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El último trimestre de 2024, el 82% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 18% a tipo mixto.
- El Euríbor cerró diciembre en un 2.436% .
- El interés a tipo fijo medio firmado en TRIOTECA en diciembre es del 2,39% y la media trimestral se sitúa en el 2,48% TIN. Las hipotecas mixtas cierran el último trimestre del año en un 2,09% TIN en el periodo fijo, y del Eur + 0,79% en el periodo variable.
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Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA se traduce en un ahorro medio mensual de 188€ para quienes han optado por el tipo fijo y 187€ a tipo mixto.
- El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en noviembre es de 185.151€.
- El valor medio de la vivienda financiada en noviembre es de 260.539€.
Claves del mercado hipotecario
El mercado hipotecario en 2024
Por Gonzalo Bernardos
En septiembre de 2023, el BCE aumentó su tipo de interés principal desde el 4,25% al 4,5% y lo situó en su mayor nivel desde mayo de 2001. El motivo fue una tasa de inflación excesivamente elevada derivada del conflicto bélico entre Ucrania y Rusia. En concreto, de las repercusiones directas e indirectas del aumento del precio del petróleo, el gas natural y diversos alimentos.
A lo largo de 2024, la tasa de inflación de la eurozona regresó a un nivel más habitual. En junio, ya estaba en un 2,6%. Por un lado, porque desapareció el exceso de demanda mundial de las principales materias primas energéticas y algunas de las alimentarias. Por el otro, debido a la debilidad económica de numerosos países europeos.
En dicho mes, el BCE efectuó su primera disminución de tipos de interés desde marzo de 2016, pues lo bajó desde el 4,5% al 4,25%. A ella le siguieron tres más en el resto del ejercicio, así como un cambio en septiembre del tipo escogido como referencia. El de las operaciones principales de financiación pasó a ser reemplazado por el de la facilidad marginal de depósito, siendo este el que determina la remuneración diaria recibida por los bancos por sus imposiciones en el banco central.
Unas decisiones que llevaron al nuevo tipo a situarse en un 3% en diciembre. En este mes, el BCE ya no estaba preocupado únicamente por la evolución de la tasa de inflación, sino también por el débil crecimiento económico de la eurozona. En 2025, una área cuyo incremento del PIB difícilmente llegará al 1,5%.
En 2024, la trayectoria decreciente de los tipos de interés oficiales del BCE, unida a la perspectiva de que continúen bajando en el próximo futuro, hizo que el Euribor a un año acabara el ejercicio en un 2,432%. Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre, dicho índice hipotecario disminuyó en 81 puntos básicos.
La disminución de los tipos de interés realizada por el BCE ha provocado también una caída de los de las hipotecas fijas y mixtas ofrecidos por los bancos y brókeres. En Trioteca, la tasa media de las primeras ha descendido desde un 3,07% a un 2,45% y la invariable de las segundas desde el 2,59% al 2,01%. En las últimas, en los ejercicios donde se aplica un tipo de interés variable, el plus sobre el Euribor a un año ha aumentado, pues ha pasado de 0,73 a 0,84 puntos.
Las recientes reducciones de los tipos de interés y las negativas repercusiones generadas por la última crisis inflacionaria en los bolsillos de numerosos hipotecados han tenido un gran impacto sobre los nuevos prestatarios. En Trioteca, en diciembre de 2024, nadie eligió una hipoteca variable, un 19,5% optó por una mixta y un 80,5% por una fija. En un año, la última modalidad ha aumentado su cuota de mercado en 43,8 puntos.
La caída de los tipos de interés ha provocado un incremento de la concesión de hipotecas. Por un lado, porque numerosas familias que no podían comprar la vivienda deseada, tuvieron la posibilidad de hacerlo. Por el otro, debido a una reducción de las exigencias de la banca a los nuevos prestatarios. Si seguían inalterables, difícilmente las entidades financieras hubieran obtenido un mayor beneficio en 2024 que en el 2023.
La anterior evolución queda reflejada en la estadística del INE. En octubre, el número de hipotecas concedidas ascendió a 51.535 unidades. Supuso un 60,7% más que en el mismo mes del año anterior, pero un 47,3% menos que en idéntico período de 2007. Desde una perspectiva histórica, la primera cifra ni es elevada ni reducida. Se sitúa un 60,1% por debajo del nivel máximo (129.128 en septiembre de 2005) y un 324,3% por encima del mínimo de los últimos veintidós años (12.146 en agosto de 2013)
En definitiva, el ejercicio de 2024 ha sido un buen período para el mercado hipotecario. La bajada de los tipos de interés y la mayor predisposición de los bancos a conceder crédito habrán generado un crecimiento del 19% de las hipotecas otorgadas. La modalidad preferida por los nuevos hipotecados ha sido el préstamo fijo, especialmente en los últimos meses del ejercicio. Una señal de madurez financiera por parte de los prestatarios y de reducción de riesgos por la de los bancos.
En 2025, el mercado hipotecario seguirá creciendo. Desde mi perspectiva, el número de hipotecas concedidas aumentará alrededor del 25% y el crédito concedido aproximadamente un 35%. Una coyuntura generada por tipos de interés más reducidos, un mayor número de compraventas y un superior importe de las viviendas vendidas. El próximo año regresará un gran boom inmobiliario, pero no lo hará una burbuja.
