Centro de Estudios TRIOTECA – Agosto 2024

En agosto, ningún prestatario contrató en Trioteca un préstamo a tipo de interés variable, a pesar de que todos los bancos con los que trabaja la plataforma digital ofrecían alguno. Una situación que solo había ocurrido en febrero del actual año. En el resto de meses del presente ejercicio, su cuota de mercado fue residual. En marzo, alcanzó su cifra más elevada y se situó en un 2,9%.

La anterior situación puede comportar que algunos lectores deduzcan que las hipotecas variables son siempre peores que las fijas. Si así lo hacen, cometerán un error. La coyuntura financiera y la política comercial de los bancos son las que determinan si una modalidad es mejor o peor que la otra. Por tanto, la opción más favorable en la actualidad puede ser la más perjudicial dentro de unos meses. 

Por regla general, en el momento de su contratación, el tipo de interés de las hipotecas fijas es más elevado que el inicial de las variables. En las primeras, el riesgo derivado de la variación de los tipos lo asume el prestamista. Por tanto, exige una prima como compensación al peligro incurrido. En las segundas, dicho riesgo es contraído por el prestatario. Así pues, los bancos no se merecen la prima y no suelen solicitarla a los clientes.

Entre 2003 y 23, lo anterior ha ocurrido casi siempre en España. En el pasado ejercicio, según el INE, el tipo de interés de las hipotecas fijas se situó en un 3,3% y el inicial de las variables en un 2,86%. En 2021, tuvo lugar la única excepción, pues la primera modalidad hipotecaria fue más barata que la segunda  (1,91% versus 1,94%). 

En la coyuntura financiera tienen una especial relevancia la cuantía de los tipos de interés de ambas modalidades de hipotecas. En otras palabras, si son elevados o escasos. En el primer caso, la protección ofrecida por los tipos fijos queda prácticamente eliminada, pues es improbable que el Euribor a un año aumente mucho más y permanezca en dicho nivel durante un considerable período de tiempo. Por tanto, lo más sensato es contratar un préstamo a tipo variable.

En el segundo, dicha protección queda reforzada, pues es poco probable que el Euribor a un año continúe disminuyendo y permanezca en un nivel muy bajo durante una larga etapa. En el futuro, su evolución más probable es a la alza. Debido a ello, la decisión adecuada es optar por una hipoteca a tipo fijo. 

La primera coyuntura la observamos en 2007. La media de los tipos de interés fijos ofrecidos por las entidades financieras se situó en un 5,33%, siendo dicha cuantía sustancialmente superior a la advertida en los años anteriores. Por tanto, casi nadie contrató una préstamo fijo (1,9%) y prácticamente todos los prestatarios optaron por uno variable (98,1%).

La segunda situación tuvo lugar en 2022. A pesar de que el tipo de interés inicial de los préstamos fijos (2,04%) era superior al de los variables (1,9%), el 71% de los prestatarios eligió uno de los primeros. Una elección en la que influyó desicivamente el elevado aumento del Euribor a un año derivado del cambio de política monetaria del BCE.

En los anteriores resultados, también tuvo una gran importancia la política comercial efectuada por los bancos. Para hacer más atractivas las hipotecas variables, en numerosas ocasiones las entidades financieras ofrecieron a sus clientes un tipo fijo muy competitivo durante un año. En concreto, uno significativamente inferior al que resultaría de la aplicación del Euribor a un año más un plus (por ejemplo, el índice más 0,5 puntos). 

En definitiva, ni las hipotecas a tipo variable son siempre malas ni las fijas buenas. Una u otra calificación depende esencialmente de la coyuntura financiera y en menor medida de la política comercial de los bancos. Entre 2001 y 07, era recomendable contratar una de las primeras y en la actualidad lo es optar por alguna de las segundas, pues en Trioteca el tipo de interés de la mayoría de las últimas se sitúa por debajo del 2,6% (el tipo medio en agosto ascendió a un 2,56%)

Por regla general, una hipoteca fija es mejor que una variable, si su tipo de interés es igual o inferior a un 3%. Una afirmación basada en la evolución del Euribor a un año durante un período de política monetaria normal. Hasta el momento, una etapa comprendida entre 1999 y 2007, en la que la media de dicho índice se situó en un 3,38%.

Un período como el observado entre agosto de 2012 y julio de 2022 no tiene nada de normal, pero sí mucho de excepcional. Entre dichas fechas, el Euribor a un año se situó siempre por debajo del 1%. En el futuro, el anterior índice puede volver a dicha cifra, pero si así sucede lo hará por un corto período de tiempo. Constituiría una gran sorpresa que tuviera un nivel tan bajo durante once años o un período más o menos similar. 

Por eso, le recomiendo que no tiente a la suerte y elija ahora una hipoteca fija. Si así lo hace y es usted el prestatario medio, abonará un tipo de interés del 2,56%, si contrata el préstamo con Trioteca. Entre 2020 y 22, le aseguró que ninguno de los que eligió dicha modalidad se arrepiente de haber optado por ella. Incluso, algunos consideran dicha elección como uno de los mayores aciertos financieros de su vida.