¿Cómo puedes hacer para asegurar el amparo del techo familiar a un hijo o pariente que no dispone de la plenitud de sus facultades físicas o psíquicas?, ¿te preocupa qué le pueda pasar a ese familiar que ha tenido dificultades para independizarse y mantenerse solvente financieramente?…
La solución que se ha aplicado desde hace mucho tiempo es la constitución de un derecho de habitación.
Este es un procedimiento legal que puede ayudarte y darte tranquilidad, pero tiene formalismos en su redacción y presentación que conviene entender más.
Si buscas información en la red sobre ese aspecto, vas a encontrarte con un universo de información cargado de muchos vocablos técnicos propios del derecho.
¡Que lejos de ayudar a entender las opciones a seguir, te obligarán a buscar un diccionario jurídico o perder tiempo!
Hoy, desde TRIOTECA, podrás entender con menos tecnicismos qué es el derecho de habitación, cuál es su basamento legal, cómo se valora y otros temas de importancia.
¿Qué es el derecho de habitación?
Se denomina derecho de habitación a la ocupación autorizada que realiza una persona y su familia sobre los espacios de una casa ajena que le son necesarios para satisfacer sus carencias de vivienda.
Esa persona sería el titular de ese derecho real y suele recibir el nombre genérico de «habitacionista».
El instrumento legal que aborda la materia es el Código Civil. En particular, los artículos que van desde el 523 hasta el 529, que son amplísimos.
Por tal razón, es en la escritura o título de constitución del derecho que se señalan los términos de la ocupación, tanto espacial como temporalmente, o bien, mediante el alcance de condiciones particulares.
Este documento lo hacen el propietario y el titular del beneficio. También puede constituirse por instrucciones manifestadas en testamentos.
El derecho de habitación en el Código Civil y otros instrumentos legales
Tanto en el Código Civil como en varias leyes se regulan en conjunto dos derechos que pudieran confundirse. Estos son el derecho de uso y el derecho de habitación.
A fin de evitarte confusiones, puedes aprender más sobre el tema en este artículo. Un buen comienzo es familiarizarte con los instrumentos legales y los términos que encontrarás a continuación, pues te ayudará a comprender mejor los artículos completos si quieres leerlos más adelante.
Artículos legales recomendados del Código Civil
- Artículo 524. Tema: alcances de los derechos de uso y habitación.
- Artículo 525. Tema: prohibición de traspaso de los derechos.
- Artículo 527. Tema: obligaciones.
- Artículo 529. Tema: extinción.
- Artículos 523, 468, 1279, 1280. Tema: régimen de constitución del derecho de habitación.
Artículos legales recomendados de la Ley de Hipoteca
- Artículo 2.2. Tema: inscripción de los derechos en el Registro de la Propiedad.
- Artículo 108.3. Tema: prohibición de hipotecar estos derechos.
Artículo legal recomendado por la Ley de Enjuiciamiento Civil
- Artículo 605.2. Tema: prohibición de embargo de la propiedad.
Términos asociados a los artículos legales recomendados
- Título constitutivo: es la escritura que realiza una de las partes o ambas donde se explica el alcance del derecho.
- Frutos: en sentido real se refiere a los frutos de las plantaciones y/o descendencia de animales domésticos o de consumo en el caso de derecho de uso agrícola o ganadero. En sentido figurado, puede aludir a las prestaciones o servicios derivados del uso de los bienes muebles o inmuebles.
- Cosa ajena: propiedad de otro, puede ser un bien mueble o inmueble.
Principales características del derecho de habitación
- Se faculta a una persona en particular, por eso es de carácter personal.
- No se traspasa ni se arrienda.
- La finalidad es el alojamiento, que es gratuito, pues el titular no paga ninguna renta.
- Se aplica a la vivienda, generalmente a una parte de ella.
- No aplica a bienes muebles.
- Se establece un lapso de tiempo, que puede estar expresado de forma directa o indirecta.
- Tiene marco legal particular.
Tipos de derecho habitacional
Podemos diferenciar entre dos tipos de derecho de habitación. Primero, los que se constituyen y seguirán teniendo vigencia a pesar de la muerte de los propietarios de la vivienda, siendo entonces de carácter vitalicio.
Y segundo, aquellos con un límite de tiempo o una condición por cumplir, es decir, derechos de habitación de carácter temporal.
Estos son dos ejemplos para ilustrar mejor el tema: 1) se concede el derecho de habitación a un hijo con discapacidad y 2) se faculta a que un hijo tenga derecho de habitación hasta que contraiga matrimonio o cumpla «X» años de edad.
¿En qué se diferencia y se asemejan el derecho de habitación y el derecho de uso?
Aunque los dos son derechos reales y se tratan en el mismo título del Código Civil, tienen diferencias notables:
En el derecho de uso, el usuario puede ser una persona física o jurídica, al que se le otorga derecho real sobre un bien inmueble o mueble.
En el caso de una vivienda, en el derecho de uso, esta puede emplearse para habitarla y/o sacar provecho de ella, como arrendarla o realizar alguna actividad comercial.
Se otorga a la totalidad de la misma, es decir, todos los metros cuadrados que posee y que puedan aprovecharse. Incluso haciendo uso del mobiliario.
Además, está sujeto a lo que el usuario pueda consumir de los frutos, en sentido literal o figurado.
