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En noviembre, el 82,9% de las hipotecas que se firman en TRIOTECA son a tipo fijo, el 17,1% a tipo mixto.
- La media del Euríbor en noviembre es de un 2.506% .
- El interés a tipo fijo medio firmado de TRIOTECA se sitúa en octubre en el 2,44%. Las hipotecas mixtas cierran el mes de noviembre con una media del 2,04% en el periodo fijo, y del Eur + 0,83% en el periodo variable.
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Mejorar las condiciones de la hipoteca con TRIOTECA en noviembre se traduce en un ahorro medio mensual de 185€ para quienes han optado por el tipo fijo y 197€ a tipo mixto.
- El valor nominal medio de hipoteca que se solicita en noviembre es de 181.161€.
- El valor medio de la vivienda financiada en noviembre es de 258.556€.
Claves del mercado hipotecario
¿Por qué el mercado residencial está caliente?
Por Gonzalo Bernardos
En el segundo semestre de 2024 ha empezado un boom inmobiliario, cuya duración se prolongará durante los dos próximos ejercicios. Por eso, algunas señales nos muestran un mercado residencial caliente. Las principales son las siguientes:
a) una sustancial parte de los compradores acepta el precio establecido por los propietarios. No es lo normal, sino una situación excepcional. Por regla general, los interesados en una vivienda solicitan una rebaja de su importe a sus dueños. La mayoría de ellos está dispuesto a concederla, si el piso lleva a la venta más de tres meses y la cuantía exigida no excede del 5%.
No obstante, en la actualidad numerosos compradores no regatean y aceptan el precio establecido por el vendedor, siempre que el importe fijado sea similar al de mercado. Incluso, algunos interesados están dispuestos a pagar un plus sobre aquel, si no supera el 10%.
Unos lo hacen porque, después de mucho tiempo buscando una vivienda que les guste, han encontrado una que cumple con las características deseadas. Sin embargo, la mayoría acepta el precio fijado, porque cuando ha querido regatear, se ha llevado una gran decepción.
Ha realizado una o más ofertas a la baja por distintos inmuebles y aproximadamente una semana más tarde, le ha llamado la agencia inmobiliaria. Lo ha hecho para indicarle que la propiedad no ha aceptado su propuesta, pues otro interesado ha accedido a pagar el precio solicitado.
b) una disminución del stock de viviendas usadas en los portales inmobiliarios. Aunque a priori lo parece, el motivo no consiste en una reducción de la oferta generada por los propietarios. Si así fuera, en el presente año se venderían menos pisos de segundo mano que en el anterior y la previsión es la contraria, pues según mi estimación se comercializarán con éxito casi un 10% más.
La verdadera razón es una más rápida enajenación, pues ha disminuido el período medio de permanencia de los inmuebles en los portales. En el actual ejercicio, la elevada carestía del alquiler, el aumento de los salarios reales, una mayor estabilidad laboral, la disminución de los tipos de interés y el crecimiento del crédito están provocando un incremento de la demanda de viviendas.
c) casi todas las viviendas nuevas se venden sobre plano. En 2024, el número de viviendas nuevas iniciadas ascenderá a 175.000 unidades. No obstante, según mi estimación, la demanda mínima es muy superior y se sitúa en 350.000 unidades.
Por dicho motivo, casi toda la oferta disponible está siendo absorbida por los compradores antes de finalizar la construcción del inmueble e incluso en unas pocas promociones con antelación a la obtención de la licencias de obras. En la actualidad, algunas empresas constructoras ya tienen reservadas viviendas que entregarán en 2027.
d) el ritmo de ventas de las viviendas nuevas es superior al previsto por el promotor. Es lo que ahora sucede en la mayoría de las promociones. Por eso, a medida que avanza la construcción del inmueble, la compañía incrementa el precio de las unidades disponibles. Si el ritmo de venta fuera similar al augurado, su importe no variaría.
No obstante, el precio aumentaría cuando el inmueble estuviera acabado, pues una vivienda finalizada comporta un menor riesgo para el comprador que una adquirida sobre plano. En la primera, el adquirente sabe perfectamente lo que compra, en la segunda existe la incertidumbre de que lo reflejado en las maquetas y folletos publicitarios se convierta en realidad.