Datos sobre la vivienda
Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca
El precio de la vivienda aumenta este último trimestre un 9,64% respecto al trimestre anterior y se sitúa en los 260.539€.
Tipo de vivienda
El mercado de la vivienda nueva se modera con respecto al anterior trimestre, aunque tuvo un pequeño repunte a inicios de año, pero se ha mantenido con una cuota de mercado moderada.
Datos sobre hipotecas solicitadas
Valor nominal medio de la hipoteca solicitada
El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas aumenta respecto al trimestre anterior un 21%.
Tipo de interés formalizado
El tipo medio de las hipotecas fijas disminuye, mientras el de las mixtas aumenta levemente y las variables desaparecen. Tanto el tipo fijo como el mixto han experimentado una disminución importante a lo largo de 2024 gracias a la bajada de tipos oficiales.
El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado
El tipo fijo se confirma como protagonista absoluto del mercado. Las hipotecas mixtas llegaron a acaparar más del 40% del mercado en 2023, pero en 2024 las hipotecas fijas han recuperado protagonismo.
Evolución anual del tipo de interés
En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el de los usuarios que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.
Evolución del Euríbor
El Euríbor cierra el 2024 con una media mensual en diciembre del 2,436%.
Mejora de condiciones
Aquellas personas que han cambiado su hipoteca variable a fija en el último trimestre ahorran 188€ al mes, mientras que quienes han optado por el tipo mixto ahorran 187€ al mes. La bajada del Euríbor ha aflojado la presión en las familias con hipoteca variable, pero no lo suficiente. El cambio a tipo fijo sigue representando un gran ahorro.
Perfil del solicitante de hipotecas
Este es el perfil de los contratantes de hipoteca en noviembre de 2024.
Nuestros expertos opinan
“Si comparamos los precios de las viviendas del año pasado a este, la diferencia es grande. Y es que las previsiones, se están cumpliendo.Esto de debe a 3 factores:
Por un lado, la más evidente; la bajada de tipos. Empezamos el 2024 con el Euríbor al 3,6% y lo terminamos al 2,4%. Y es que ahora muchos perfiles que antes no podían acceder a una hipoteca están pudiendo hacerlo. Y, para los perfiles de poder adquisitivo medio-alto y alto, la financiación cada día es más atractiva.
Por otro lado, el aumento del precio del alquiler causado por una política mal ejecutada, que ha encadenado subidas un mes tras otro. Esta puede ser, junto con la bajada de tipos, una de las mayores motivaciones de esos perfiles económicos medio-altos.
Por último, una oferta congelada. Ya no hay margen para la negociación y el aumento de la demanda, provoca las llamadas “ventas exprés”. Mientras en 2023 era habitual conseguir una rebaja del precio por falta de compradores, ahora el mercado se puede definir en una frase “o lo tomas, o lo dejas” lo que hace más difícil la búsqueda de la vivienda perfecta”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
“Los tipos de interés han bajado de una forma abismal en el último año. De cara a este 2025 la gran pregunta es hasta dónde bajarán estos tipos. Pero aquí tenemos que tener varios factores en cuenta.
Por un lado, la inflación. Y es que, estamos viendo un gran aumento de las compraventas, que supera el 50% interanual según los últimos datos del INE, y esta tendencia está acelerando el FOMO, el miedo a quedarse fuera, y, en consecuencia, los precios aumentan. Por lo que, es probable que la inflación experimente un repunte que podría llevar al Banco Central Europeo a una política de cautela, frenando las subidas.
Por otro lado, la llegada de Donald Trump al poder, que ya ha anunciado algunas medidas que quiere llevar a cabo y tenemos que ver, si se cumplen, cómo afectarán a los precios en Europa, especialmente por la política arancelaria y económica respecto al dólar.
Y por último, como siempre recordamos, la bajada de tipos hace a las hipotecas más baratas, y eso provoca un aumento de precios de las viviendas, así que el momento ideal de comprar la vivienda es cuando se encuentra, porque a final de año tendremos hipotecas más baratas, pero pisos más caros, así que aprovechar el momento que es ahora. Con un mercado con ofertas de hipoteca fija por debajo del Euríbor 2,4%, la compra ya es suficientemente atractiva como para postergarla y sufrir un aumento del precio de la vivienda. Ahora tenemos ofertas para casi todas las familias en hipoteca fija al 2,15% TIN solamente con nómina y seguro de hogar, un chollo”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
“Mensaje para los que siguen teniendo hipoteca a tipo variable: aunque haya terminado la gratuidad de la comisión por cambio de hipoteca, con estas hipotecas cada día más económicas les va a salir muy a cuenta el cambio de hipoteca, nuestros usuarios se ahorran de media 188€ cada mes durante toda la vida de la hipoteca, teniendo la tranquilidad de pagar siempre lo mismo, seguirán con la misma hipoteca los 4,1 millones de españoles que aún la tienen variable? Esperemos que no”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
“Si además de mirar el precio medio de las viviendas nos fijamos también en el nominal medio, podemos advertir un dato importante; el ratio de endeudamiento ha aumentado en el último trimestre. Y es que algunos compradores ya no destinan todos sus ahorros a la compra. Al tener unos intereses mucho más atractivos, optan por no descapitalizarse”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
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