¿Habéis heredado un piso entre varios hermanos y queréis venderlo?¿Estás en un proceso de divorcio y quieres comprar a tu pareja su parte de la vivienda? Hablamos de una disolución de condominio y en este artículo te explicaremos en qué consiste y cómo se hace.
Qué es un condominio
Un condominio es una situación de copropiedad. Es decir, que varias personas son propietarias de un mismo bien. Por ejemplo, cuando una pareja se compra una vivienda de la que ambas partes son propietarias.
Los copropietarios tienen varios derechos y deberes contemplados en el Código Civil, en los artículos del 392 al 406. Entre ellos, tiene la obligación de mantener en buen estado el bien y el derecho de disfrutar del mismo.
La cuota de propiedad, es decir, la parte que pertenece a cada propietario, dependerá de si hay algún documento que la defina o no. Si, por ejemplo, una pareja casada se divorcia, pero habían hecho un reparto de bienes en el que se establece que una parte es propietaria del 30% de la vivienda, y la otra del 70%, esa será la cuota de propiedad de cada uno. En cambio, si no existe un acuerdo, según lo establecido en el Código Civil, la propiedad se repartirá a partes iguales. Por ejemplo, si hay 4 propietarios, cada uno ostentará la propiedad del 25% del bien.
Qué es una disolución o extinción de condominio
La extinción o división de condominio es el proceso legal mediante el cual se disuelve esa situación de copropiedad. Pero, cómo se haga esta disolución dependerá de si el bien es divisible o indivisible.
Cómo se hace una disolución de condominio
Para hacer una extinción de condominio necesitaremos acudir a una notaría, bien sea para firmar una escritura de extinción, bien sea un Convenio Regulador, en el caso de un divorcio.
La división del bien dependerá de si este es divisible o indivisible.
Extinción de condominio de un bien divisible
En el caso de que se trate de un bien divisible, cuando uno de los propietarios pide la disolución del condominio, cada uno recibirá su parte del bien.
Pongamos un ejemplo:
Dos hijos de un fallecido heredan un terreno de su padre. Ambos figurarán como copropietarios del terreno. Llega el momento en el que uno de ellos pide la extinción de condominio. Si no había otro reparto establecido en la herencia, cada hermano recibirá la mitad del terreno y será propietario de esa mitad.
Extinción de condominio de un bien indivisible
En el caso de que se trate de un bien que, de ser dividido, no podría ser disfrutado, hablamos de un bien indivisible. Tal es el caso de las viviendas. No podemos dividir una vivienda de forma que un propietario se quede con la cocina y otro con el baño. Es un bien indivisible.
En el caso de que un copropietario de un bien indivisible pida una extinción de condominio, dependerá de si hay o no de acuerdo la vía para llevar a cabo dicha extinción de condominio. Vamos a explicarlo poniendo como ejemplo una vivienda.
Laura y José son hermanos y han heredado el piso de su padre a partes iguales. Laura quiere dejar de ser copropietaria del piso porque no quiere seguir pagando su mantenimiento y José está de acuerdo. Una vez tasado el piso, tienen tres opciones para esta disolución de condominio:
- Que Laura renuncie a su parte en favor de José.
- Que José compre su parte.
- Que vendan el piso a una tercera persona y cada uno se quede el 50% de los beneficios.
Pongamos otro escenario en el que Laura quiere vender el piso, pero José no quiere. Laura intenta llegar a un acuerdo pero es imposible. En este caso, Laura puede iniciar un proceso judicial, en el que un perito judicial tasará la vivienda y esta se subastará y cada uno recibirá el 50% de los beneficios. El problema en este caso es que el proceso de disolución de condominio será más caro y complicado, por eso siempre es mejor intentar llegar a un acuerdo.
¿Quién puede pedir una disolución de condominio?
Cualquiera de los propietarios de un condominio puede pedir la extinción del mismo cuando quiera. De hecho, en el caso de los bienes indivisibles, como una vivienda, es muy recomendable hacerlo para evitar desacuerdos derivados de los derechos y deberes de los copropietarios.
