En abril de 2025, el 96,19% de hipotecas formalizadas en Trioteca fueron para compras de casas de segunda mano. Y es que, con la escalada de precios, la cuota de mercado de la obra nueva ha quedado en una cifra muy residual. ¿Qué diferencia la compra de viviendas de segunda mano de las viviendas nuevas?¿Qué cosas te recomendamos tener en cuenta al elegir pisos de segunda mano? Veámoslo.
A qué nos referimos con “casas de segunda mano”
Cuando distinguimos entre viviendas de segunda mano y obra nueva nos referimos a que, los inmuebles de segunda mano son aquellos a los que ya se ha dado uso, que alguien ya ha vivido ahí. Cuando hablamos de obra nueva, nos referimos a viviendas de nueva construcción, que al comprarlas serás la primera persona en ocuparlas también. Dentro de la obra nueva se incluye también la autopromoción.
¿Qué diferencia la compraventa de viviendas de segunda mano?
Hay varias diferencias en el proceso de compra de un piso de segunda mano en comparación a la obra nueva.
Los impuestos
Cuando compramos una vivienda nueva siempre pagaremos el IVA, que es del 10%. La única excepción son las viviendas de protección oficial, por las que pagaremos un IVA del 4%.
En cambio, cuando compramos casas de segunda mano el impuesto que pagaremos será el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este dependerá de la Comunidad Autónoma, pero puede ir del 2,5% al 10%, o en casos muy excepcionales en viviendas con un precio muy elevado, el 11%.
El porcentaje de financiación
Al comprar una casa de segunda mano, el porcentaje de financiación se calculará sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación. Esto también se aplicará a la obra nueva, a excepción de la autopromoción. En las hipotecas autopromotor el porcentaje de financiación se calculará sobre el proyecto de obra sin IVA.
La tasación
En la compra de obra nueva la tasación es siempre igual o superior al precio de compra. Nunca en nuestra experiencia nos hemos encontrado una obra nueva que tuviese un valor de tasación inferior al precio de compra.
Sin embargo, al comprar casas de segunda mano, puede ocurrir que el valor de tasación sea inferior al precio de compraventa. Esto es importante tenerlo en cuenta porque, si se da este caso, el banco en la mayoría de los casos aplicará el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación y, al ser más bajo, el capital que nos prestarán será inferior al que esperábamos, por lo que necesitaremos tener más ahorros.
Igualmente, si firmas unas arras de una vivienda de segunda mano y la tasación sale muy por debajo de lo esperado lo que, como consecuencia haga que no puedas conseguir la hipoteca, no te preocupes. Las arras están siempre, por ley, sujetas a la concesión de la hipoteca, por lo que recuperarías el dinero que has entregado.
Consejos para elegir una vivienda de segunda mano
Cuando empieces a visitar pisos te damos algunos consejos de cosas a tener en cuenta para decantarte por uno u otro inmueble, si lo que buscas son casas de segunda mano.
El estado de la vivienda
Muchas personas se decantan por viviendas de segunda mano porque quieren comprar a un precio más reducido un inmueble que necesite una reforma. De esta forma, rehabilitan la vivienda y al posteriormente venderla, obtienen un mayor beneficio.
Si este es tu caso, ten en cuenta que el estado de la vivienda determina el valor de tasación. Si es una vivienda con un muy mal estado o muy antigua, es posible que el valor de tasación esté por debajo del de compraventa, especialmente en momentos como el actual en la que los precios de compra se han disparado.
Pero, sin duda, si tienes ahorros, comprar una vivienda a reformar es una muy buena opción para hacer una buena inversión y además estarás ayudando a rehabilitar el parque de viviendas, uno de las grandes necesidades actuales para frenar el cambio climático.
El estado del edificio
Algo muy importante a tener en cuenta también cuando compramos una vivienda de segunda mano, es el estado del edificio. Esto podemos comprobarlo con el informe de la Inspección Técnica de Edificios. Este documento es obligatorio que el vendedor lo entregue en la notaría para firmar la compra si el edificio tiene más de 45 años. Pero, la realidad es que muchos edificios no tienen una ITE favorable y es habitual llegar al acuerdo entre vendedor y comprador de exonerar al primero de presentar el certificado de la ITE para formalizar la compraventa porque no lo tenga al ser desfavorable.
¿Significa esto que deberías descartar las casas de segunda mano por el estado del edificio? No tiene por qué. Pero sí te recomendamos pedir el informe porque te permitirá, en caso de ser desfavorable, saber qué cosas hay que arreglar en el edificio y calcular cuánto pagarías de derrama aproximadamente, para negociar el precio de compra.