En definitiva, en la actualidad, el mercado de la vivienda está caliente. No obstante, lo estará más en los próximos meses, cuando el BCE disminuya su tipo principal de interés y la banca mejore sus ofertas hipotecarias. Por eso, mi recomendación es que compre lo antes posible, pues, según mi parecer, en 2025 el precio de la vivienda aumentará en más de un 10%.
Datos sobre la vivienda
Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca
El precio medio de la vivienda registra un leve descenso en noviembre. Sin embargo, este no es debido a un descenso de los precios sino a una mayor accesibilidad a la compra de perfiles con un menor poder adquisitivo gracias al descenso de los tipos de interés.
Tipo de vivienda
El 96,76% de las viviendas adquiridas en noviembre son de segunda mano, mientras que el 3,24% han sido viviendas de obra nueva.
Datos sobre hipotecas solicitadas
Valor nominal medio de la hipoteca solicitada
El valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas sufre un leve descenso respecto al registrado en octubre.
Tipo de interés formalizado
El tipo medio de las hipotecas mixtas en su periodo fijo es del 2,04%. Las fijas cierran en un TIN medio del 2,44%.
El interés que más se ha solicitado vs. el interés que más se ha formalizado
La mayoría de las hipotecas solicitadas en noviembre son a tipo fijo y las variables desaparecen.
Evolución anual del tipo de interés
En las siguientes gráficas se puede visualizar el tipo de interés medio en España, tanto a tipo fijo como variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), y el de los usuarios que han formalizado una hipoteca con TRIOTECA. Es evidente que trabajar mano a mano con un experto hipotecario es la alternativa real para conseguir un tipo de interés competitivo.
Evolución del Euríbor
La media provisional del Euríbor se sitúa en un 2.697% a 30 de octubre.
Mejora de condiciones
Renegociar la hipoteca sigue suponiendo un ahorro muy importante para las familias.
Perfil del solicitante de hipotecas
Este es el perfil de los contratantes de hipoteca en noviembre de 2024.
Nuestros expertos opinan
«El 2025 se augura espectacular para nuestro sector. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística son una locura; en septiembre se vendieron un 41,5% más de viviendas que el mismo mes de 2023. Si bien creo que también algunas de estas operaciones se deben a la estacionalidad, muchas familias dejaron la compra para después de las vacaciones, el dato sin duda es una muy buena noticia.
¿Cómo es posible? La bajada de los tipos hace más accesible las hipotecas a la población de poder adquisitivo medio o bajo. Y quienes tienen un alto poder adquisitivo, no estaban dispuestos a pagar un 3% de interés por su hipoteca, lo que explica el descenso de las compraventas en 2023”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
“¿Fija o mixta? Aquí surge la gran duda en el entorno actual, que los tipos están bajando pero también lo está haciendo el Euríbor. Mi apuesta es la fija, que suele implicar menos vinculaciones, como podemos ver en los datos del Informe del Centro de Estudios Trioteca. Cada vez más hipotecas fijas van solo con nómina y, algunas, con seguro de hogar, pero rara vez con seguro de vida. En cambio, no es habitual encontrar mixtas solo con nómina. Pero siempre es importante estudiar cada caso en particular, más teniendo en cuenta que en el seguro de hogar se incluye el seguro antiincendios, obligatorio para la formalización de cualquier hipoteca, tal y como especifica el Banco de España”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
“La gran amenaza de 2025 será la falta de oferta. Ha aumentado exponencialmente la demanda de viviendas en venta, pero no así la oferta. Esto ha llevado a subidas importantes de los precios medios. Con un aumento poblacional anual de unas 500.000 personas, es necesario una mayor producción de vivienda, tanto para solucionar el terrible problema actual del alquiler, como evitar que la misma situación se produzca en la compra”.
Ricard Garriga Director General en TRIOTECA
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El Centro de Estudios de TRIOTECA es el departamento de investigación de la compañía que analiza el sector hipotecario en España. Este centro elabora de forma periódica informes de sector a partir de los datos extraídos de TRIOTECA, la plataforma hipotech de referencia en España que acompaña al usuario en todo el proceso hipotecario.
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