¿Te has encontrado ofertas de viviendas muy baratas con el título “ideal para inversores”? Seguramente sea un inmueble del que el propietario venda la nuda propiedad y mantenga el usufructo vitalicio. Hoy te explicamos qué significa esto.
¿Qué es el usufructo vitalicio?
Normalmente, cuando tú compras un bien, como una vivienda, lo normal es que adquieras el “pleno dominio”. Esto significa que te conviertes en propietario del bien y también tienes derecho a habitarlo. Es decir has adquirido la nuda propiedad (eres propietario) y el usufructo (derecho a su uso y disfrute).
Pero, luego están los anuncios con el título “ideal para inversores”. En este caso, si abres la oferta, es probable que te encuentres con una vivienda de la que se vende la nuda propiedad. Normalmente, pagas al propietario una cantidad pequeña de dinero, y una cuota al mes hasta su fallecimiento. Por eso la oferta suele incluir la edad del usufructuario.
Es algo bastante habitual en el caso de personas mayores sin hijos, porque esto les permite obtener los beneficios de vender la vivienda, pero seguir habitándola mientras vivan. Es decir, mantener el usufructo vitalicio. También se da a menudo en las herencias, en las que las parejas con hijos dejan por escrito que, si uno de los progenitores y titulares fallece, el otro, además de ser propietario del 50% de la vivienda, mantiene el usufructo vitalicio.
Derechos y obligaciones del usufructuario
El usufructuario de una vivienda podrá hacer las reformas que necesite para acondicionar la vivienda para su uso y disfrute, siempre que estas no alteren la forma o sustancia. Por ejemplo, puede reformar la cocina, pero no puede tirar un muro para unir dos estancias.
Además, el usufructuario también tiene derecho a alquilar la vivienda o a no vivir en ella.
En cuanto a las obligaciones, tendrá que hacerse cargo de las reparaciones ordinarias, de mantener el bien en buen estado y del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de la tasa de basuras.
En cuanto a los gastos de la comunidad, el código civil establece que el usufructuario será responsable de pagar los gastos ordinarios, es decir, las cuotas de la comunidad, y el propietario los extraordinarios, como las derramas.
Derechos y obligaciones del propietario de la nuda propiedad
El propietario de la nuda propiedad de una vivienda, pero no del usufructo, puede hipotecar la vivienda y venderla a un tercero. Sin embargo, salvo que llegue a un acuerdo con el usufructuario, sólo podría vender la nuda propiedad, no el usufructo.
La persona que tiene la nuda propiedad no tendrá que hacerse cargo de las reparaciones ordinarias, pero sí de las extraordinarias y de las derramas de la comunidad. Algo similar a cuando alquilamos una vivienda.
¿El usufructo vitalicio se puede heredar?
No, el usufructo vitalicio no se puede heredar porque se extingue con el fallecimiento. Si una persona tiene el usufructo vitalicio de un bien inmueble, y otra la nuda propiedad, cuando la primera fallece, su derecho de usufructo se extingue y pasa al propietario.
La única excepción en la que esto no será así es cuando hay varios usufructuarios. Por ejemplo, si compras la vivienda a una pareja y ambos tienen el usufructo vitalicio en copropiedad. En ese caso, no adquirirías el derecho al uso y disfrute del bien hasta que ambas personas falleciesen. Es el caso que mencionábamos antes de que, si uno de los dos fallece, los descendientes se convierten en copropietarios, pero no tienen el usufructo.
¿Cuándo se extingue el usufructo vitalicio?
En el caso del usufructo vitalicio, tal y como hemos explicado, se extingue al fallecimiento del propietario del mismo. En ese momento, deberemos cancelar el usufructo en el Registro de la Propiedad presentando el certificado defunción.
Aunque, hay dos excepciones a esta norma:
- Cuando el usufructo vitalicio tenía un tiempo establecido, y este periodo termina.
- Cuando el usufructuario renuncia al usufructo vitalicio.
¿Para qué sirve el usufructo vitalicio?
Hay varias situaciones en las que puede que una persona mantenga el usufructo vitalicio. Una de las más habituales es la que ya hemos mencionado; una persona mayor sin herederos que decide vender la nuda propiedad.
Existe otra situación en la que el usufructo vitalicio puede ser una opción y es en las herencias. Cuando una pareja con hijos es propietaria de un inmueble y uno de los miembros de la pareja fallece, su parte de la propiedad pasaría a ser de los hijos. Sin embargo, hay veces que, para no obligar al otro progenitor a abandonar la vivienda, los hijos deciden darle el usufructo vitalicio.
También puede ocurrir que el progenitor fallecido fuese el propietario de la vivienda, pero tuviese el usufructo en régimen de copropiedad. En ese caso, su pareja mantendría el usufructo vitalicio.
Otra situación puede ser al contrario, cuando los progenitores donan un bien a un hijo. En este caso, los padres pueden otorgarle el usufructo vitalicio a su hijo, de forma que este pueda vivir en la vivienda, pero ellos sigan siendo los propietarios.
Son muchas las situaciones en las que puede otorgarse un usufructo vitalicio.
Diferencia entre usufructo vitalicio y usufructo universal
El usufructo universal es el derecho al uso y disfrute de todos los bienes de una persona. Esto incluye tanto bienes inmuebles, como bienes muebles, como pueden ser, por ejemplo, ser su dinero o sus joyas.
Por lo que, podemos tener el usufructo vitalicio de, por ejemplo, una vivienda y en ese caso sólo tenemos el uso y disfrute de la misma hasta nuestro fallecimiento, pero no del resto de bienes del propietario. Mientras que, si tuviésemos el usufructo universal vitalicio, haría referencia a que tenemos derecho al uso y disfrute de todos los bienes del propietario, no únicamente de uno de los bienes.
Diferencia entre usufructo vitalicio y derecho de habitación
Tanto en el usufructo vitalicio como en el derecho de habitación, la persona sobre la que recae tiene derecho a vivir en la vivienda. Pero, mientras en el usufructo vitalicio, el usufructuario puede alquilar el piso a un tercero, en el caso del derecho de habitación, no contempla esa posibilidad.
Vender el usufructo vitalicio
Como ya hemos mencionado, es cada vez más habitual la venta de inmueble con usufructo vitalicio.
Si compramos la nuda propiedad de una vivienda, pero otra persona mantiene el usufructo, tendrá derecho a vivir en ella o alquilarla, quedándose con los beneficios de este alquiler.
En cualquier caso, este tipo de venta de inmueble con usufructo vitalicio tienen muchas implicaciones legales y es esencial contar con el asesoramiento de abogados especializados en derecho inmobiliario.
¿Se puede pedir una hipoteca para comprar una nueva propiedad?
En términos generales, sí existe la posibilidad de pedir una hipoteca para una nuda propiedad. Pero en la práctica, es muy difícil que encuentres una entidad que acepte este tipo de operaciones.
De ahí, que en los anuncios de venta de inmuebles con usufructo vitalicio, se busque a inversores. Ya no sólo porque la persona que lo compre no podrá disfrutar de la vivienda, sino porque probablemente necesite tener todo el capital.