Gastos de la disolución de condominio. Cuáles son y quién los paga.
Hacer una extinción de condominio conlleva algunos gastos y el pago de algunos impuestos.
Por un lado, necesitarás los servicios de una notaría para la redacción de la escritura de extinción. En el caso de un divorcio, puede que también necesites los servicios de un/a abogado/a. Toda escritura también conlleva unos gastos de gestión y registro.
Por otro lado, al hacer una disolución de condominio, cada uno de los propietarios tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Además, habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, en el caso de las viviendas, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, más conocido como plusvalía municipal.
En algunos casos, como por ejemplo el de una vivienda, hay otros gastos adicionales, como la tasación de la misma, o los gastos derivados de su venta.
En el caso en el que un propietario dona su parte a otro, el beneficiario tendrá que pagar también el Impuesto de Donaciones.
Por norma general, los gastos de la disolución de condominio se suelen pagar entre todos los propietarios, aunque cada situación es diferente y también dependerá de los acuerdos a los que lleguen las partes.
La extinción de condominio con una hipoteca
En el caso de la disolución de condominio de un bien hipotecado tenemos que tener algo muy importante en cuenta. Dejar de ser propietario de un bien no hace que dejemos de ser deudores. Una cosa es quiénes figuran como propietarios en la escritura de compraventa y otra los que figuran como titulares en la escritura de la hipoteca. Son dos documentos diferentes.
Como siempre, vamos a poner un ejemplo:
Julia y Germán compraron un piso juntos siendo pareja. Ambos aparecen como compradores en la escritura de compraventa del piso y como deudores en la escritura de la hipoteca. Años después, se separan y Julia renuncia a su parte del piso en favor de Germán, pero no hacen una subrogación de hipoteca. En ese caso, aunque Julia ya no es propietaria del piso, sigue siendo deudora por lo que, si se produce un impago, es igual de responsable que Germán. Si quiere pedir una nueva hipoteca, también será un problema porque figurará en el registro que tiene ya una deuda, por lo que su ratio de endeudamiento será más bajo.
En resumen, en el caso de una disolución de condominio con hipoteca, es esencial hacer una novación o una subrogación hipotecaria. El problema es que el banco tiene que aceptar el perfil de la persona que se queda como titular de la hipoteca. Es decir, siguiendo con el anterior ejemplo, si la cuota de la hipoteca de Germán y Julia era de 700€ al mes, Germán tiene que tener unos ingresos suficientes como para que esa cuota no suponga más del 35% de los mismos. Sino, el banco puede rechazar su perfil y ambos tendrán que seguir siendo titulares de la hipoteca.
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¿Qué consecuencias tiene disolver el condominio?
Disolver un condominio, especialmente en el caso de los bienes indivisibles, realmente puede ser mucho más positivo que negativo. Las obligaciones y derechos de una copropiedad pueden generar muchas situaciones incómodas y disputas innecesarias. Es una situacion de inidoneidad y lo mejor es hacer la extinción de condominio lo antes posible.
Si hablamos de consecuencias de disolver un condominio nos tendríamos que centrar más bien en las situaciones en las que los copropietarios no llegan a un acuerdo. En este caso, al tener que llegar a juicio para la disolución de condominio, podemos encontrarnos con que:
- El proceso sea mucho más caro: Aparte de los impuestos y gastos notariales, tendremos que pagar todo lo necesario para el proceso judicial, incluidos los servicios de un/a abogado/a.
- Que el bien se venda por debajo de su precio de mercado: Pongamos el ejemplo de una vivienda. Si los copropietarios llegan a un acuerdo, podrán vender la vivienda por el precio que ellos consideren. En cambio, si se lleva a subasta, tendrán que conformarse con el precio alcanzado en la misma.
- También tendrá un coste emocional derivado del proceso judicial.
Por lo tanto, lo ideal es llevar a cabo la extinción de condominio de forma amistosa.
