽

En Trioteca, te acompa帽amos en el proceso de gesti贸n de la hipoteca de principio a fin y no te cobramos nada. Si finalmente firmas la hipoteca con nosotros ser谩 el banco con el que la firmes quien pagar谩 nuestros honorarios, sin poder repercutirlos en tu cuota. Y, como todos los bancos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.

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