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¿Qué es el Interés moratorio de una hipoteca?

Qué es el interés moratorio de una hipoteca

Si estás pensando en adquirir una vivienda a través de un crédito hipotecario, es el momento de analizar todo lo concerniente a la financiación de tu inmueble. 

Y todo a través de un préstamo bancario y el interés que este préstamo genera, en este sentido ahondaremos un poco más en el interés moratorio.

El banco, al otorgar un crédito hipotecario, te cobrará un interés sobre esa hipoteca, el cual normalmente es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad de dinero que te queda pendiente por devolver.

Este porcentaje también determina la cuota a pagar mensualmente hasta saldar la deuda. Todos estos detalles y más hoy, en TRIOTECA: 

¿Qué es el interés moratorio?

El interés moratorio viene a ser el incremento generado sobre la cantidad que se debe pagar en una fecha determinada, si el plazo para cancelar tu préstamo vence y te atrasas en el pago, entonces se genera un interés sobre el pago vencido, no sobre el crédito total.

El objetivo principal del interés moratorio, en cierto modo, es compensar un poco a la entidad bancaria por el menoscabo que le genera el acreedor con el retraso en el pago del crédito recibido. Bien podría decirse entonces que el interés moratorio es una penalización por no pagar a tiempo. 

¿Cuáles son los tipos de intereses de un crédito hipotecario?

En el crédito hipotecario el interés puede ser:

  1. Fijo: el cual es un porcentaje constante. En octubre de 2022 el interés medio se situó en 2,51%, es decir que estuvo por encima del de septiembre del mismo año (2,21%). En este valor están englobados tanto el interés fijo como el variable.
  2. Variable: que se refiere a la sumatoria de un índice referencial más una diferencia.

En el caso del interés variable, el índice de referencia puede hacer cambiar el precio de una hipoteca debido al cambio constante del valor del mismo, en algunos casos el cambio del valor del índice, puede llegar a ser diario.

  1. Mixto: que es una mezcla del fijo y del variable. Funciona con un interés estable durante los primeros años del crédito y para los últimos plazos el interés varía, lo que hace que las cuotas a pagar durante los primeros años, sean por la misma cantidad y las cuotas restantes pueden cambiar según suba o baje el euríbor.
Tipos de intereses de un crédito hipotecario
Tipos de intereses de un crédito hipotecario

¿Cuál es la diferencia entre el interés simple y el interés moratorio?

El interés simple se paga sobre un capital inicial, es decir, que pagas lo que acuerdas pagar por el crédito recibido. De esta manera garantizas el buen funcionamiento de tu crédito y por ende el rendimiento del mismo.

El interés moratorio solo se genera en el caso de que no pagues puntualmente las cuotas acordadas con la entidad bancaria que te otorga el préstamo hipotecario. Esto también afectaría tu historial crediticio.

Por lo tanto, es recomendable tener siempre un plan de pagos y evitar así el atraso en los plazos establecidos para pagar las cuotas del préstamo; así mantendrás un interés simple al ser puntual con tus pagos.

¿Cuándo comienza el interés moratorio?

A partir del día siguiente de la fecha de pago acordada, el interés moratorio se generará hasta el momento del pago de la suma insoluta, es decir, se comienza a pagar cuando hay un retraso en el pago de la cuota pautada hasta que se pague la misma.

¿Cuánto se cobra de interés moratorio?

Generalmente, el interés moratorio se calcula en una tasa anual que corresponde aproximadamente al 25% y en algunos casos ha llegado a ser mayor el interés moratorio que el interés legal del préstamo. 

Ese porcentaje de 25% adicional a la tasa simple de la hipoteca se divide entre la cantidad de días, (360 correspondientes a un año). En España, este año 2022, el interés moratorio ha estado ubicado en 3,75%. 

¿Siempre ha existido el interés moratorio?

En la escritura de la hipoteca se especifica el interés moratorio como una condición financiera y hasta el 2013 la ley establecía medidas que reforzaban la protección del deudor hipotecario, dichas medidas llegaban a superar hasta el 20%, lo que suponía que el interés ordinario era multiplicado de cinco a diez veces.

En la anterior Ley Hipotecaria en su artículo 114 se exponía que los intereses de demora no podían ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y que solo se devengarían sobre el principal pendiente del pago. El interés legal del dinero se establece anualmente en los Presupuestos Generales del Estado, quedando establecido para este año en 3,75%.

Posteriormente, la Ley de Defensa del Consumidor señala como abusivas estas cláusulas que imponían una indemnización alta y desproporcionada por interés moratorio 

¿Qué plantea la nueva Ley Hipotecaria acerca del interés moratorio?

La nueva Ley Hipotecaria vigente desde junio de 2019 establece cambios notorios en el interés moratorio comparados con la ley de 2014. 

  • En primer lugar: se fija el interés moratorio sobre el interés remuneratorio, es decir, sobre el dinero pactado a reintegrar por un préstamo hipotecario y no sobre el interés legal del dinero.
  • En segundo lugar: al interés remuneratorio se le pueden sumar como máximo 3 puntos porcentuales, lo que significa que si el deudor está pagando un interés de 1,99% y se atrasa en el pago de sus cuotas, el interés que le asigne el banco no puede ser mayor de 4,99%.
Nueva ley hipotecaria
Nueva ley hipotecaria

¿La nueva Ley hipotecaria es de carácter retroactivo?