En cambio, el derecho de habitación solo lo pueden constituir personas físicas. La vivienda se debe usar para habitarla y se limita a las áreas necesarias que requiere el beneficiario y/o su familia.
Por supuesto, hay áreas comunes que se compartirán con los otros habitantes de la casa que no estén incluidos en el derecho de habitación.
Estas áreas pueden ser el salón, el patio, la cocina, el baño… por mencionar algunos de los ambientes de uso compartido.
Sin embargo, ambos términos tienen semejanzas también.
Por ejemplo, los dos derechos (uso y habitación) se otorgan de forma personal y pueden constituirse mediante escritura, bien sea a solicitud del propietario o de mutuo acuerdo con el beneficiario, o por testamento.
También coinciden en que, en ambos casos, la propiedad de la vivienda o piso objeto de cualquiera de los derechos recae en otra persona.
De igual modo, la finalidad pudiera considerarse la misma: la satisfacción de las necesidades del usuario y habitacionista y de su núcleo familiar.
¿Se puede estimar el valor del derecho de habitación?
Sí. En el artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio están las bases de cálculo. El cálculo varía para los dos tipos de derecho de habitación (vitalicio y temporal). Para ello, se aplican pasos diferenciales al 75% del valor de la vivienda.
En el caso del tipo vitalicio, la fórmula es: (89 – edad del titular del derecho al final del año) % X (que es el 75% del valor del bien).
Si se trata del derecho temporal de habitación, la fórmula es: (2 x n.º años restantes de la vigencia del derecho) % x (que es el 75% del valor del bien).
¿Qué ventajas tiene la implementación del derecho de habitación?
Bueno, como leíste al principio, este derecho puede servir para asegurar el alojamiento de tus hijos o familiares que quieras amparar, por ejemplo, en caso de problemas de salud física o mental.
El derecho habitacional también ha sido usado para proteger el patrimonio, evitando el embargo del inmueble en caso de problemas económicos.
Lo han implementado personas que tuvieron algún riesgo financiero o deudas que cubrir, para asegurarse de tener al menos un espacio para vivir.
A otras personas también les ha servido para obtener algunos beneficios fiscales, al contar con un deducible más que agregar a las utilidades.
¿Es lo mismo el derecho de habitación y el poder arrendar una habitación?
No, para nada son lo mismo. Aunque suenen parecido, hay grandes diferencias. El derecho de habitación se formaliza mediante una escritura o título de constitución y el beneficiario no tiene que pagar nada por el alojamiento.
En cambio, el arrendamiento de una habitación se formaliza a través de un contrato y sí hay pago de por medio por el alojamiento con una periodicidad determinada. Esto puede ser diario, semanal, mensual… como te convenga.
Además, como todo contrato, hay cláusulas que deben ser cumplidas por ambas partes, y posibles consecuencias si no se cumplen.
Eso sí. Ambos, el derecho de habitación y el arriendo de una habitación, están contemplados en el Código Civil, aunque otras jurisprudencias que también los regulan son distintas.
Acerca de las obligaciones del habitacionista (ocupante)
El artículo del Código Civil que reseña las obligaciones de las personas facultadas por el derecho de habitación es el número 527.
Este señala: «si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.
Si solo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos…»
Como puedes observar, no existe una expresión directa de las obligaciones del habitacionista, salvo que se ocupe toda la casa. No obstante, aplicaría en caso de que no exista una escritura de constitución o no se mencione nada de ello.
Esto resalta la importancia de la elaboración del título de constitución, que pudiera ser consensuado entre las partes. De forma tal que se incluya en la escritura de algunas contribuciones, monetarias o no, a fin de mantener la habitabilidad de la vivienda.
Por supuesto, esto podría depender de la edad de los habitacionistas, de su condición física, de las condiciones de la vivienda, de los ingresos percibidos, entre otros aspectos.
¿Cómo se extingue el derecho de habitación?
Este derecho se finiquita por abuso grave del ocupante o su familia sobre la habitación. A ello se suman las causas de extinción del derecho de usufructo, que son:
- Muerte del titular del derecho.
- Expiración del plazo del derecho, o cumplimiento de la condición reseñada en el título constitutivo.
- El propietario y el titular del derecho son la misma persona.
- Renuncia.
- Pérdida total de la habitación.
- Otra opción de vivienda.
¿Se puede vender una propiedad sujeta a derecho de habitación?
Se ha tratado de avanzar con relación a este tema mediante resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado.
Se dispone que debe haber consentimiento entre el titular del derecho de habitación y el propietario de la vivienda.
Otra solución que ha sido probada involucra la renuncia al derecho de habitación. De esta forma el propietario podría vender, pero previo a esto se debe pagar un impuesto por donaciones. Los cálculos necesarios se basan en la estimación del valor del derecho de habitación ya explicado.
Importancia de la asesoría en materia del derecho de habitación
Ya te habrás dado cuenta, por todo lo explicado, que es necesario contar con asesoría especializada para poder realizar una escritura que se adecue a tus necesidades como habitacionista y de tu familia.
O si estás evaluando conceder el derecho de habitación a un familiar en tu propiedad.
Para esos efectos y muchos otros relacionados con el ámbito inmobiliario puedes contar con nosotros.
En TRIOTECA te acompañamos en los procesos que necesites.
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