No, la nueva ley hipotecaria no es retroactiva con respecto a los intereses moratorios, lo que quiere decir que los nuevos límites en el interés de demora solo aplican para los préstamos hipotecarios firmados a partir de su entrada en vigor.

Algunos aspectos presentes en la nueva ley sí son retroactivos y aun cuando hayas contratado tu hipoteca antes del 2019 pueden aplicarlos o solicitar que se te apliquen.

  1. La comisión por cambiar tu hipoteca del tipo variable a fijo, tiene un precio máximo. En España la mayoría de los créditos hipotecarios tienen un interés variable anclado al euríbor, lo cual implica que si el euríbor sube, los préstamos también subirán.

La nueva ley abarata los costes por modificación de hipoteca, estableciendo una comisión máxima de 0,05% sobre el importe pendiente para que puedas cambiar tu interés de variable a fijo a través de una novación o subrogación hipotecaria, independientemente de lo que establezca tu contrato.

  1. Tienes libertad de decidir cambiar tu hipoteca de entidad bancaria, aun cuando tu banco actual te haga una contraoferta. Se llama subrogación y con la ley anterior estabas obligado a quedarte con tu banco si la contraoferta ofrecida era mejor que la del banco al cual querías irte.

Con la nueva ley tienes la opción de irte a la entidad bancaria de tu preferencia y rechazar la contraoferta de tu banco.

  1. Establecer un límite mínimo de 12 pagos incumplidos, para que el banco pueda embargar tu vivienda. La nueva ley obliga al banco a esperar para poder ejecutar la hipoteca, en caso de que te hayas atrasado con los pagos.
  • Si es la primera mitad del plazo de tu hipoteca, hasta 12 cuotas mínimo. Es el equivalente al 3% del préstamo.
  • Si es la segunda mitad del plazo de tu hipoteca, hasta 15 cuotas mínimo. Es el equivalente al 7% del préstamo.

¿Qué consecuencias trae el haber generado un interés moratorio?

El hecho de haber generado un interés moratorio no impide que el deudor cumpla a rajatabla con el pago total de su deuda. De hecho, está en la obligación de terminar de pagar el coste por el préstamo recibido más los intereses de demora.

También es válido recordar que el interés moratorio redunda en tu historial crediticio y pudiera verse afectado el mismo, cerrando puertas a posibles futuros préstamos de cualquier tipo.

¿Se pueden anular los intereses moratorios?

Sí, y solo si se determina que el interés moratorio que te están aplicando es de carácter abusivo. Esto se determina si el interés aplicado supera en más de dos puntos al interés remuneratorio, en ese caso el interés moratorio se considera abusivo, lo que lo hace anulable. Los jueces españoles se han pronunciado ya al respecto. 

Si el interés moratorio es anulado, el deudor continuará con los pagos del interés remuneratorio, dejando de pagar el importe por el interés moratorio. 

¿Cómo decide el banco qué tipo de interés aplicar sobre las hipotecas?

Los bancos asumen la norma de que a mayor inversión, mayor ganancia. En este sentido, estudian el tipo de interés que aplicarán en sus créditos hipotecarios.

  1. Si eres una persona solvente: el banco no corre riesgos de que incumplas con el pago de las cuotas, por lo tanto, te cobrará un interés muy bajo. Por el contrario, si tu solvencia económica representa para el banco el riesgo de que incumplas con los pagos, te asignan un interés más elevado.
  2. Por la competencia: para las entidades bancarias el mayor logro es atraerte como cliente y contrates con ellos tu crédito hipotecario, por tal razón ofrecen un tipo de interés más bajo para que te quedes con ellos.
  3. Por el índice referencial del euríbor: es decir, cuando el euríbor baja el interés de las hipotecas variables también y los bancos tratan de incentivar la contratación de las hipotecas fijas porque los costes de sus intereses es algo más alto que el de las variables. Y cuando el euríbor sube reducen los diferenciales de las variables, encareciendo así las fijas. 
Lo que evalúa el banco para aplicar los intereses
Lo que evalúa el banco para aplicar los intereses

Tienes que tener siempre en cuenta que el interés hipotecario que el banco anuncia es solo de forma orientativa, lo cual significa que al momento de analizar tu perfil como cliente ajustará dicho interés, bien sea con tendencia al alza como a la baja. 

Si tu perfil es bueno puedes negociar con la entidad bancaria para que te rebajen el precio inicial. 

Negociar para que te rebajen el interés por tu futura hipoteca no está mal. Consigue ofertas de créditos hipotecarios de diferentes entidades y preséntalas a los bancos para ver qué contraofertas te hacen. 

Independientemente de cuál sea el interés que tu banco esté cobrando por la hipoteca que contrates, la recomendación nuestra es que mantengas un plan de pagos fijos, el cual te permite hacer estos de forma directa y automática para evitar el atraso en las cuotas y por ende evitar que dicho atraso te genere algún tipo de interés moratorio. 

Y si aún tienes inquietudes por aclarar, preguntas por hacer o temas de qué hablar, acá estamos, a un clic de tus requerimientos, con nuestro chat en vivo o sencillamente visitando el blog de nuestra web. 

¡TRIOTECA te ofrece un abanico de alternativas para comunicarte con nosotros y canalizar de manera asertiva tus necesidades hipotecarias!

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